住宅ローンの融資方法の悩み

質問

現在　新築計画中の者です。
住宅ローンの借入方法を２パターンで悩んでます。
融資額は2900万です　35年ローンです

(1)銀行で10年固定で2900万　全額借り入れる
(2)フラット35で1400万　銀行10年固定で1500万の併用
ちなみに
仮審査では両方のパターンとも通っております

　現在の金利は
　銀行→10年固定金利2％
　フラット35→3.05％です

フラット35には団体信用保険が入ってないのでもし1400万借りたらだいたい35年で80万ぐらいかかります。

本当のことを言えば(2)の併用でいきたいのですが
建てる工務店の方からは　フラット35と銀行の併用だと初期費用が多くかかるから銀行一本の方がいいと勧められています。
ただ・・銀行一本だと10年後のことを考えると金利が上がりそうで怖いです。
併用で借りると登記費用が倍かかると言われてるんですが、そんなにかかるんですか？
併用だとデメリットってありますか？
初期費用もよくわからないので教えてださい

ずっと悩んでて答えが出ません

回答No.1

LegaC2 · ベストアンサー

初期費用は、銀行によって大きく違うので、とりあえず、純粋な返済額だけを見て、比較してみたいと思います。

(1)2,900万円 35年ローン 10年固定(2.0%)
　月々の返済額　　 96,066円
　10年後の残元金　22,664,937円

(2)1,500万円 35年ローン 10年固定(2.0%) + 1,400万円 35年ローン フラット35(3.05%)
　月々の返済額　　 61,879 + 54,270 = 103,959円
　10年後の残元金　11,723,284 + 11,381,905 = 23,105,189円

(1)の方が、月々の返済額が7,893円少なく、これが10年続くので、7,893円×12ヶ月×10年 = 947,160円少なく済みます。
この額を全額、繰上返済にまわすと、(1)の10年後の残元金は、22,664,937 - 947,160 = 21,717,777円となります。(繰上手数料無料と仮定)
この時点で、(1)と(2)の残元金の差額は、(1)の方が、1,387,412円少なくなります。

この条件で、再度、10年固定を選択するとして、その金利が4%だった場合、
(1)の月々の返済額は114,634円、(2)の月々の返済額は61,879+54,270=116,149円となります。
だいたい4.3%を境に、4.3%以下なら(1)が、4.3%以上なら(2)が、それぞれ返済額が少なくなります。
ただ既に、1,387,412円の差額があるので、5%でも、(1)の方がトータルでは少なく済みます。

初期費用については、私自身詳しくありませんし、保証料が無料／有料、団信が無料／有料など、色々な条件によるので一概にはいえませんが、2本立ての方が手数料は間違いなく多いです。
しかも、フラット35で80万円の団信が必要となると、さらにその差は開きます。

結局(2)のパターンも10年固定金利を選択しているので、金利が高くなった場合、(1)程ではないにしろ、その影響を少なからず受けます。
ですので、「どちらを選択するか」という質問であれば、私なら、(1)を選択します。
もし、10年後に10%になっていたらどうしようと考えたり、上述の計算を複雑で難しいと感じるのであれば、いっそのこと、全額フラット35の方が、支払額が固定されるので、良いのではないでしょうか。

私の感想は、(2)は中途半端に感じます。

ちなみに私は、今年の11月にローンを実行する予定ですが、2,200万円 27年ローン 10年固定を選択しました。

お礼

わかりやすいご説明　ありがとうございます。

10年後の金利がこわいなぁと思っていたんですが、金利が安いうち（２）との差額分＋頑張って貯めて繰り上げ返済をうまく使えば10年後
金利が上がってもリスクを少なくすみますよね。

参考にさせていただきます

回答No.2

bunbun8

＞現在の金利は
＞　銀行→10年固定金利2％
＞　フラット35→3.05％です

この金利差は、確かに悩みどころですねー。全期間２％ならいいのに(^^;・・。
ですが、１１年後は景気回復して上がっているものと、ある面で前向きな仮定？（笑）で考えるべきと思うので（２）の併用が良いと思います。

・・・が、、フラット利用の場合はおっしゃるように最初に費用がかかります。
団信特約料が８０万円ちょいのほか、フラットの取扱手数料が１．８％としたら２５万円ちょい、金消契約の印紙代は２万として、適合証明を取るのに１０万円程度かかるとみていいでしょう。
それと、銀行ローンのほうは、団信は金利込みでしょうが、保証料が大きいところで３０万くらいでしょうか。また、銀行が質権をとらなくなったとはいえ、ある程度の火災保険にも加入したほうが良いでしょうし、融資に必要な費用だけでも１４０～１５０万くらいは、最初に必要かと思われます。

一方、銀行ローン一本だと、最初にかかる費用は保証料の６０万くらいに融資手数料、印紙代などで、６５万ほどだと思いますので、フラット併用時の半額以下ではあります。

登記費用に関しては、その費用の大きい部分は登録免許税という税金なので、増えるとしても抵当権の設定が２つになるので司法書士の先生の費用分くらいで倍にもなりません。

工務店や不動産業者は、昔の住宅金融公庫のややこしい手続がアタマにあるので、フラットもあまり使いたくないというのが本音だと思います。
であっても、通年返済額が変わらないフラットを今の金利のときに利用しておいたほうが良いと思います。（－１．４位の優遇を受けられるなら、変動金利１．４７５と併用するのも良いかと思います）
それとフラット３５を利用するメリットは、将来的に買換えなどで家を売却することになったとき、買主が改めて適合証明をとらなくてもフラットが利用できるのが宣伝文句にできることでしょうか。

お礼

本当～全期間２％ならいいですよね。
金利は今後　絶対上がると思っているんです。ただ　どのくらい上がるかが問題で・・いくら初期の諸費用でかかっても、こわいぐらい上がれば諸費用なんかの問題なんてたいしたことじゃないかなって。
なんでも　安全な道を選んじゃうタイプなんです。
だから全額フラット３５でいきたいというのが本音なんですが、条件なんかで難しくて・・・できないんです

>それとフラット３５を利用するメリットは、将来的に買換えなどで家を売却することになったとき、買主が改めて適合証明をとらなくてもフラットが利用できるのが宣伝文句にできること

そういうこともあるんですね。一生の事なのでもう一度　考えてみます

参考になるご意見ありがとうございました