減価償却計算における取得価格（自宅を賃貸した場合）

質問

マンションを自宅として住宅ローンで購入（H11.2）。５年後ローンを一括返済しました。
その３年後に転勤で人に貸すことになって今に至ります。
減価償却費の取得価格は建物代金（土地分を引いて建物とその消費税）として計算して税申告しておりました。

しかし一般には購入価格の他に取得にかかった付随費用も含むことを知りました。

そうすると、
取得から５年間に支払った利息やそのときの手数料や団体生命保険料、つなぎ融資の費用、
マンションのオプション費（備え付けの鏡や棚）、シャワートイレ代金（残置物）、不動産取得税、各種印紙代
なども取得価格に含められるのでしょうか？
元から事業用として取得した場合でないと含められないでしょうか？

含めることが可能であればさかのぼって申告しなおして税還付してもらえますか？
また、このような細かいことでも税務署に出向けば教えてもらえるものでしょうか？

回答No.2

Glenn_C · ベストアンサー

> 取得から５年間に支払った利息やそのときの手数料
> つなぎ融資の費用、
> 不動産取得税、各種印紙代

自宅として使い始めて（使用収益を開始して）いますし、その後も自宅としての利用が継続していますので、生活費として分類されることになります。経費化はできません。もちろん最初から不動産賃貸業用として使用収益を開始していれば、取必要経費（または減価償却費）として経費化することになります。

> 団体生命保険料、
融資に際して死亡時返済用として契約しますが、契約内容は通常の掛け捨て生命保険と変わりないですので、、生活費として分類されることになります。取得費にも必要経費にもなりません。不動産賃貸業用としての融資でも生活費分類です。

> シャワートイレ代金（残置物）、

自宅用として後付けで備え付けしたもので、１０万円未満であれば生活費分類です。
１０万円以上であれば、後記の建物分減価償却と同様に処理します。

正確には減価償却の取得価額が間違っていると思います。
自宅用が業務用に使用目的が転化していますので、業務用になった時点で（マンション備え付けの鏡や棚を含めて）業務用減価償却資産として取得価額と耐用年数の再計算が必要になります。再計算後の取得価額と耐用年数で減価償却費を計算していくことになります。

ただし、実際の計算は、相当に専門性が強く、ここに正確に記載するには膨大になるため購入時の契約関係書類や賃貸借契約書、入居者募集依頼したのは何時ごろか（業務用に転化した日の目安のひとつ）がわかるもの、申告書控、収支控、印鑑などを持参して、税務署に出向いたほうがいいと思います。

税額増加要素（取得価額の減少）と税額減少要素（備付け分の取得価額増加、耐用年数の短縮）の両方が想定されるので、どっちになるかはわかりません。

お礼

自宅用から業務用になった時点での計算式自体は自信あるんですけど、大元の取得価額としてマンションの売出価格しか考えてなかったんです。
後から考えたらもっと色々払ったぞって…いまさら(^_^;)

でもお蔭様でだいぶんと考え方がわかってきました。
ありがとうございました。

回答No.1

mukaiyama

＞５年間に支払った利息やそのときの手数料や団体生命保険料、つなぎ融資の費用…

それらは取得費ではなく、支払った年の経費です。
ローンの利息や損保は、1年分ごとにまとめてそれぞれの年の経費に計上できます。
http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2008/pdf/01_27.pdf

＞マンションのオプション費（備え付けの鏡や棚）、シャワートイレ代金（残置物）、…

これらは 1点が 10万円未満なら買った年の経費。
10万円以上のものは、建物とは別の「建物付属設備」として減価償却の対象。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

＞不動産取得税、各種印紙代…

支払った年の経費。
支払った年が賃貸目的でなかったのなら、あとから経費にというわけにはいきません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

＞含めることが可能であればさかのぼって申告しなおして税還付して…

対象になりそうなのは、ローンの金利と損保ぐらいのようですね。
あと、「建物付属設備」の減価償却が追加になるかどうか。
いずれにしても、その後も申告している限り、前年以前にさかのぼっての訂正はできません。
訂正できるのは、今年申告した分だけということになります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2026.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

お礼

ローンも自宅として居住中に支払い終わったので取得価格に含められなければ経費にもできませんね。
ならば今までの確定申告であってるみたいですね(^_^;)
タックスアンサーは私にはちょっと難しいんですががんばって読みます。
ご丁寧に教えていただきありがとうございました。