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借地に建てた建物の賃貸について教えてください。

借地上に建てた住宅を賃貸に出したいのですが、土地所有者の承諾は必要でしょうか。 築40年以上経っていて、家族も少なくなり私共が住むには広すぎてしまっております。 出来れば、立地が良いので店舗として貸し出したいと思っております。その場合、登記の変更が必要とは伺ったのですが、貸主の承諾は必要なのでしょうか。貸主は相続のため3人の共有になってており、全員の承諾は取れそうにありません。 お詳しい方のご教授をお願いいたします。

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noname#78424
noname#78424
回答No.15

人の批判はしませんが間違っている点を #1  >結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。 大まちがいです。旧法の借地権は、権利金の授受が伴い、通常は当時の 更地価格の50%から70%、底地に対して地代を払う仕組み。 借地権は更地価格に伴い上昇しています。いま更地が7000万なら4500万は 借地権の価値。 ついでに、新法では滅失しても借地権は一定期間のこりますが、旧法の 契約の場合、自分で取り壊したら借地権消滅。 4500万をどぶにすてることになります。 今の不動産業者さんは、借地契約締結がすべて新法なので、旧法適用 物件の譲渡など経験が少ないのでしょうか。 借地権の土地を仕入れて新たに売るときは「新法」ですからね。 #13 >借りたいのは土地となるので,あなたではなく,貸主との契約を結びたいか,もしくは,保証を欲しがる>ことになるでしょう.もし,貸主があなたとの賃貸契約を解除した場合,保護されなくなる可能性がある>からです. 借りるほうも、旧借地法がいかに借地人に有利か知ってます。地主が勝手に 契約解除するなんてことはありえないし、地主が底地権を第三者に売ろうが 借家人にはまったく影響がない。 逆に言えば、世の中戸建の借地はものすごい数があって、こういう問題は 昔はいっぱいあって、借地人がこまらないように借地人の権限を多くしてきた。 そしたら、街中の借地に建つ商店街とか、借地権の上に借家権だの営業権が重なり 権利関係が複雑で再開発できなくなってしまった。 例えば、世田谷の三軒茶屋の駅前なんてその典型。 それで、借地法借家法をまとめて、新法を平成4年、1992年に作ったのです。 それでも、それ以前の借地契約には適用されないから、旧法の借地はいまでは お宝物件なんですよ。

hoe7899
質問者

お礼

ibmjanuary様 多々のご教授、ご高察ありがとうございます。 どういう形にせよ家を貸し出すことが出来ると分かりました。 肩の荷が下りた気分です。 今後とも、その御知識で困っている方のお力になって頂けるこをご期待申し上げます。 本当にありがとうございました。

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その他の回答 (14)

noname#184449
noname#184449
回答No.4

#2の元業者営業です しつこいようですが。。。 原則「賃借人が賃貸人の承諾なく転貸すると、賃貸人は賃貸借を解除できます。」 詳しく言えば「借地借家法の適用がある借地の場合には、賃貸人が転貸を承諾しないとき、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができる」のです。(借地借家法19条1項) なぜなら「建物は土地がなければ存在し得ない特殊な財産権」だからです。 つまり、解釈としては「その建物を使用収益できるのも借地があっての事で、その土地がなければ、そもそもその建物も存在できないから=使用収益できない」という事です。 故に、「原則承諾が必要」という事になり、「承諾は必要ない」という事とは違います。

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noname#78424
noname#78424
回答No.3

>借地上に建てた住宅を賃貸に出したいのですが、土地所有者の承諾は必要でしょうか。 必要ありません。 建物の所有権者が建物を使用収益するのに、底地権者の同意を求める など全く必要ないです。 土地の上にある借地権とは、土地の50%~70%の価値を所有する権利です。 借地権の転貸と家屋の賃貸は全く別の話。 >貸主の承諾は必要なのでしょうか。 必要ないという根拠は、もし必要だとしたら、借地人でなく借家人と同等の 立場になってしまします。 たとえば町場の店舗など借地権のものが多数ありますが、改装は借地人の 自由ですし、テナントいれて貸すなどあたりまえのように行なってます。

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noname#184449
noname#184449
回答No.2

元業者営業です >土地所有者の承諾は必要でしょうか。 その通りです。賃借権を転貸するには、原則として、賃貸人の承諾が必要です。 (賃貸借契約書に「転貸借OK」の記述がない場合) なお、賃貸人の承諾を得て建物が転貸された場合において、建物の賃貸借が期間満了、または解約申し入れによって終了するときは、賃貸人は、転借人にその旨を通知しなければ、その終了を転借人対抗することができません。 >全員の承諾は取れそうにありません。 なぜでしょうかね。賃料が入ってくれば大家さんとしては断る理由はないと思いますが。。。 ただ、店舗というのが引っかかるのでしょうかね。 まぁ何れにせよ交渉するしかありません。

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noname#185422
noname#185422
回答No.1

はじめまして、よろしくお願い致します。 築40年以上経っている住宅の価値はゼロ以下です。 土地所有者に土地を返す時の条件として更地にもどすことが必要です。 (更地にする費用は、200万円ぐらいかかります) 結果として、土地所有者に更地にしない条件としてタダで築40年を譲りますといって手放すことが良いと思います。 築40年で借家として貸しても、色々修理費がかかり家賃を取って、土地の借地のお金を支払うと(固定資産も)赤字になると思います。 いくら立地が良いといっても築40年では使い物にならないし、借り手も出てこないと思います。 この辺で、手放すことがベストだと思います。 ご参考まで。

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