競売物件の入札について

質問

近日中に、競売物件の入札をしようと思っています。全く初めての経験なので出来るだけ詳しくアドバイスを頂けたらと思います。

内容的には・・・

　1：3LDK（63m2）築年数約25年
　2：立地は中堅都市の中心部の近くで当時の販売価格が1500万くらいです。
　3：現在の不動産鑑定士の評価額が250万くらいです。
　4：昨年同等の部屋が600万と650万にて販売されました。

A）　通常どれくらいの入札価格が適当なのか？？（例えば通常販売価格の何パーセント等）
B)　現在も入居中なので引渡し時での、トラブルの可能性の内容や注意点等・・・
C）　引渡しででトラブルとなった時の弁護士や裁判費用等・・・
D)　他、想定される注意事項等・・・

以上、なにぶん不動産関係は完全な無知な人間ですので宜しく宜しく御願い申し上げます。

回答No.8

noname#63559 · ベストアンサー

A）特に「相場の何割が適当」というようなものはありませんね。
特に、不動産というのは買う人がどの様に使いたいか（解体して更地にするとか、買った後にリフォームするとか）によっても異なりますから、総予算的な目論見は人それぞれ異なることは不思議なことではありません。

今回、区分所有だと思いますので管理費、修繕積立金の滞納があればそれも負担する必要がありそうですし、入居者を強制執行で退去させるならそれも結構負担があるし、その後にリフォームをするのであればそれも予算計上しなければなりません。

そう考えると、仮に300万円で落札できたとしても結果的に総額が販売事例にある600万円を超える可能性もあるわけです。
そのあたりのリスク等を総合的に考えて応札する必要がありますので、単純に「○円が妥当」とは言えません。これはあなたなりに計算してみて物件代金としていくらまでなら出せそうかを検討するしかないでしょう。
リスクを勘案した結果として、鑑定士の数字が妥当な水準ということもありえそうです。私でも、その情報だけで応札せよと言われれば250万円くらいが上限ですね。

参考ばかりに業者目線では、もし軽微なリフォームで確実に再販600万円が可能と見れば、「空室」が前提で300万円台半ばから400万円程度（これも需要や捌ける速度等にもよる）が目安になるかと思います。
今回は空室ではないので参考にならないと思いますが。

B）言うまでもなく、占有者が出ていかないことが最大のリスクでしょう。基本的に落札されたからといって、裁判所が追い出すわけではありませんので全てあなたがやるのです。場合によっては強制執行まで。

C）「トラブルになったときの」と書かれてますけど、トラブルになることを前提に買うべきですよ。そもそも競売になるような経済状況にある人が身軽に引越したり家を借りたり買ったり出来るはずがないです。
強制執行したり荷物の保管等もあなたが負担すれば、100～200万円程度は見込んでおくほうが安全です。

D）Aでも書いたように滞納関係は要注意ですね。その他管理組合とのトラブル事項。又は室内が確認できませんので、無事に明渡しが済んでも中身が全く予想できないこと。
あと、あまり無いかもしれませんが、現所有者からの逆恨みなど。

お礼

有り難うございます。御蔭さまで詳細を煮詰めていく計算が少しずつ見えてまいりました。感謝申し上げます。