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マンション総会決議無効訴訟について
- マンション総会決議無効訴訟の意義とは？
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- celoviolin
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No.3 merciusakoです。お礼ありがとうございました。 さて、ご質問の件ですが次の通りです。 １．区分所有者と共有者の関係について ある部屋を複数人で所有している場合は、その持ち分割合において登記されています。 たとえば、ご主人と奥さんが半分ずつの割合で所有している場合は、登記簿にはそのように記載されているはずです。 この場合、持ち分割合に関係なく、所有権を有している人すべてを「共有者」と呼びます。 一方で、ご主人一人の所有である場合は、奥さんあるいは同居家族は「占有者」といいます。 賃貸で入居している人も「占有者」です。 ここで区分所有法ですが、「区分所有者とは区分所有権を有する者」とありますから、登記上共有となっている場合は、持ち分の割合にかかわらず共有者はすべて区分所有者ということになります。 所有しているのが一人ならば、区分所有者は一人、二人の共有ならば、区分所有者は二人、以下同様ということになります。 これからすると、50戸のマンションであっても、区分所有者は50人ではなくて、それより多いかもしれません。 ２．議決権行使者の指定について 区分所有法の解釈は、「その住戸が複数名の区分所有者の共有となっている場合は、その区分所有者の中から誰か1名を、総会における議決権の行使者に決めなさい。」ということになります。 その住戸の区分所有者であれば誰が議決権行使者になっても良いのです。 議決権行使者の決め方の定めはありません。 そこで、この条文に則り、そちらのマンションの管理規約でも、「議決権行使に付いて、組合員は、その所有する住居１戸に付き２以上の組合員が存在する場合のこれらの者の議決権行使に付いてあわせて一の組合員と見なす。」ということになっているのです。 本来ならば、区分所有者全員に平等に議決権行使の権利があるのですが、共有となっている住戸に限っては、誰か一人を決めて、その人を以てその住戸の議決権としますということです。 ここでいう「組合員」とは、管理組合の組合員であり、区分所有者全員は組合員ですから、「区分所有者」ということになります。 ３．議決権行使者の資格要件 すくなくとも、区分所有法と管理規約では「区分所有者でなければならない」ということは明記されています。 従って、登記簿に名前がある人であれば良いということになります。 ただし、総会時において、奥さんらしき人が出席している場合、総会議長からすれば、その人がその住戸の単独の区分所有者なのか、共有者の代表として出席しているのか、あるいは単なる「占有者」なのかは分からないと思います。 占有者であれば、管理規約で特例として「議決権行使の代理人は同居する占有者でもよい」となっている以外は、議決権の行使は出来ません。 また、よくあることですが、ご夫婦で出席されている場合があります。 この場合、両名がその住戸の区分所有者（共有）である場合は出席資格があるのですが、どちらか１名が区分所有者で、他の１名は占有者の場合は、厳密に言えばその占有者には総会出席資格はありません。 この場合、傍聴ということで、総会議長の許可が必要ということになるでしょう。 区分所有法によって、占有者の意見陳述権は認められていますので、管理規約に則った手続きに基づく以外は、意見を述べることも出来ませんし、当然議決権を行使することも出来ません。 総会への出席資格、傍聴者の範囲、意見陳述者の資格、議決権行使者の資格などは非常に曖昧になっているのが現状ですが、総会は、原則として「区分所有者だけが出席して何かを決める場」ですから、前提となる各資格は明確でなければなりません。 その意味で、共有となっている住戸は事前に「誰が議決権行使者となるのか」を総会議長に届けておかなくてはなりませんし、代理人によって議決権を行使する可能性があるのであれば、「代理人の範囲（当然占有者ではなくて別の区分所有者ということになりますが）」を管理規約にて明確にしておく必要があるでしょう。 総会の議事録は公文書です。 区分所有者だけがよければそれでよいというものではありません。 いい加減な手続きによって総会の議事運営がなされ、その結果の記載もいい加減ということになれば、訴訟などの証拠書類にはならない場合があります。 形式的かもしれませんが、ハッキリさせておくべき部分はそれなりにキチンとしておかなければならないと思います。 また長文になってしまいました。申し訳ありません。
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- akak71
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質問者が不利益を受ける理由がないと、 訴えの利益があるのか疑問？
- merciusako
- ベストアンサー率37% (909/2438)
＞総会への出席者は毎年が配偶者が大勢、区分所有者からの委任状も提出させず、 議決権を持った様に「賛成」反対」の数で各、議案が通過する状態です。 → 配偶者だからといって、総会出席の資格がないとは言い切れません。 その住戸が共有となっていれば、その中の誰かを議決権行使者とすることが できるからです。 なお、代理人ということもありますが、代理人の総会出席資格については管理 規約に明記されているはずですので、抵触するようであれば問題です。 総会出席者の資格については確認が必要ですね。 ＞各議案に対しても（賛成）（反対）の記入欄は有るものの、内容は公表せず、 すべて賛成委任状として議決してしまいます。 → 区分所有者が直接総会に出席できない場合は、委任状、議決権行使書、代理人 によっても議決権を行使することができます。 議決権行使書による各議案の賛成、反対はないのでしょうか？ 議決権行使書、委任状をひっくるめて「委任状としてすべて賛成」としている ならば問題です。 総会議事録では、各議案の採決結果はどのように記載されているのでしょうか。 → 総会議長は採決結果を正しく知らしめる責任がありますので、内容を公表しない のは問題です。 総会の議事運営上、問題はありますが、それをもって「総会の決議無効」とするには 無理があるように思います。 従って、「管理規約に則った総会の議事運営を求めれば良い」ということになりますが。 １．総会当日に出席している方々が総会出席資格を有しているかどうかの確認。 代理人届けが提出されているかどうかの確認。 有資格者でない場合、その場で「出席OKにしよう」とするのはダメです。 管理規約に定めがないのですから、その場では出席資格はありません。 まず管理規約に定めてから出席ということになりますね。 ２．総会開催定足数の確認 → その総会が適法に成立しているかどうか。 総会議長による「当日出席議決権数と書面出席（議決権行使書と委任状）議決権数」 の確認・報告 これも管理規約に定足数の定めがあります。 ３．採決結果の報告 総会議長による「賛成、反対、棄権」の各議決権数の報告。 その議案の可決、否決の報告。 議案によっては「出席議決権数の１／２以上の賛成で可決」という普通決議事項と、 「区分所有者総数および議決権総数の３／４以上の賛成で可決」という特別決議 事項があります。 どのような議案が特別決議事項なのかは管理規約に定めがあります。 以上３点を総会議長に求めれば良いのではないでしょうか。 ＞マンション管理に関するセミナー（毎年、市の主催で開催）に出席も無く、したがって、 他の管理組合の情報、また、国交省で改定された事項の情報など、勉強せず、すべて、 無関心のままで進められて →「マンション管理に関するセミナー（毎年、市の主催で開催）に出席も無く、他の管理 組合の情報の取得」については、管理組合の役員の義務ではありません。 →「国交省で改定された事項の情報の取得」についても役員の義務ではありませんが、 区分所有法の一部が改定され、それにともなって、国交省による「標準管理規約」も 改定されていますので、現状では問題がないとしてもいずれ問題となるかもしれません。 その意味で役員となられる方々は知っておく必要はありますし、関連する部分でそちらの マンションの管理規約を改定することも検討しなければならないと思います。 蛇足ですが、そちらのマンションでは管理会社に管理を委託していないのでしょうか。 総会の議事運営上の問題も外部の情報等についても、管理会社ならば十分承知しているはず ですが。 ＞皆さんにマンション管理について関心を持ち充実した管理組合になればとの私一人の願い なのですが。 その通りです。 無関心であればそれだけ管理組合の支出の増大を招きますし、修繕等々もいい加減になります。 末永くマンションを利用したいのであれば無関心ではいられないはずなのですが。 とにかくおかしな事は指摘し続けることが大切だと思います。 孤軍奮闘になってしまうかもしれませんが、正しいことを言い続けていれば、必ずお仲間も 現れるはずです。 ガンバってください。 長文になり申し訳ありませんでした。
お礼
merciusako 様 ご指導有難う御座いました。 下記事項について明確なご解答がいただければ非常にありがたく思います。 ぜひ、お考えをいただきたくお願いいたします。 １）区分所有法 第一節 （定義）第二条、２項 この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。 と有ります。 同じく（議事） （議決権行使者の指定） 第四十条 専有部分が数人の共有に属する時は、共有者は、議決権を行使 すべき者一人を定め無ければならない。 １）および２）についての質問 (1)区分所有権を有するもの・・とは共有者とは違う、法的に専有部分を所有 する、すなわち、不動産所有者、名義人と判断する必要があるのではない でしょうか？ 私共の管理規約には議決権行使に付いて、組合員は、その所有する住居 １戸に付き２以上の組合員が存在する場合のこれらの者の議決権行使に 付いてあわせて一の組合員と見なす。 と有ります。 区分所有法および私どもの管理組合にも議決権を行使できる者の資格要件 が明確にされて居りません。 理事会の運営、総会などには「ある程度の知見」が必要です。 たとえば、第一親族であっても、成人された者を言うのか、極端な話中学生 でも良いのか？ 以上の理由から、私は、配偶者、その他組合員に議決権を持たせる場合 は区分所有権者が委任状により行われるべきとかんがえます。 ただし、私共の規約からすると組合員であれば議決権があるものになって おりますので、これに従うしか有りません。 ただ、資格要件があいまいで、改善の余地が有ります。 （総会開催定足の確認について） 私共の総会において、欠席して議決権行使する場合「議決権行使書」が あり、各議案ごと（承認）（否認）を記入、提出することになっており、提出 はされているようですが、出席者の議案ごとの賛成反対数にこれらの詳細 が提示されず、議決権行使書も委任状同様に扱われている状況です。 今回の総会にはこの点を確認したいと思います。 総会でいろいろと質問、確認をすると多くの組合員が「早く終わって欲しい のに・・といらいらしている」ような状態で困ったものです。 いろいろとお願いして申し訳有りません、よろしくお願いいたします。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
- ベストアンサー率26% (272/1042)
>各議案に対しても（賛成）（反対）の記入欄は有るものの、内容は公表せず、すべて賛成委任状として議決してしまいます。 具体的にどんな議案でしょうか？ 以前、 「規約改正の議案」とだけ出して、その内容、中身を総会日まで組合員に一切知らせないまま、議決されてしまったものを「無効」とした判例がありました。 思うに、「内容は公表せず」とも賛成として議決してしまうようなろくでもないマンションだと、「無効判決」もらったところで、翌年も同じことの繰り返しになるのではないか、と懸念を抱いたりしてしまうのです。老婆心ながら・・・・・・・・ 自ら、立候補して理事なり理事長なりになって、長年質問者様が組合を運営していく方がその管理組合としてプラスになるのではないでしょうか。 立候補制度とか理事会で任意に役員を選任できるとかの制度がなければ規約改正案を自ら作り、それを理事長に手渡しして次の総会の時、議案にしてくれ、と直接言うとか（議案が通ったら、次から質問者様が理事長、理事をできる）。 私が理事をやってないマンションなんかですと、そのようにして理事をやっている友人に案を渡して議案を通して改革したりしていますよ。
お礼
golgo13- 様 ご意見を頂き有難うございました。 私が今回、総会決議無効訴訟・・を皆様にご相談しました趣旨は、組合員に 目を覚まして欲しいと言う「脅し」に成るかも知れません。 あなたのご指摘の通り、無茶な話です。 私共のマンションでは活動の程度は別として輪番制で毎年役員は応じて 呉れておりますが、現在、国交省で検討し、すでに実施されている管理組合 も有りますが、役員のなり手不足に対するパブリックコメントによる管理規約 を改定する必要があると感じております。 私共のマンションも奥様１人住まい、介護をされているお宅もあり、 ボツボツ、なり手不足が現実味を帯びてきております・
- kadakun1
- ベストアンサー率25% (1507/5848)
私のマンションも輪番制です。（１７年目） ただし、それとは別に本人の希望があれば役員になれます。 あなたのマンションはどうなんでしょう？ 立候補すれば役員になれるのでは？ そうであれば、あなたが役員になり、その中で理事長に立候補して改革すれば良いのでは？ それ以外に有効な方法は無いと思いますよ。 「皆さんにマンション管理について関心を持ち充実した管理組合になれば」 とは、私も思いますが、事実上無理です。 こちらは全く無関心の住民が半数以上います。（総会でも委任状のみ提出） だからこそ、輪番制なのですけど、自分の番が終われば、又無関心に戻ってしまいますから・・・ 目を覚ますのはほんのわずかでしょうね。残念ながら。
お礼
kadakun1 様 あなたのマンション管理組合の状況、年数などほとんど同じです。 あなたの管理組合同様、輪番制となっており、数年前に理事長になり（くじ引き で！）その次期には私なりに管理会社主導で運営され、理事会も何もせず 済むことをよいことに管理会社任せの運営を是正しました。 管理会社主導時期には、管理会社が次々、提案してくる補修工事などは 一般からすると非常に高いものになり、管理会社に食い物にされており ました。 特に、私が理事長になりたいとか、そのような気持ちは無く、１／２位の 組合員でももっと意識を持ってもらいたいとの願いだけです。 今後、私共の管理組合には長期修繕計画、組合員の高齢化への対策など 問題が山積しております。 現在、現役の方たち（４０から６０歳）も１５年、２０年後には困ることになる でしょうが、今は人ごとと感じているようです。あっと言う間ですがね！！
お礼
akak71 様 ご意見を頂き有難う御座いました。 私の心情は述べたとおりで、無関心な理事会、組合員にこんな法律があり 運営する上で、理事会はじめマンション管理運営のために他の管理組合の 情報、国交省などが実際に国内で発生しているトラブルに対応するための 指針などを知ってもらいたいとの私一人の願いなのです。 いずれ、誰かが困ることにならないように。 現状までの理事会の運営を見ておりますと、管理規約そのものも見ようと せず、物事が進んでいるような状況です。 理事会は順番制で毎年変わります、そのたびに理事長に管理組合運営の ための２日間の「無料セミナー」を受けませんかと投げ掛けておりますが、 そのような気持ちは全然ないようです。 セミナーは日曜、土曜、の理事役員の都合に合わせると言ってくれている にもかかわらず。 私は、疑問を感じセミナー・市のマンション相談、マンション管理組合への 相談（運営上の疑問）、マンカンセンターで知りたい資料の購入灘である 程度の知識を持つにつれ心配と情けなさを感じて行っているものです。 管理規約については必要な変更は「やかましく」提言をして序々に改定は しておりますが、まだ、問題点だらけです。