総会の出席常連はマンションのマイナリティーだった！

質問

私は今期、マンションの管理組合で理事長をしています。法務部会ではリーダーをしています。

先日、臨時総会を開催しました。理由は、通常総会において輪番制で理事をお願いした理事候補者の受任の意志が確認できなかったため、新たに理事を選任するためです。議案構成は、次のとおりです。

【議案構成】
・第1号議案　立候補者の理事選任に関する件
下記立候補者を管理組合今期理事に選任する。
XXXX号室A氏
＜議案説明＞
通常総会の議案で掲げられ、選任決議が行われた理事候補者のうち、1名と連絡が取れず、受任の意志を確認することができませんでした。そのため、新たに理事を選任することとします。
立候補の申し出がありましたので、「臨時総会不存在確認控訴事件」の和解調書に従い、輪番による候補者に先立って選任の審議を行います。
・第2号議案　理事選任に関する件
下記組合員を管理組合今期理事に選任する。
YYYY号室B氏
＜議案説明＞
通常総会の議案で掲げられ、選任決議が行われた理事候補者のうち、1名と連絡が取れず、受任の意志を確認することができませんでした。そのため、新たに理事を選任することとします。
輪番によるお声掛けの結果、理事受任の意思表示がありましたので、理事に選任致します。
注１．第1号議案が可決された場合は役員選任対象外となります。

ここで、「臨時総会不存在確認酵素事件」とその「和解調書」について、一般の方にはわからないかと思いますので、説明します。

【臨時総会不存在確認控訴事件】
前々期、A氏が通常総会で前期の理事会の理事に立候補したが、理事会の推薦が得られず、前々期の通常総会で選任議案に記載されなかった。当時は、役員候補者は、立候補及び輪番制問わず、理事会の推薦が無ければ選任されなかった。そこで、昨年A氏は地方裁判所に、管理組合を被告として「臨時総会不存在確認事件」を提訴した。それは、前期の理事会が定足数に達していないのに招集した臨時総会が不存在であることを理由に訴えたものである。地裁の判決は「敗訴」だったが、その後A氏は高等裁判所に控訴した。その結果、今年A氏と管理組合は和解をし、合意内容が記載された和解調書が作成された。

【和解調書】
和解調書の主な内容は次のとおり。
(1) 役員選任決議は総会でのみ行い、理事会による推薦制は採らない。
(2) 総会において、まず立候補者について選任決議をし、定足数に不足する人数を輪番制で候補者となった組合員について選任決議をする。

臨時総会の決議の結果は、次のとおりでした。

【臨時総会の決議の結果】
・第1号議案　可決
・第2号議案　審議しない

結果は、前々期の理事会で役員候補推薦が得られなかったA氏が、高裁の和解調書に基づいた総会決議で今期では役員に選任されました。実は、約20名の総会出席者は第1号議案には全員賛成しませんでした（議長である理事長は賛成反対同数のときのみ決議に参加することになっているので、私は賛成も反対も意志表示していませんでした。）のに、総会に出席していない組合員の議決権行使書の圧倒的な賛成票により、可決されたのでした。

実は、今回の総会出席者には、前々期でA氏を理事会推薦しなかった元理事長と元監事もいたのです。その他、総会には常に出席している放送会社の元職員、法律事務所経営者もいました。

実は、今回の総会案内を通じて、A氏は次の抱負を組合員全員に配布して立候補していたのです。

【立候補の抱負】（抜粋）
(1) 現管理会社は、コンペにおいて前管理会社よりも20%低い価格で落札した。ところが、前々期の理事長が契約した価格は前管理会社の価格とほぼ同等の金額だった。このようなことをする管理会社はリプレースすべきである。
(2) 人身事故には至らなかったが、駐車場シャッターが落下するという危険な事故が起きた。また、汚水排水ポンプ事故が起きて、汚水が流れだし館内に悪臭が漂った。これらは、メンテナンス能力が弱いことが原因であり、その能力を強化したい。
(3) 本マンションの現長期修繕計画は前々期の理事長が作成したものであり、現実に即していない。来たるべき大規模修繕工事のために、今から長期修繕計画を作り直さなければならない。私はそのために全力を尽くしたい。

A氏は前々期には公にできない理由で立候補を排除されましたが、今回の総会の結果により、管理組合の総意として、このマンションにはどうしても必要な人物だと思われていたのだとされていたのだと認識しました。

さらに、総会出席の常連はこれまで総会や理事会で目立っていましたが、実は自分たちの意見を総会で通そうとしていただけのマイナリティーであり、管理組合の総意とはかけ離れたものだったことがわかりました。

これから、私は理事長として、A氏を副理事長かつメンテナンス部会リーダーにして、A氏の抱負を実現することがマンションの未来に必要だと思っていますが、いかがでしょうか。

回答No.5

banannnaaa

マイナリティー？って何だろうと思い拝見させていただきましたが、
マイノリティ「少数派」のことですか？

参考URL：

https://kotobank.jp/word/%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%8E%E3%83%AA%E3%83%86%E3%82%A3%E3%83%BC-386330

回答No.4

key00001

そういうことを、質問しなくて良い人間が、理事長をやるべきかと思います。

補足

貴重なご意見ありがとうございます。
これから身を引き締めて業務に取り掛かる所存であります。

回答No.3

merciusako

そちらのマンションでは、役員選任に当たっては、「立候補優先で、不足数を輪番制で補う」というシステムなのでしょうか。

総会の議案は、理事会で審議した結果として総会の議案となりますから、役員の選任に関しても、事前の理事会での審議を経て理事会の推薦という形を採るはずです。
それが、理事会の推薦無しで、いきなり「総会にて選任せよ」ということになれば、役員の定数を超えた立候補があった場合、区分所有者全員による投票で、上位何名ということになるのかな、と。

とすれば、理事会はノータッチですから、投票のシステムに関する細則などの定めが必要なのではないかと思います。

また、監事と理事会は別ですから、監事は監事で立候補を求め、理事は理事で立候補を求めるのかな、と思います。

一般的には、役員の立候補として受け付けて、その中で幹事候補、理事候補をあらかじめ決めたうえで総会議案とし、承認されれば監事はそれで決定、理事会の各役職は承認された理事内で互選、という形だと思いますが。

和解案の（２）も不思議です。
「定足数に不足する人数」という「定足数」は、「理事の定数」ということだと思うのですが。
ただ、立候補優先ということは、定員に満たなければ、何期でも連続就任が可能となります。
輪番制とは言っても、立候補が優先であれば、いつ回ってくるのかが分からず、そのサイクルによっては回ってくる人、来ない人がでてきてしまい、不公平感がつのる、ということはないのかな、と。

もう一つ不思議なのは、「議長は採決に際しては、中立」ということです。
確かに以前は、「議長は中立で、賛否同数になった場合に意思表示できる」とされていました。

ただ、通常議長は理事長が勤めることになっており、理事長も区分所有者です。
区分所有者であれば、議案に対する意思表明はできますから、「議長は中立」はおかしなことになります。
また、議案は、理事会の総意で理事長はその代表者ですから、自ずと議案には賛成の立場のはずです。
このことからも「議長は中立」はおかしなことです。

現在では、「採決に当たっては、議長は区分所有者としての権利を行使しますから、事実上中立ではない」というのが一般的だと思います。

以上が気になった部分です。

（１）このようなことをする管理会社はリプレースすべき
「現管理会社がおかしい」ということにはなりません。
コンペにおける仕様とは異なる部分で新たな費用負担が発生した可能性はあります。
ただ、そうなると、なぜ当時の理事会はそれを承認したのか、ということになります。
そのあたりは精査が必要でしょう。

（２）駐車場シャッターの落下、汚水排水ポンプ事故
駐車場シャッターの落下については、旧管理会社では管理委託契約内の業務だったのかもしれませんが、新契約になって、管理委託契約外の業務としたのであれば、契約金額は増額になる可能性はあります。
汚水排水ポンプ事故については、どのようにキチンとメンテナンスをしていても、事故発生のリスクはあります。
これも、単にメンテの回数を増やすなど当初とは仕様が異なれば、当然管理委託契約の金額は増えます。
従って、駐車場シャッターの落下にしても汚水排水ポンプのメンテにしても、その質を問わなければならないと思います。

（３）長期修繕計画の再作成
長期修繕計画の再作成は良いのですが、これまで見直しをしてこなかったことが問題で、旧管理会社からの指摘もなかったのかどうかも問題です。
また、再策定にあたっては、現管理会社に任せるのか、一級建築士に頼むのか、建物診断からやり直すのか、などによっても管理組合の費用負担は異なります。

（１）は、契約内容の精査、（２）はメンテだけの問題かどうか、（３）は費用負担の問題がありますから、それなりの十分な時間が必要でしょう。
また、新しい管理会社ということで、どのような管理実態なのかのチェックも必要です。

更に、現状の役員選任システムだと、旧理事会のメンバーが今後立候補してくる可能性もあります。
そのメンバーが理事会の過半数を握ってしまえば、事実上管理組合を動かせることになります。
「実は少数派であった」というのは幻想かもしれません。

マンション管理について、様々な角度から検討するのは良いのですが、個人的な思惑だけで進んでしまうのは危険です。
理事会議事録の配布などで、理事会の動きをガラス張りにしておくことが必要だと思いますが。

お礼

後半部分の回答になります。

・課題９
（１）このようなことをする管理会社はリプレースすべき
「現管理会社がおかしい」ということにはなりません。
コンペにおける仕様とは異なる部分で新たな費用負担が発生した可能性はあります。
ただ、そうなると、なぜ当時の理事会はそれを承認したのか、ということになります。
そのあたりは精査が必要でしょう。

おっしゃるとおりです。コンペとは異なる仕様で費用負担が発生しました。しかも、その費用は総会で決議されたものです。勿論、総会の議案に上程されたということは、理事会で承認されたということでもあります。ここで、A氏が言っているのは、そもそもコンペとは異なる価格で契約したこと自体が、コンペの意義を失わせ、かつ管理会社の信義に問題があるということです。

・課題１０
（２）駐車場シャッターの落下、汚水排水ポンプ事故
駐車場シャッターの落下については、旧管理会社では管理委託契約内の業務だったのかもしれませんが、新契約になって、管理委託契約外の業務としたのであれば、契約金額は増額になる可能性はあります。
汚水排水ポンプ事故については、どのようにキチンとメンテナンスをしていても、事故発生のリスクはあります。
これも、単にメンテの回数を増やすなど当初とは仕様が異なれば、当然管理委託契約の金額は増えます。
従って、駐車場シャッターの落下にしても汚水排水ポンプのメンテにしても、その質を問わなければならないと思います。

駐車場入口シャッターは、耐用回数の2倍になるまで交換しなかったことで老朽化したことが原因でした。これは、管理会社の責任なのか、理事会の責任なのかはわかりません。
汚水排水ポンプについては、2台のポンプで自動交互運転での運用をしているので、１台が故障しても、自動的にもう１台のポンプが作動するので、被害は生じません。実は、１台目が故障したがしばらく放置していたときに、２台目のポンプが故障したことにより、被害が生じました。これも、管理会社の責任なのか、理事会の責任なのかはわかりません。

・課題１１
（３）長期修繕計画の再作成
長期修繕計画の再作成は良いのですが、これまで見直しをしてこなかったことが問題で、旧管理会社からの指摘もなかったのかどうかも問題です。
また、再策定にあたっては、現管理会社に任せるのか、一級建築士に頼むのか、建物診断からやり直すのか、などによっても管理組合の費用負担は異なります。

この問題が最も重要な今後の問題だと思っています。過去は過去でどうしようもないのですから、これからどうやってあるべき大規模修繕工事に持って行くのか、その手腕を持っているのではないかという期待が高いという結果だと思っています。

・課題１２
更に、現状の役員選任システムだと、旧理事会のメンバーが今後立候補してくる可能性もあります。
そのメンバーが理事会の過半数を握ってしまえば、事実上管理組合を動かせることになります。
「実は少数派であった」というのは幻想かもしれません。

その点では、私も共通した認識を持っています。つまり、A氏の欠点に目を瞑って、A氏の長所を評価されて選任されたのではないかということです。ですから、状況が変われば、評価も変わる可能性があります。その点は、A氏も自覚して、欠点を修正して評価をより高くするのか、あるいは評価の変化を受け入れるのか、A氏自身にかかっています。

・課題１３
マンション管理について、様々な角度から検討するのは良いのですが、個人的な思惑だけで進んでしまうのは危険です。
理事会議事録の配布などで、理事会の動きをガラス張りにしておくことが必要だと思いますが。

おっしゃるとおりです。特に、理事会や総会の議論は録音されているので、録音記録を公開するとか、テープ起こしの全文議事録を配布するとかの措置が必要だと思います。

補足

前回の質問にもお答え頂き、誠にありがとうございます。

回答が長いので、本日は前半部分についてのみ述べさせて頂きます。

・課題１
そちらのマンションでは、役員選任に当たっては、「立候補優先で、不足数を輪番制で補う」というシステムなのでしょうか。

端的に申し上げますと、そのとおりです。修辞の部分もありましたが。

・課題2
とすれば、理事会はノータッチですから、投票のシステムに関する細則などの定めが必要なのではないかと思います。

「投票のシステムに関する細則などの定め」は、管理規約に定められておりますが、理事会を介在していることにより、さまざまな工作が行われる可能性があります。それが問題だったということを表しています。

・課題３
また、監事と理事会は別ですから、監事は監事で立候補を求め、理事は理事で立候補を求めるのかな、と思います。

そのとおりです。現在では、理事と監事を別々に選任するシステムになっています。但し、今回の総会では、理事の承認決議のみであったということです。

・課題４
一般的には、役員の立候補として受け付けて、その中で幹事候補、理事候補をあらかじめ決めたうえで総会議案とし、承認されれば監事はそれで決定、理事会の各役職は承認された理事内で互選、という形だと思いますが。

そのとおりです。現在は、そういう仕組みになっています。

・課題５
和解案の（２）も不思議です。
「定足数に不足する人数」という「定足数」は、「理事の定数」ということだと思うのですが。

おっしゃるとおりです。その部分につきましては、ただただ和解調書をコピペしただけです。

・課題６
ただ、立候補優先ということは、定員に満たなければ、何期でも連続就任が可能となります。

現在の仕組みでは、そうなります。

・課題７
輪番制とは言っても、立候補が優先であれば、いつ回ってくるのかが分からず、そのサイクルによっては回ってくる人、来ない人がでてきてしまい、不公平感がつのる、ということはないのかな、と。

おっしゃるとおりです。ただし、現状では、立候補がいれば、輪番制を免れるということで、歓迎される一因となっております。

・課題８
もう一つ不思議なのは、「議長は採決に際しては、中立」ということです。
確かに以前は、「議長は中立で、賛否同数になった場合に意思表示できる」とされていました。
ただ、通常議長は理事長が勤めることになっており、理事長も区分所有者です。
区分所有者であれば、議案に対する意思表明はできますから、「議長は中立」はおかしなことになります。
また、議案は、理事会の総意で理事長はその代表者ですから、自ずと議案には賛成の立場のはずです。
このことからも「議長は中立」はおかしなことです。
現在では、「採決に当たっては、議長は区分所有者としての権利を行使しますから、事実上中立ではない」というのが一般的だと思います。

管理規約は、次のとおりです。
（総会の会議及び議事）
第MN条　第２項 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合には、議長の決するところによる。
従いまして、貴殿のおっしゃることは最もだと思っていますが、管理規約上の措置です。

回答No.2

takuranke

書かれているだけのことについて。

１．20％低い価格で提示していたのを同じような価格で契約したのは当時の理事会で、業者が悪いのか理事会が悪いのかあいまいですね。
増額に明確な理由があるなら理事会で追加費用の議決を行えばいいだけのことでこれをしないで契約したのなら理事会の落ち度。

なので、何故その価格で契約したのか明確にしないなら、現理事会にその当時の役員が多く残っていれば、理事会の責任を追及しないとみなして、この人の立候補を歓迎しただけかも。

２．シャッターは定期的なメンテが必要ですけど、ポンプは維持保守を定期的に行っても故障すればいきなり止まるのが一般的、なので、定期メンテをして業者から交換時期と言われても交換しなければ同じ。

３．修繕計画は数年に一回の見直しは一般的です。
物価が変わったり場合によっては予想より劣化が激しくなったりしますので。

＞A氏を副理事長かつメンテナンス部会リーダーにして、A氏の抱負を実現することがマンションの未来に必要だと思っていますが、

これらを土台にして、理事会で話し合い、チームを作って運用したほうがいいです、その際に言いだしっぺをリーダーにするとその人のやり方だですべてが進むのでお勧めしません。

補足

多くの点に関してご質問を頂き、誠にありがとうございます。
なるべく詳しく回答したいと思っています。

質問１．について
ご質問の趣旨は十分理解しています。しかし、“なので”から後は現在の理事会の状況に関する議論になるので、今回の投稿の趣旨にそわないいと思いますので、回答の対象からは外させて頂きます。

増額の理由につきましては、詳細に比較するといろいろな項目が関わってきますが、私の解釈としましては、増額のほとんどが警備員の増員であると思っています。
つまり、それまで基本的に警備員は1名体制だったのが、2名体制に変わったことです。1名の増員といいましても、24時間体制の中での増員ですから、3名分の人件費の増額になります。それだけで、1千数100万円の増額の理由になります。
ただし、その増額も総会決議で可決したものなので、理事会だけの責任と言う訳にはいきません。

質問２．について
本質問につきましても、焦点を絞るためにも、“なので”までについてご回答致します。

当マンションでは、排水ポンプは、大きく3種類に分かれています。汚水排水ポンプ、雑排水ポンプ、雨水排水ポンプです。いずれのポンプシステムも、2台のポンプによる自動交互運転をしています。つまり、稼働系のポンプと待機系のポンプで運用していますから、何らかのポンプ事故が生じても、自動的に稼働系から待機系に切り替わります。従いまして、1台のポンプが事故に合っただけでは、排水系統が止まることはありません。

実は、昨年1台の汚水排水ポンプが壊れました。ところが、管理会社と理事会の対応が、“1台のポンプが壊れても、もう1台のポンプがあるから大丈夫だ。“と過信して、その危険性に鈍感だったため、そのまま何か月間も放置した結果、2台目の排水ポンプの事故が生じたのです。これは、管理会社と理事会の管理責任が問われてもおかしくない事故でした。しかも、そのために地下階はものすごく臭い匂いが漂い、その対応作業には数百万円もの管理費が投入されました。

質問３．について
前々期の理事長による長期修繕計画は、全くの素人が1人で作成したものなので、修繕積立金が、階段状に増額するところがなめらかになっただけで、総額が変わらず、数百万円もする駐車場シャッターの交換工事料金も漏れていました。一見すると、組合員の負担が減ったように見えますが、実は総額は変わらず、漏れていた金額を加算すると、もっと負担が増えることになります。

つまり、計画の精度が低いのです。それもこれも、専門ではないにも関わらず、金融マンであることに自惚れて、“私の専門ですから、私がやります。”と言って独断で作成した結果なのです。

最後について
ごもっともな意見だと思います。もちろん理事会は会議体ですので、最後は多数決で決めたいと思っています。

回答No.1

gouzig

いろいろと詳しく書かれていますが、最後の2行はつまらないですね。
だから、みなさんが回答しないのだと思いますよ。

補足

貴重なご意見ありがとうございます。
私が気づかないで何気なく使っていた表現が、別の人から見ると、別の印象を与えるということを教えて頂きました。
これから気を付けて行きたいと思っています。