借換か繰上返済か

質問

去年の末に新築アパート１棟を購入してしまいました。
物件は4200万ぐらいで、借入が4000万です。
家賃収入は年間約300万で、ローン返済が約220万です。
変動金利（６ヶ月円ＬＩＢＯＲ基準）で4.2％（ＬＩＢＯＲ1％+上乗せ3.2％）です。
年齢30歳でサラリーマン年収が480万で妻（連帯保証人）が180万です。

今月0.029％金利が上がり、購入を後悔しております。今、売却しても4000万じゃ売れないでしょうし、
とりあえず破産しない為になるべく繰り上げ返済（年間100万ぐらい）して借金を減らそうと思いますが、
繰上げ返済より借換のほうがいいかも　と思い質問させていただきます。

オリックス信託銀行が
3年固定特約で3.1％、優遇金利0.5％後2.6％、
固定期間終了後変動金利移行（短期プライムレート基準）
のアパートローンを扱ってました。少しでも金利負担を減らしたいので、
借換を申し込もうと思うのですが、

既存のローン返済がまだ半年しか経ってないと借換審査に不利ですか？

しばらく（1年、2年）は返済実績を積みながらキャッシュをある程度貯めてから申し込んだほうがいいのでしょうか？

だめもとで申し込んで、一度審査に通らないと履歴が残ってしまい二度と通らない（他行も）とかあるのでしょうか？

ＬＩＢＯＲ基準と短期プライムレート基準は連動してますか？どっちも大差なしですか？

他にいいアパートローンはありますか？

安易なアパート購入で不安になりこまっております。すいませんがどなたかお知恵を拝借させて下さい。お願いします。

回答No.5

e-hide · ベストアンサー

No,4の　e-hide　です。

持ち続ける前提だと、色んな銀行に一度借換の相談をしてみて下さい。
銀行によって対応はまちまちですので、可能な限り多くの銀行に相談する事をお勧めします。
今回融資が降りなかった為に今後ずーと融資が降りないなんて事は有りません。
私なんか、以前は門前払いの銀行さんが借換の相談をした所一番条件の良い回答でした。
銀行の支点の方針や担当によってコロコロ変りますのでその辺は気にしなくて良いでしょう。

そして、借換可能な銀行があったら実際に繰り上げ返済した場合と
借換た場合のシュミレーションをしてもらって下さい。
それで条件の良い方を選べば良いでしょう。

ちなみに、繰上げ返済のシュミレーションはフリーソフトで沢山ありますので自分でシュミレーションも可能です、一度試してみて下さい。

最後に、繰上げ返済する場合は、当面の運転資金（リフォーム費用や、大規模修繕費用）は残しておく必要があります。
退去後、リフォーム出来ずに次ぎの入居者が決まらないなんて事の無いように。

お礼

再度　ご回答いただきありがとうございます。

e-hideさん　の言うように多くの銀行に借換相談に行ってみようと思います。その上で、繰り上げ返済か、借換か、条件の良いほうを選ぼうと思います。ありがとうございました。

回答No.4

e-hide

かなり厳しい買い物をしてしまいましたね。

表面利回りで7％ちょいだと、良くて実質4～5％程度でしょうか？
殆どを融資に頼っているとの事なので、経費や修繕等を考慮したら
殆ど残らないのでは？
まして、金利が上がったり、空室が出たらそれこそ持ち出しでしょう。

借換か？繰上げ返済か？との事ですが、選択肢として損切りも考慮して
おいた方か良いかも解りません。

購入された物件の今後の競争力でも方向が変って来ますので、
まずは、購入された物件が立地、需要等で今後も当分（10～20年）
入居が見込めるか？を掴んで下さい。
周辺の築古の同程度の物件の入居率を調べればある程度は解りますし、
近隣の不動産屋に確認してもある程度は解るでしょう。

そして、競争力があり、今後も当分入居が見込めるのなら、持ち続ける
前提で借換や繰上げ返済を検討すれば良いと思います。
そのような物件なら借換時の担保評価も良く良条件で借換できる
可能性がありますので。

しかしながら、競争力が無かったり入居率が下がる可能性があるのなら
一刻も早く売却を検討した方が良いでしょう。
物件か古くなればなるほど売却価格が下がってきますし、空室が出だしたりしたら、被害が大きくなる一方です。
また、そのような物件だと借換も出来ない可能性があります。

また、最後の選択肢として、自分で何とかしようとせずに、ご両親に頼るのも被害を抑える方法かと思います。
ある程度ご両親に融資して頂き、銀行ローンを減らして、最悪の状態を
回避するのも頭の片隅にいれておいて下さい。

補足

ご回答ありがとうございます。

ある程度ですむなら、と損切りも選択肢として覚悟しております。
しかし、負債＞売却価格　状態では、そもそも売却出来ないと思い、時間経過による売却価格の下落よりも早いペースでなるべく繰上返済して　負債＜売却価格　状態にしたいと思っております。

残念ながら両親に金融資産はありませんが、
サラリーマン給与分を持ち出せば年間１２０万、５年で６００万ぐらいは返済原資に回せると思います。
何とかe-hideの言うように銀行ローン減らして最悪の状態だけは避けたいと思い、そのために繰上返済か？借換か？と悩んでおります。

金利は低いに越したことはないので借換が可能ならすぐにでもと思うのですが、担保評価に対して現在の負債額が大きいので、今現在、借換の審査は通らない気がしてます。

それでも、だめもとで申し込むか？
１，２年分くらい現金を用意して、かつ既存ローンの返済実績やアパートの経営実績を積んでから申し込むか？
それとも、借換はあきらめて、少しでも現金が手元にできたら、どんどん繰上返済（現在の銀行に）するか？

物件自体は悪くないと思います。駅徒歩６分で、接道もいいですし、
売却は考慮しながら、とりあえず持ち続ける前提で、
度々質問で恐縮なのですが、どのように思われますか？
教えて下さい。宜しくお願いいたします。

回答No.3

owaraigapp

アパートは新築の時には入居者が埋まるのですが、新築入居者が退去後が問題です。
退去の時期が悪かったりするとその後の入居者が決まりにくかったりします。

最近は基本的に敷金は全額返却ですし、新築後10年を超えると色々修理も出てきます。

それを頭に入れて返済計画を考えた方がいいですよ。

お礼

ありがとうございます。

最初の10年でサラリーマンの給与分も使ってなるべく借入金を減らして、その後の返済が滞らないように備えようと思います。

回答No.2

denden321

＞既存のローン返済がまだ半年しか経ってないと借換審査に不利ですか？

物件の収益性や担保価値の方が重要だと思う。
収益性は一定の基準を超えていると思うけど、物件の担保価値は
融資額を超えていると思われるので厳しいかな。

＞だめもとで申し込んで、一度審査に通らないと履歴が残ってしまい
＞二度と通らない（他行も）とかあるのでしょうか？

そういったことは聞いたことがないです。Ａ銀行がダメでもＢ銀行なら通るかと言われてもどうなるかは分かりませんが…

＞ＬＩＢＯＲ基準と短期プライムレート基準は連動してますか？
　どっちも大差なしですか？

ＬＩＢＯＲ基準のローンでも短プラ型のローンでも金利に大差ないと
思われますが…

１年前なら不動産に対する見方が良かったのですが、ここ半年は
不動産に対する見方が大きく変わったので、借り替えに
あまり期待しない方が良いかと思われます。

回答No.1

usami33

借り入れ先に一度、確認される事をお勧めします。
確認ポイントは手数料
繰り上げも、借り換えも数万の手数料がかかりますので、
利息で変わる金額より手数料の方が高くなってしまう事がありますよ。