サラリーマン大家からの不動産業界に転職するケース

質問

お世話になります。

外資系企業に勤務してサラリーマン大家をしておりました。
ずっとサラリーマン大家をしていたかったのですが、昨年末の米国の金融破綻の影響もあって、会社を辞めざるをえない状況になり、退社しました。

外資系にいたためか、幸いにして、億単位の借金をすることができ、都内にビル一棟と投資用戸建てを購入し、借金を引いても、そこそこの収入があります。
しかし以前のような貯金と贅沢はできない生活レベルになりました。
家族を路頭に迷わすことにならなかっただけ、幸せと思うようにしています。

私としては、今後も物件の購入をさらに推し進めたいと思っており、銀行与信の受けやすさを考えて、給与が下がってもサラリーマンを続けたいと思っておりますし、もちろん投資不動産からの収入はノータッチで行きたいのです。

ここで、教えて！なのですが、直前のサラリーマンでは不動産業界ではありませんでしたが、大家業との共通性を考えて、不動産関連業界に転職した場合、億単位の物件をもっていた（もちろん担保に使います）としても、与信は受けづらくなりますでしょうか？

一般に銀行等は不動産屋さんには貸さないと言われておりますよね？
実態はどうなのでしょうか？

教えてください。よろしくお願いします。

回答No.5

BBQ38

こんにちは。私はバブル崩壊後の'96頃よりサラリーマン大家を夢見つつもまだ大家業に参入できていない者ですが、私なりのコメントをしますので参考になれば幸いです。

物件の収支見込みだけで借入をする、俗にいうノンリコースローンというのは現実にはリートが購入するような10億円以上の物件についてだと思った方がいいでしょう。その点で数億円までのクラスなら、ローンを借りる際の借主個人の属性も大きなポイントになるのは否めないでしょう。安定収入があるサラリーマンで、尚且つ収入が多ければ多いほど借入をする面でいいのは否定できません。生活余力がある人に貸出した方が予想外の環境になったとしても返済を延滞しない確率が高いのですから、有利なのは当たり前です。

しかし、大家業とシナジーがあるから不動産業に転職先を求めたいという発想は結構いい選択肢だと思っています。

私は社内の人事異動で1年強前に不動産関連部署に転勤になりました。先に書いたように10数年前から大家業についてはアンテナを高く張って情報を入手していましたが、ここ1年の不動産関連部署になってからの方が圧倒的に、今後大家業に参入できれば役立つ情報を毎日得られています。

具体的に言えば、テナントの自殺者、夜逃げ、刑事事件の逮捕者、貸主・借主・管理会社問わず破綻（破産・民事再生・会社更生法）、火災事故、水漏れ、消防署の立ち入り検査、エレベーター事故、明渡訴訟、差押、延滞家賃の支払請求訴訟・・・まあいろいろとあることで。今後私自身が大家業に参入しても大概のことでは驚かないぐらいの経験値は得ております。（笑）
ということで、与信を受ける観点からは収入低下はネガティブ要素があることは否定しませんが、そもそも大家業とのシナジーを得たいという着眼点の良さは捨てがたいです。

最後に質問の本論に戻って、与信のしやすさについて言うと、不動産会社勤務か否かはあまり関係ないような気がします。
それよりも、
　不動産市況悪化時：投資家側から見れば利回りいい物件がいっぱい
　　反面、銀行側は（大家業を含む）不動産業種への貸出比率を気に不動産融資は極端に絞る
　不動産市況活況時：投資家側から見れば利回りいい物件は皆無
　　反面、銀行側は不動産業種への貸出しは積極的で借入しやすい
という側面の方が強いような気がしますね。

取りとめがなくなりましたが参考になれば幸いです。

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

ノンリコに関する視点は、実は私と一緒ですね。
だからこそ本質問をさせて頂きました。

大家業とのシナジーですが、やりたいと思うものの、もともと他業種の人間が、大家といえども不動産関連業界に入るのは難しいような気がしています。チャレンジはしてみますが、、、、。同じ会社もしくはグループ会社で人事異動ができているのがうらやましいです。

私は実は超有名大手のテナントさんが入っているのですが、この不況下で、賃下げのプレッシャーを受けましたが、管理会社と組んでなんとか切り抜けました。法人テナントののらりくらりの滞納、猫の死骸の処理などいろいろとあります。

いい管理会社と組むのも非常に重要ですね。

BBQ38さんが、近い将来、いい物件と金融機関にめぐり会え、サラリーマン大家になれますことを心よりお祈り申し上げます。