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マンション総会での決議について
築２１年、全２７戸の分譲住宅（マンション）に３年前から居住しています。私が入居してから３年間、理事長は同じ方がされています。 私のマンションは収益目的のオーナーさんが１４軒いらっしゃいます。 総会等での決議の際、その１４軒の委任状は理事長が持ち（慣例のようです。）理事長の提起する議案は、全て多数決で決議されてしまいます。理事長としての役員報酬の他にも、費用の明細や領収証のない支出に対して、立替えている・・・と管理費より引き出しています。 多い時は１０万単位になり、一応総会等で決議を取るのですが、そもそも議決権の半数以上を理事長本人が持っている為、全て賛成で決議されます。 先日の総会で、理事長が１０年来毛嫌いしているる居住者Ａさん（区分所有者）に対して、「ゴミ収集の日を守らない等、不法行為が目立つ為、罰としてエレベーターの使用、駐車場、駐輪場の使用を禁止する。」との議案が出され有無も言わせず決議とされました。 客観的に見ても、Ａさんが不法行為を行っているようには感じず、足の不自由なＡさんにエレベーター使用禁止を言い渡すのは嫌がらせにしか感じません。 もちろん、Ａさんからは「不法行為の事実はなく不当決議である。」との反論が出たのですが、理事長は「決議で決まった事です。」の一点張りで、Ａさんの自転車をマンション敷地外に出したりの嫌がらせ（？）行動をしています。 そして先日、Ａさんから理事長に裁判が起こされたそうです。 理事長は、マンション住民の決議のうえ住民の代表の立場で行った行動なので、自分に弁護士をつける費用はおろか、裁判を担当する（？）手数料をマンションの積立金より支出すると言い出しました。 よくよく見ると、Ａさんからの訴状はマンションの代表の立場でなく理事長の個人名できています。 この件について近々、総会が開かれ理事長の思うがままに決議される事と思います。 ここで疑問なのですが、どのような理不尽な内容であれ総会で決議された事が全てなのでしょうか。使用禁止の決議後にＡさんがエレベーターや駐輪場、駐車場の使用をする事は不法行為になるのでしょうか。 理事長個人が訴えられた裁判の費用や、ましてや裁判を担当する手数料をマンションの積立金から支出する事はしょうがないのでしょうか。 私の他にも同じように感じている方はいらっしゃると思いますが、入居の挨拶時にお隣の奥様から「理事長には逆らわないようにね。」と言われた事もあり、理事長にたてつけば次は自分がＡさんの立場になり嫌がらせをされると思うと、誰も反論できずにいます。 区分所有法などで、明確に理事長の行動が違法であるとの指摘ができれば・・・と思っておりますが、このまま理事長の暴走を黙って見ているしかないのでしょうか。 ちなみに私が入居する数年前にやはり理事長の議案提起により管理会社を排除し、自主管理になったそうです。それから全てが理事長の思うままになったと聞いています・・・。 どうぞよきアドバイスをお願い致します。
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独裁者のような理事長がいるマンションは本当にお気の毒です。 >私のマンションは収益目的のオーナーさんが１４軒いらっしゃいます。 他の組合員さんとも話し合って、そのオーナーさんと連絡を取ってみませんか。（理事長とグルでないことを祈ります。） ＞理事長としての役員報酬の他にも、費用の明細や領収証のない支出に対して、立替えている・・・と管理費より引き出しています。 監事はいないのですか？ 監事には総会を招集する権利があります。 ＞「ゴミ収集の日を守らない等、不法行為が目立つ為、罰としてエレベーターの使用、駐車場、駐輪場の使用を禁止する。」 この程度のことは不法行為ではなくルール違反と言います。 こんなことで、使用を禁止することを権利の濫用と言います。 ＞Ａさんから理事長に裁判が起こされたそうです。 Ａさんは、自分のお金で戦いを挑んでいます。応援することは無理でしょうか？ できるだけたくさんの人が集まれば何かは変えられます。 ７人以上が結束すれば、暴走を阻止することができます。 ＞自分に弁護士をつける費用はおろか、裁判を担当する（？）手数料をマンションの積立金より支出すると言い出しました。 理事長を訴えているのでなく、個人名での裁判費用は個人が持つべきでしょう。 「○○さん個人が訴えられたのにどうして組合のお金を使うのですか？理事長として当然の行動であると裁判所が判断した時には管理組合が支払うということではだめでしょうか？」と聞いてみては如何ですか？ チョッと勇気が要りますね。 修繕積立金の使途については規約に定めがあるはずです。 通常は修繕に係る以外の費用には使えないことになっております。 「管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる」 今回の裁判の結果によって、組合員の有志が連名で「理事長の解任」を裁判所に要求することができます。 仲間を作ることから始めて下さい。見て見ぬ振りを続けていると、大切な財産をめちゃくちゃにされかねません。 お住まいの近くにマンション管理士会があれば、無料相談を受けて下さい。 委任状について、誤った解釈をしている方がいましたので・・・ 委任状は、個人名・理事長・議長等個人を指定して提出するものです。 通常は個人名が無い場合は理事長としている場合が多いようです。 理事長すなわち理事会が提出した議案に賛同するかどうかを決める訳ですから、賛成の意志を表したことになります。 委任状を総会の決議に従うことにしている組合もありますが、欠席者の意思が反映されないことも起きて来ますので、疑問が残ります。 それにも増して欠席者の議決権を理事長の票にするなんて、とんでもないことです。規約にそんな定めがあるのですか？
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- jackbon
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１）委任状の取り扱いや２）エレベーターの懲罰的な使用禁止は明確に民法や区分所有方の法律違反です 又幹事の責任問題も明白と考えます まず最初に裁判所へ理事長解任の請求をすることです（区分所有法25条2項ー各区分所有者は解任を請求できるー） 裁判所も上記2点を解任の正当理由と判断すると思います 解任後新理事長を選任して前理事長の不正行為を調査して もし管理組合に損害が発生していたならば 管理組合が原告となり損害賠償の裁判をする 強行手段で対応しても勝ち目は充分です 今後も理事長の顔色を見ながら生活するのですか？ 私は戦います
お礼
ご回答ありがとうございます。 現居住の皆さん、明日はわが身的な気持で見てみぬふりなのだと思います。恥ずかしながら私もそうです。 しかし、ここで立ち上がらなければ理事長の暴走はとめられないと感じています。 こちらの皆さんのご回答で勇気を頂きました。 微力かもしれませんが、自分なりに行動を起こしてみようと思います。 ありがとうございました。
- bouhan_kun
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規約は民間でのパーソナルルールですから、そもそも罰則なんて設定できません。法に違う罰則は、そもそも「私刑」であり、法で認められていません。もし行使すれば、「自力救済」として、完全な法律違反となります。もっとも、そのような個人に対して使用制限をする権限は、管理組合にはございません。 で、その決議を無効とする不服申し立てや、名誉回復を図る必要があります。できれば当事者と連携して。弁護士などと連携したほうがいいでしょう。言ってみれば、あいては狂犬ですから、常識は通用しないかもしれないので。 また、現状いらっしゃる不満分子を集めて、理事長解任を検討するのもいいでしょう。その場合、ネックになる外部の区分所有者を、いかに抱き込むかですが、個々に連絡とって、多数派工作するしかないでしょう。解任推進派の代表者の記名で委任状を書かせるわけです。白紙委任ではなくて。 また、費用のでどこによっては、横領で刑事告訴も視野に入ります。全く法を知らないお馬鹿さんなのでしょう。使っちゃえば、その返還請求も可能です。
お礼
ご回答ありがとうございます。 監事も理事長も新築当初からいらっしゃる方で、結託しているようです。 また外部オーナーさん達は、理事長をマンションの窓口としており昔からの付き合いのようです。実際に居住していない為、興味もなければ実害もあまり感じていないようです。どこまで、理解し協力してもらえるかは分かりませんが、ここで立ち上がらなければ、理事長の暴走は加速するばかりだと感じます。微力かもしれませんが、頑張って意見してみようと思います。
- junkg7
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公序良俗に反する規約や総会決議は無効になります。 ＞「ゴミ収集の日を守らない等、不法行為が目立つ為、罰としてエレベーターの使用、駐車場、駐輪場の使用を禁止する。」 規約違反？に対して「エレベーターの使用を禁止」の様な措置は不適当です。 ＞委任状なしで総会を欠席すると、自動的に理事長への委任とみなすというシステム 委任と言う意味では問題外と思われます。 この場合、総会を開催すれば区分所有者が100％出席、それに準じた議決権行使となるのであれば問題があります。 その他にも不審・不満？をお持ちの事項は多々問題が有りそうです。 ＞理事長は、マンション住民の決議のうえ住民の代表の立場で行った行動なので、自分に弁護士をつける費用はおろか、裁判を担当する（？）手数料をマンションの積立金より支出すると言い出しました。 管理組合として訴えられているのであれば貴殿など他区分所有者にも影響します。 この場合、対岸の火事では済みませんので確認が必要でしょう。 法的に裁判などで争えば理事長には勝ち目は無いでしょう。 しかし、その結果理事長を退任しても何らかのシコリは残ると思われます。 第三者による、和解が出来るような話し合いが最も理想的でしょう。
お礼
ご回答ありがとうございます。 訴えられているのは、確かに理事長個人名です。 が、理事長はみんなの代表として行った行為であると主張しています。 当初は、Ａさんから話合いを求められたようですが、理事長は応じなかったと聞いています。 ここで立ち上がらなければ、理事長の暴走は加速するばかりだと感じます。微力かもしれませんが、頑張って意見してみようと思います。
- arashi1190
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マンションのエレベーターは共用部分ですので、区分所有者は使用する権利を持っていますので、理事長といえども「エレベーターを使用するな」と言う権利はありません。 自転車を勝手に敷地外に持ち出すなどというのは言語道断です。 ゴミ収集日を守らないのであれば、「ゴミ収集日を守ってくださいね」と言う権利しかありません。 総会での「使用禁止」の決議は特別決議になりますので、区分所有者及び議決権の３／４以上の賛成が必要です。（条文では専有部分の使用禁止と記載されていますが、共用部分を使用禁止にする場合も同様だと思います。というか、そもそも共用部分を使用禁止にするという概念が無いと思います。） 今回の議決が過半数で決定したのであればこの議決が無効になるかと思います。 区分所有法では、義務違反者に対する措置として、 第５７条：その行為を予防するために必要な措置を執ることを請求できる。 第５８条：第５７条の措置では共同生活の維持を図ることが困難な場合は、集会の議決（３／４以上）に基づき、訴えを持って、相当の期間占有部分の使用の禁止を請求することができる。 （条文の要約です。全文は他の資料等を参照ください。以下、同じ。） とされています。 委任状に関しては、区分所有法第３９条で、 「議決権は、書面で、又は代理人によって行使することができる。」 とされていますので、個人が個人に対して委任は可能です。 理事長でなくても、区分所有者の１／５以上で議決権の１／５以上を有するものは、管理者に対し、集会の招集を請求することができ、管理者が一定期間通知を出さない場合は、請求者が集会を招集することができます（第３４条）ので、臨時の集会を開くことが可能です。 この時に、収益目的のオーナーさん達に事情を記載した手紙を送って、集会に出席してもらうか、委任状を理事長以外の方あてに送ってもらうとよいのではないでしょうか。 管理者の選任、解任は過半数の議決でできますので・・・。
お礼
ご回答ありがとうございます。 監事も理事長も新築当初からいらっしゃる方で、結託しているようです。 また外部オーナーさん達は、理事長をマンションの窓口としており昔からの付き合いのようです。実際に居住していない為、興味もなければ実害もあまり感じていないようです。 ここで立ち上がらなければ、理事長の暴走は加速するばかりだと感じます。微力かもしれませんが、頑張って意見してみようと思います。
＞ちなみに委任状なしで総会を欠席すると、自動的に理事長への委任とみなすというシステムになっています。 規約でそうなっているのでしょうか？ >Ａさんの自転車をマンション敷地外に出したりの嫌がらせ（？） 個人の所有物をたとえ管理組合決議があっても勝手に動かしたりしたら不法行為になると思いますよ。 そうでなければ、世の中の無断駐車のなどは勝手に移動できるようになりますので、勝手に止められて困る人は少なくなるでしょう。 この場合はマンション管理組合が不法行為をしていることになります。 ＞エレベーターの使用、駐車場、駐輪場の使用を禁止する。 駐車場・駐輪場は共有部分に専用使用権を与えるもので、規約違反者などに対して専用使用権を取り上げることはできますが、専用使用ではないエレベータの使用については、決議で決めることはできないのではないでしょうか？ どうしても行為の差し止めをしたのなら、３／４以上の賛成票で可決する裁判所への行為差し止め請求を行うべきですね。 また、管理組合に監事がいればその人なら理事長の解任案を提出することができます。以内場合は１／５で同様の決議を求める集会を開くように議題提出することができます。１４軒の人には理事長に出さないようお願いしておけば解任できるのではないでしょうか？ 理事長に不正があるなら裁判所に解任を求めることもできます。 http://kanto.m-douyo.jp/question/s8692/
お礼
ご回答ありがとうございます。 監事も理事長も新築当初からいらっしゃる方で、結託しているようです。 また外部オーナーさん達は、理事長をマンションの窓口としており昔からの付き合いのようです。実際に居住していない為、興味もなければ実害もあまり感じていないようです。 ここで立ち上がらなければ、理事長の暴走は加速するばかりだと感じます。微力かもしれませんが、頑張って意見してみようと思います。
- hanabanako
- ベストアンサー率10% (6/55)
やはりＡさんが勇気をもって告訴されたのは偉いですね。 理事長の誤った法解釈（というか幼稚な）による専制は、裁判で判定されるとおもいますが、あなたはＡさんの応援をすべく、横暴な行為の証拠集めに協力してあげてくださいね。 （正直、恐ろしいですね。幼稚ないじめですね。恥ずかしくなってきちゃった）
お礼
私もＡさんの勇気には関心しています。 気持的にはＡさんの応援・・・と言うか、理事長の暴走を止める方向で判決が出るようにと思っておりますが、総会の場で決議された以上、理事長の行ったＡさんへの不法行為に対して、反対を唱えなかった私達も共同不法行為者となってしまうのかと、Ａさんにも申し訳ない気持でおります。 そして、判決が出るまで理事長の暴走は続くのかと思うと、やりきれない怒りが沸いてきます。 自分の正義を貫く勇気を持ちたいと思います。 ご回答ありがとうございました。
- umemomi
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あれ？ なんか勘違いされているようですね。 議決権の委任状は総会自体に委任しているのであって、理事長に 委任しているわけではないのですよ。個人が個人に対して議決権 を委任する。という事は認められません。 ですから総会に出席した人のみで多数決で議決し、その結果に関 して委任状を出された方は従う事になるのです。 「総会に出席しないので、決まった事には一任します」というのが 委任状の意味です。 多分昔からの慣例で勘違いがまかり通っているのでしょうが、ご不満 があるようなら件の理事長にその旨説明してあげれば良いでしょう。 反論してきたとしても、法的観念からいっても理事長には一理もあり ませんので御心配無く。 そもそも自治会・管理組合に強制的に処罰を執行する権利は認められ ておりません。 ほかの居住者の皆さんと連携し、弁護士を立てて直 ぐに対処された方が良いでしょう。 頑張ってください。
お礼
当マンションの出席通知兼委任状は 総会に出席して議決権を行使する 他の組合員への委任状を持って議決権を行使する 委任状なしで欠席の場合は理事長に委任となる の３パターンでの選択肢しかありません。 個人が個人に対して議決権を委任するという事は認められないというのは区分所有法等にある決まりなのでしょうか？ そもそも自治会・管理組合に強制的に処罰を執行する権利は認められ ておりません。との事ですがこれは理事長がＡさんに対して、行っているエレベーター・駐輪場・駐車場の使用禁止自体が違法と言う事でしょうか？
- monchan-man2
- ベストアンサー率40% (46/114)
１．委任状の宛先は本当に理事長なのでしょうか？ 委任状の有効性（真偽）について、総会に先立ち、まず確認する必要があるかと思います。 ２．Ａさんに対する嫌がらせ(共有部分の利用を拒否する）は、区分所有法でいうところの共有部分の変更(17条)に該当すると思われます。４分の３以上の多数で可決されたのでしょうか？ ３．理事長個人が訴えられた裁判の裁判費用を管理組合から支出する件ですが、この場合は、民法57条の利益相反にあたりますので、この議題に関しては理事長に総会での代理権は無いかと思います。理事長を除く参加者の多数決で決するのが妥当でしょう。
補足
補足させていただきます。 １．オーナーさん達の委任状は、他の組合員個人宛となっていますので、確かに理事長（個人名）宛てです。ちなみに委任状なしで総会を欠席すると、自動的に理事長への委任とみなすというシステムになっています。いずれにしても、委任状は理事長個人名で集まっていますので、理事長が理事長でなくなっても、議決権の過半数は握られているのです。 ２．「意義のある方は挙手して下さい。」との決議方法で、理事長にたてつく勇気のある人はおらず、１名の挙手もなかった為、全会一致での決議です。Ａさんは事前に書面にて反対を唱えていましたが・・・。 ３．理事長を除く参加者の多数決とは、理事長のもっている委任状の有効性はなく、出席者だけの多数決でＯＫと言う意味でしょうか？
さて、四国の片田舎の親族が大半という小さな部落に移り住んで１３年です。 先だっての町会議員選挙で部落代表の選出を行って区長が選対事務所長という話が。 たまたま、私が班長でしたので「部落ぐるみ選挙の時代ではない」と反対の論陣を展開。 こうして数十年に渡って続いてきた部落ぐるみ選挙はあえなく終焉を迎えました。 １２：１かと思われた班長総会でしたが、底流には疑問視する流れもあったようです。 事実、「あんた、よう言うてくれた」と何人かから密かに耳打ちされました。 そんなもんです。 一見すると強固なような理事長の専制支配。 が、その内実は私物化そのもの。 決して、その専制支配は強固で住民に支持されたものじゃありません。 報復を恐れずに立ち上がれば、地殻変動的な変化が起きる準備は十分かと思います。 既に反旗を翻して闘いに決起されたＡさんがいます。 Ａさんを見殺しにしては人の道に反します。 ＞次は自分がＡさんの立場になり嫌がらせをされると思うと・・・。 可能な限りの露骨な嫌がらせを引き出すんですよ。 そうして、裸の王様である理事長に自滅の道を歩ませるんです。 私なら、もう、喜んで挑発して露骨な嫌がらせを引き出しますね。 しかも、総会の場で・・・。
お礼
みんな、理事長の行動に疑問を抱いているとは感じています。 そこで、立ち上がれる勇気・・・ですね。 理事長についていれば、安泰して暮らしていけると確信し 理事長と行動をともにしているお年寄りも数軒いらっしゃいます。 Ａさんは、常々理事長の行動に意見をしていたので、おそらく理事長からすれば見せしめのつもりなのだと思います。 仕事で自宅を留守にする事も多く、正直まだご近所の方との 信頼関係も築きあがっておりません。 躊躇する点は多々ありますが、自分なりに行動してみようと思います。 ありがとうございました。
お礼
ご回答ありがとうございます。 監事も理事長も新築当初からいらっしゃる方で、結託しているようです。 また外部オーナーさん達は、理事長をマンションの窓口としており昔からの付き合いのようです。実際に居住していない為、興味もなければ実害もあまり感じていないようです。 規約には欠席者の議決権についての定めはありません。おそらく理事長の持論だと思います。 ここで立ち上がらなければ、理事長の暴走は加速するばかりだと感じます。微力かもしれませんが、頑張って意見してみようと思います。