マンション契約の違約金について

質問

先日、中古マンション購入の申込をし、手付金も支払いました。
住宅ローンの結果待ち状態だったのですが、一身上の都合で主人が退職してしまったため、ローンの審査は厳しい状態になってしまいました。
今回は購入を諦めようと思ったのですが、不動産屋から「このような場合物件価格の２割の違約金が発生します」と言われてしまいました。
契約書にはローン特約もついていたのですが、このような場合違約金を払わなくてはいけないのでしょうか？
また、払った手付金は戻ってきますでしょうか？
不動産屋には他の方法（私も働いているので私の名義でのローンなど）をあたると言われましたが、できれば断りたいのが本音です。
どう言えば違約金なしで上手く断れるかご伝授いただけると有難いです。

回答No.4

noname#184449

＃１の元業者営業です

補足拝見しました。

＞契約前にも「ローンが駄目になった場合手付金は戻ってきますか」と聞いたら
「戻ってきます」と言っていました。

この発言に関しては少々不動産業者が軽率だと思いますが、今回は「ローンが駄目になった場合」ではなく「ローンを駄目にした」という解釈でしょう。故に「違約」と主張しているものと思われます。

＞「手付解除の期日」には斜線がひいてありました。

この場合ですと他の回答者様も書かれてますが、「相手側が履行の着手にかかるまでは」手付放棄で解約になります。先方がどこまで手続きを進めているかはわかりませんが、文面からすると個人の売主でしょうか？それですとものすごく細かいこと（印鑑証明を取得した等）で「履行の着手」を主張して来ることがありますので慎重に対応して下さい。

あと、＃３の回答者様のお礼欄の「仲介手数料も払わなきゃいけないのでしょうか？」ですが、基本的には売買契約を締結している状態で「仲介」は成立しているという判断ができますし、実際過去の判例でも仲介手数料を請求してもよいとされています。
しかし、実際請求されるかは相手次第になりますのでわかりません。

いずれにしても今回のケースでは、ご質問者の立場はあくまで先方に「お願い」をする立場です。それをわきまえて「誠実に」交渉するようにした方がよいでしょう。

最悪、宅建協会等へ相談することもできないではないですが、契約書上はご質問者の都合による解約ですから、あまり過度の期待はしない方がよいでしょう。

出来るだけ損害が少なく済みますよう。。。

お礼

たびたびのご回答ありがとうございました。
昨日不動産屋に行って話をしてきましたが、
やはり「手付解除」になるそうです。
なので手付金は諦めますが、
仲介手数料に関しては自治体の窓口に相談したところ
「契約時に半分、引渡し時に半分という指導をしている」
とのことでしたので、
払うにしても半分にできないか、交渉してみようと思います。
ただ「仲介手数料約定書」には
「引渡し時に全額支払、契約解除の場合は解除時に全額支払」
記載があって、捺印してしまったのですが、
この場合も交渉次第ということで問題ないのでしょうか？
明日また不動産屋へ行くことになったので、
なんとかその方向で交渉してみようと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.3

nonbay39

白紙解除は無理でしょう。あなたが一方的に悪いでしょう。
　ローン特約の条件成就を自ら害する行為を行うとその特約自体無効になります。
　手付け解除期間であれば手付けによる解除、それをすぎていれば違約金を払うしかないでしょう。

　土下座でも何でもして少しでも安く解約できるように持っていく努力をするかどうかはあなた次第でしょうけど。

＞「手付解除の期日」には斜線がひいてありました。
　期日を設けていないのであれば、当事者の一方が契約の履行に着手するまでと契約書の文言にあると思います。
　まあ、あなたの場合相手は知りませんが、あなたは履行の着手をしているようには見えません。ゆえに手付け放棄による解除となるとは思います。

　履行の着手については以下ＵＲＬでも参考にして下さい。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20020718A/

お礼

ご回答ありがとうございます。
売主は不動産業者で、今はローンの審査待ちの状態です。
（特約期間を超えていません）
URLも拝見しましたが、手付放棄になりそうですね。
あと調べた感じだと仲介手数料も払わなきゃいけないのでしょうか？
その場合でも違約金払うよりは少なく済みそうなので、
今回は社会勉強と思い今後気をつけたいと思います。
本当にありがとうございました。

回答No.2

anamato

住宅ローンの審査待ちの状態で、買主側からの解約の申し込みの場合は、契約書にも書いていると思いますが、手付金放棄で解約出切るはずでは？
ローン条項付であっても、買主さんが途中で退職してしまい、審査が通らなかった場合は、手付金は戻って来ないと思います。

違約金の発生は、売主・買主が契約に対する履行をしなかった時、それに対して催告をしたうえで、違約金の請求が出来るはずです。
今回、買主はまだ審査待ちの状態の時に解約の申し出をしたので、手付金の放棄のみだと思いますよ。

断りたいのであれば、キチンと書面で通達した方が良いかも知れません。
質問者さんの名義でローンが通ってしまうと、契約の履行を勧められます。そうなってから、解約したい。と言うと、完全に売買代金の２０％の違約金を請求されますよ。（それを狙っている可能性もあります。）

今のうちでしたら、契約書の中に、その不動産屋が所属している保証協会の名称と連絡先を書かれていると思いますので、不動産屋に今回の場合の違約金が発生するのか、保証協会に問い合わせて見ます。と言ってみたら？ビビると思いますよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。
下の補足にも書きましたが、今回のことはこちらの勉強不足と痛感しております。
私自身のローンも勤続年数や年収を考えると難しそうな感じです。
そうなって「違約金」と言われると本当に困ってしまうので、
手付放棄で諦めるしかないのかな、と思っています。
（下にも書きましたが契約書には斜線がひいてありましたが…）
保証協会もそうですが、相談窓口も色々あるみたいなので、
利用してみてもいいかな、と思っています。
本当にありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です。

＞住宅ローンの結果待ち状態だったのですが、一身上の都合で主人が退職してしまったため、

これはまずかったですね。。。

質問文からしますと今回のケースは「買主からの一方的な解約」と判断されても無理からぬところでしょう。その場合、手付解除期日がまだ過ぎていなければ「手付放棄」で解除できます。（契約書そ確認下さい）

もし、手付解除期日を過ぎてますと「違約」の対象となり、当然「違約金」を請求されます。

ローン特約はあくまで「最大限の努力はしたがローンを借りれなかった」場合にのみ適用になります。今回のケースでは「ご主人の一身上の都合」での退職ですから、「買う気がなくなったが、違約金を払いたくないのでローン特約を悪用しようとしている」と見られたのでしょう。

勿論、故意にローンを通らないようにする行為にはローン特約は適用されません。（実際そういう悪知恵を働く者が後を絶ちません）
ご質問者がそのような理由で「故意に」退職したかどうかはわかりませんが、結果的にはそうなってます。

今後は粘り強く誠実に交渉するしかないようです。なお、手付金はあきらめるしかないでしょう。

ご参考まで。

補足

ご回答ありがとうございます。
実は主人が会社を辞めるかも、という話が出た時に、
断ろうと思い不動産屋の営業にその旨を全て話したんです。
しかし不動産屋に「もう少し退職を待っていただければローンは通りますので…」と押し切られてしまい、契約までしてしまったのです。
契約前にも「ローンが駄目になった場合手付金は戻ってきますか」と聞いたら
「戻ってきます」と言っていました。
まあこれはこちらの勉強不足、ということで手付金は諦めた方がいいんですかね。
契約書・重要事項説明書も見てみたのですが、「手付解除」の項目の記載はあるのですが、
「手付解除の期日」には斜線がひいてありました。
この場合手付解除自体ができないということなのでしょうか？
無知なもので教えていただけると有難いです。