建売の購入を考えてます．いくつか疑問があります．

質問

現在，大阪で建売戸建ての購入を検討しています．
検討中の物件で疑問がいくつかありますので，教えて頂けませんでしょうか．

●物件の情報
・5800万くらい
・敷地33坪，床延33坪
・東南角，2階建て，２x４
・近隣の土地の坪単価　90～100万くらい(?)
　近隣で取引事例が少なく，あまり分からないらしいです．東南角なのでこれでも価値があります！と営業さんは言っています…．

このような物件なのですが，すごく割高な気がしてます…．
場所がとても条件に合っていて気に入ったのですが，建物はまだ無く，現在建築中です．
間取りは気に入っていません．変更は全く不可，建具の色なども変更不可，オプションも一切選べないとの条件です．

で，価格に関してなのですが，消費税が25万円となっていました．
これって上物500万ってことでしょうか？それとも建売の消費税はなにか特殊な計算方法なのでしょうか．

また，2x4なのですが，建築中で雨が降っても雨ざらしになっています．まだ１階しかなく，屋根はありません．ブルーシートで覆おうとした形跡のみあります．(半分くらい覆ってある)

価格設定について，また雨ざらしについて教えて頂けませんでしょうか．
よろしくお願い致します．

回答No.4

ultra1long · ベストアンサー

通常、2x4の構造用合板は、特類という接着剤に耐水性を持ったものが使われます。
http://t-ohshita.com/2005/07/20050727-1200.html
http://www.ads-network.co.jp/seinou/se-6/se-6-11.htm

したがって、雨養生されるに越したことはありませんが、建築中の通常の雨くらいであれば、心配はいらないでしょう。
http://www.kekkannet.addr.com/q_a/3_2/1690.htm
http://www.ads-network.co.jp/kininaru/01-/15.htm

ただ、長く雨に当たると含水率が上がりますから、その状態のまま、断熱材を施工し、壁と閉じてしまうと問題です。
その場合には、合板の含水率をチェックし、乾燥を確認することが必要でしょう。
19％以下くらいが目安かと思います。

なお、シロアリの好みに材種は関係ありせん。
http://www.imamuranet.com/mov/moviersws.htm
硬さで進行速度に差が出ると思われます。
興味あればこちらを参考にしてください。
http://www.sinfonia.or.jp/~isoptera/index.htm

お礼

回答ありがとうございます。
非常に面白いリンク、ありがとうございました。
これを見ると断熱材の施工の際に水分が入らなければ影響は少ない、ということが分かりました。
せっかくなのでもうしばらく工事の過程をみて判断したいと思います。

価格面の疑問は残りますが、立地は気に入っているので他とも比較しつつ、検討を続けようと思います。

回答No.6

hatijyuuhatiya

条件無しの土地も気長に探せば出てきますよ。2年計画？位かな。
あちこちの不動産屋を回って情報をFAX（必需品！）でもらえるようにしておくといいです。
基本的に新聞チラシや無料情報誌にはいい情報はでてきません。売れ残りばかり。
古屋付きの土地とか中古住宅を買って更地にする方法はあります。
5800万も出して自分の希望も入れられず、雨ざらしになっている家を買うことはないでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうですね、とりあえず地元の不動産屋さんをもう少し回ってみることにします。
2年計画ですかー、今からだと気が遠くなりますが、そのくらいの気合は必要ですよね。
頑張ります！

回答No.5

ultra1long

No.4ですが、書き忘れました。
建て売りとか売り建てなどの建築条件付は、どうしてもそれ以外は不可能ということが無ければ、避けるべきでしょう。

お礼

やはりそうですよね。
土地だけは難しい地域のようなので、中古物件も探してもらえるようにお願いしてみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

mr19m

No.02です。

こんな記事もありますので、ご紹介しますネ。

欠陥住宅で地域医療に従事する小児科医
http://owlet.org/kekkan/q-a.html

************************
2ｘ4工法の欠点として、パネルを構成している畳大のベニヤ板および枠組材は、互いにガッチリと緊結されているため、いったんシロアリ被害が発生すると、その構造的連続性ゆえに被害も連続し、建物全周に及ぶことがありうる。また骨格がムクの柱ではなく、合板(糊で張り合わせた数枚の薄い板)であるため、いったん水を吸うと本来の強度(耐力)はまったく期待できなくなる。すなわち建築前の保全不良による水被りや、竣工後の漏水に対して弱い工法である。さらに、一部分の増改築でも壁耐力の変動が全体におよぶため、十分な耐力計算(構造計算)がなされない限り安易に行べきではない。ムク材に比べて、輸入木材によって成形されている合板がシロアリによる被害を受けやすいこともよく知られている。
***********************

＞雨は現段階では大丈夫，という回答

何を根拠に大丈夫と回答されたのでしょうか？

一旦、水を吸った合板は、本来の強度（耐力）が落ちる意見の方が、論理的だと思います。
また、構造体を雨に濡らさないよう、施工者側が、十分、注意し、
管理しなければならないハズですが？

＞売主の中堅ハウスメーカーの方は一度もいらっしゃいませんでした

売主のハウスメーカーが、工事監理者でしょうか？
無責任ですね、でも建売物件でしょう、誰も来ないなんて普通ですよ。

今年の11月28日、建築士法が一部改正になります。
http://www.gov-online.go.jp/useful/article/200809/4.html
設計者、監理者の説明責任が、必要になります。

欠陥住宅で、泣かない一般消費者が減ると良いのですが・・・
(法改正後でも建売住宅で、十分な監理なんて無理では)

管理建築士などによる重要事項説明の義務づけ
建築士事務所の開設者は、管理建築士やその他の当該事務所に所属する建築士に、設計・工事監理契約を締結する前に、あらかじめ建築主に対して重要事項を説明させることが義務づけられます。
重要事項としては、作成する設計図書の種類、工事と設計図書との照合方法、工事監理の実施状況に関する報告方法、担当する建築士の氏名、報酬の額や支払いの時期、契約の解除に関する事項などがあります。

参考URL：

http://owlet.org/kekkan/q-a.html

お礼

雨に関してはNo.1のzorro様の回答を参考にさせて頂いたのですが，この記事によると問題がありそうですね．
雨に関して尋ねようと営業の方に連絡をとりましたが，問題ないと思いますけどねーという回答でした．監理者もいくつかの現場を掛け持っているので…と濁しておりました．
こちらの記事のような内容に関して尋ねると，見て頂いたものが工事ですからね…となんとも言えない感じでした．
うーん，材料の建材が1階の上に乗せられているのですが，半分はしっかりと濡れてしまっています．その一階の天井部分も水溜りに…．
ちょっと考えて，やはり納得できなさそうなら見送ろうと思います．

予算的には土地の出物があれば注文でもなんとかなるのですが，この地域は地元の業者(この物件のHMは巨大インフラ会社が親会社のしっかりした会社ですが，もっと零細の地元業者)が強く建築条件無の土地が表に出ることは殆ど無いと不動産屋さんからも言われていて，なかなか難しそうです．
ですがやはり建売は不安が大きいのでもう少し考え直そうと思います．
非常に参考になるご回答ありがとうございました．

回答No.2

mr19m

＞建築中で雨が降っても雨ざらしになっています

十分な、工事管理がなされていない印象を受けます。
（構造体の合板に雨水浸透で、カビ臭い家が出来るかも）

条件面で不足があるなら、やめた方が良いと思います。

私の友人（工務店さん）曰く、建売のほとんどは、工事監理者、
工事管理者共、不在。（皿カン、竹カンは仕事内容が違います）

不動産屋さん、工事屋さん、やりたい放題。
施工単価が安いので、手間はかけない。

営業さんにお尋ねになってみては？
【工事監理者】（皿カン）は誰？
何回ぐらい現場に来られているか？
監理者として、雨ざらしのままって、弊害は無いか？

多分、答えられないでしょう。
建売物件では、設計事務所は、何も監理していません・・
(基礎の鉄筋量も心配ですネ)

どこか、場所は忘れましたが、昔、ツーバイフォー団地で、窓枠から
キノコが出てきたニュースを見ました。それも、数件のお家でした
(材木内にキノコ菌が残っていたと記憶してます)

お礼

回答ありがとうございます．
雨は現段階では大丈夫，という回答も頂きましたが，管理(監理？）ともに不安があるかもしれませんね．
実際，一週間毎日交代で現場を見に行きましたが，売主の中堅ハウスメーカーの方は一度もいらっしゃいませんでした．
営業さんに雨のことも聞いてみようと思います．
もしこの金額でローンで住宅を購入し，キノコが生えてきたら吊るしかありません><

回答No.1

zorro

消費税から逆算するとそうなります。手数料にもかかりますのでそれ以下かも知れません。雨は現段階では問題ありません。

お礼

回答ありがとうございます．なるほど，やはりそうなるのですね．では土地3300万＋建物等500万＝3800万，粗利2000万…さすがに引いてしまいますね…．