住宅ローン固定特約見直し 固定か変動か？

質問

固定特約の見直し時期になり、変動にするか短期（3or5年）の
固定特約にするか迷っています。
前回の更新時期では優遇後の短期固定特約も変動とあまり変わら
なかったので固定で更新しましたが、今回は短期固定の金利もUP
しているので、変動1.9%、固定3年2.6%、5年2.8%と差がでてきて
月々の支払いUPを考慮すると目先の数字から変動もありかと考えて
いますが甘いでしょうか？
個人的には今後金利が年0.5%ずつ変動して5%くらいまでは上昇する
にしてもバブル期のような展開はなりだろうと予想していますが、
こればかりは誰も分らないことですし・・・

ちなみに現在の条件は以下となります。
私（35歳）収入1000万、妻　専業主婦収入無し、家族4人
ローン残高は2500万、23年返済で年間100万の繰上返済可

とりあえず今後5年間は頑張って半額返済を目標としていますが、
それ以降は車の買い替え、子供の教育費用や住宅修繕費等々で
返済ペースが落ち込む不安もあります。
住宅ローンで同様に検討されてきた皆さんの御意見を参考にさせて
いただきたいと思いますので良きアドバイス宜しくお願い致します。

回答No.2

m_inoue222

＞今後5年で金利1%UP以内であれば変動を選んで正解、それ以上であればあー残念読みが外れたといったところですかね。

さてどうでしょうか？
（粗い計算ですが）
・変動２５年
・毎年０．２％ＵＰ

００年目．２％．．残債２５００万円．．１０６０００円／月
０５年目．３％．．．．２１００万円．．１１５０００円／月
１０年目．４％．．．．１７００万円．．１２５０００円／月
１５年目．５％．．．．１２５０万円．．１３３０００円／月
２０年目．６％．．．．．７００万円．．１３８０００円／月
２５年目．７％．．．．．残債無し

・変動＋年０．２％ＵＰ　　「累計で総返済額は．．．約３８００万円

固定だと今は３．３％くらい？

・固定＋３％　　「累計で．．．約３６７０万円」

変動幅が年０．１５％ＵＰ．．．５年で０．７５％ＵＰなら「累計で総返済額は．．．約３６４０万円」

難しいところですね．．．（笑）。

２５年間で金利が７％にまでＵＰしたところで損失は１３０万円

それより固定だと毎月の返済金額が読めますのでやはり自分の性格で選択しょうね

変動だと１０５０００円／月から最後は１３００００円／月の支払いに変動します
固定だと１１８０００円／月が２５年間続きますね

・３０万円の給料の時の１０万円と４０万円になった時の１３万円の負担．．．
・いつでも１２万円の負担．．．

さてさて．．．

・１０・２０年毎に修繕費用も必要です
・固定資産税は年々低下するのが一般的

いくら考えても選択の決め手はありませんね．．．（笑）。

お礼

自分でもシミュレートしてみましたが、5年先迄で検討した結果、
変動（年+0.2%ずつ上昇）、5年固定　2.8%の条件で5年後の元本残高は
それぞれ2090万円、2010万円とあまり差がつきませんでした。

また試しに変動は5年目以降3.4%（優遇-1.0%考慮）、7年固定2.95%、
10年固定3.1%を条件とし、それぞれ変動の7年目、10年目と比較しても
10万ほど変動が安くなるだけであまり差がでるわけではない結果に・・・

やはりその道のプロの方によって定められた数字には意味があるなと。
というわけで益々決め手が無くなってきました（笑）

回答No.1

m_inoue222

大家してます

複数のローンを抱えています

全て変動です

２％．．．３％．．．４％．．．５％

安い金利の時は元金も多額
年々金利がＵＰしても最後の５％の時は元金もほとんど無くなっています

最終的にどちらの支払総額が多いかは誰にも判りませんので自分の性格で決めるしかないでしょう

支払い総額だけで決められる物でも無いでしょう

・所得の低いときの負担と所得が上昇してからの負担は異なるでしょう
・変動だと毎月の支払いも変動（ＵＰ）する可能性が有ります

不安を感じるのが嫌なら固定を．．．

割り切れるなら変動でも問題ないのでは？

どちらを選んでも思惑が外れれば後悔はするでしょうが．．．（笑）。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ご指摘の通り、金利の低い期間に集中して繰上げ返済を実行すれば
元金減る分金利上昇してもリスクは下げることができますよね。
ただ例の原油先物が急落に転じているのをみると、冷え込んだ市場も
元に戻り、今後金利も上昇基調に拍車をかける可能性があるので不安
を感じているのも事実です。
今後5年で金利1%UP以内であれば変動を選んで正解、それ以上であれば
あー残念読みが外れたといったところですかね。