マンション購入契約におけるローン特約について

質問

先日夫と新築マンションのモデルルーム見学に行きました。
(1)翌週、マンションの具体的な価格が発表になり、それを聞きに行きました。
(2)購入することに決めました。2800万。ローンは夫婦で一緒に払いますが、名義は夫にしました。
　A銀行でローンを組めば、金利が優遇され、楽に返せる旨、提案を受けました。
(3)手付金（購入予定物件金額の1割）280万円を支払いました。重要事項説明を受けました。
(4)再度、不動産屋に行き、契約をしました。ここで、夫の源泉徴収票を提示。

というのが、これまでの流れなのですが。
当初、モデルルームアンケートで、夫の年収を書く欄があり、350万と記入しました。が、源泉を出して
みたところ、実際は300万でした。今後上がる見込みはありません。これが(4)の段階での話しなんです
が、その時不動産屋から、「A銀行から借りるなら、年収400万はないと難しい。まず、旦那様一人の
名義から、奥様との共同名義に書き換えていきましょう」と言われました。
さらには、A銀行は多分無理だが、他の銀行のローン審査も受けられる。可能性はゼロではありません。と言われました。安心させるために言ってくれたのでしょうが、こちらとしては、A銀行の低金利で
借りられると聞いて、その優遇金利に基づいて計算したローン返済プランに納得したのです。
借りられるならどこでもいいからといって、無理な金利でローンを組むことは控えたいと思います。
契約書には、いわゆる「ローン特約」がついています。
当初予定していた金利で融資が受けられなかった場合、そもそもローンの審査に通らなかった場合のみ、手付金の返還が受けられるということでしたが、私たちの場合はどうでしょうか。当初の話と違い、
最終的にとてもじゃないけど手に余るような返済プランになった場合、手付金を返してもらいながら
キャンセルをすることは難しいでしょうか。あるいは、同じマンションでもっと価格が安いものに変えて
購入するとか・・・・。物件自体は、気に入っているのですが。。。

回答No.2

knock123

＞無理な金利でローンを組むことは控えたいと思います。

その通りだと思います。別の方が回答されていることは割愛しますが、

奥様の就労条件が分からないのですが、
今、旦那様並みの収入があるのなら夫婦別々のローンでＡ銀行から借りるのが良いと思います。

３００万円の年収だと、支払っている所得税は５万円位ですよね？
住宅ローン控除ってご存知ですよね？
ローン残額の１％の税金控除受けられますが、
元々５万円しか払っていないのならそれ以上になりません。

しかし奥様にもローンを組めば、奥様分の所得税も控除されます。
住宅ローン控除が受けられるのはあと５年間だけですけれど、
結構、大きいと思うのです。旦那様だけにローンを集中させるメリットは何ですか？

もし奥様が出産・育児などで仕事を辞めることを考え、
旦那様の収入のみでローン計画をと考えるのなら
価格を落とした方が良いと思います。

一般論として銀行が貸してくれるのは年収の６～７倍ですが、
それだと家計が破たんするリスクが高いと言われています。
安全圏と言われる上限が年収の５倍くらい、
マンションだと将来値上がりする修繕積立金の事等々を考えて、
４倍位と言われています。（金利と年齢、家族構成により変化します）

例えば、階を低・中層階にする、角部屋ではなく中部屋にする。
南向きは守った方が良いと思いますが、昼間自宅にいないのなら西向きでも良いかなと思います。
今回の物件はパスして築１０年以内の築浅中古マンションを狙うのも良いと思うのですが。

回答No.1

oska

＞その時不動産屋から、「A銀行から借りるなら、年収400万はないと難しい。

旦那の年齢・勤務年数などが分かりませんが、年収３００万円だと２８００万円の融資はボーダーラインですね。

＞無理な金利でローンを組むことは控えたいと思います。

賢明な対応だと思います。

＞契約書には、いわゆる「ローン特約」がついています。

ローン特約は、簡単に言うと「ローン審査が通らなかった又は一部しか通らなかった場合」に「その売買契約を無条件で白紙解除したり、契約を解除することが出来る」事を言います。

＞手付金を返してもらいながら、キャンセルをすることは難しいでしょうか。

難しくは、ありません。
不動産屋に「ローン審査が通らなかったら、契約を白紙にします」と、一言告げれば良いだけです。
不動産屋は、契約解除を拒否する事は出来ません。
同時に、（手付解除や契約違反などの解除の適用しないので）支払済の手付金等は買主に返還する義務を不動産屋は負っています。
質問者さまの場合、（完全にローン審査落ちとなった時点で）売買契約解除を申し出て下さい。
現状では、不動産屋は「何としても、物件を販売したい」事しか興味はありません。
銀行を変えよう・返済方法を変えようなど、色々提案してきますが「売買契約が正式に締結すれば、一切質問者さまとは無関係」となります。
極端な例では、質問者さま夫婦が自己破産しても一切関与しません。他人事です。
不動産業者が色々言ってくれば、不動産適正取引推進機構又は最寄の消費生活センター・国民生活センターに苦情を伝えて下さい。