不動産売買契約のローン特約について教えてください

質問

先日、マンションの売買契約を結びました。
まだローンの仮審査も出していない状態でしたが、担当者が「すでに買い付けの申し込みが入っているから契約を先にしてしまいましょう。ローンが通らなかったら白紙解約ができる特約がついていますから
心配はいりません。」と、その物件をとても気に入っていたので、言われるままに契約をしてしまいました。

以下、契約書の文言です。

1.乙は売買代金の一部金「○○円」を金融機関「都市銀行」より融資を受ける場合、本契約締結後す　みやかに借り入れ申し込み手続きを行うものとする。
2.乙は、前項に記載された融資が、融資利用の特約の期限「平成２６年7月5日」までに決定されなか　った場合は、本売買契約は自動的に本特約により解除の扱いとなります。
3.本契約により本売買契約が解除の扱いとなった場合、甲は乙に対し受領済みの金銭を無利息に　てすみやかに返還しなければなりません。

となっています。（銀行名、金利等の詳細は何しろ仮審査前だったので、未記入でも仕方ないだろう。都市銀行となっているから問題はないだろう・・・と安易に考えてしまいました。）

本日６月２０日現在、都市銀行4行に出した仮審査では、2行が減額条件、2行は通りませんでした。

よって、担当者は、地方銀行4行にさらに提出してみるというのです。
もちろん、私としては地方銀行でも全くかまいません。最高の優遇を希望しているわけでもありません。が、このままいくと、ひょっこりどこか1行でも通ってしまった時に、仮にそこがどんなに高い金利でも借り入れさせられるのではないかと不安です。

現時点では、契約書に記載の通り、「都市銀行」にすみやかに申し込みを行ってローンが通らなかったわけですから、白紙解約の特例発動に問題がないように思えるのですが、この先、仮に、地方銀行に申し込みを入れてしまっては、この解約条件にあてはまらなくなってしまうのではないでしょうか？

仮審査→融資の可否と金利が決定→借り手が承諾→本審査→融資の可否・・・という流れはどこの銀行でも変わらないと思うのですが、仲介業者も必死でしょうから、仮審査が通ったら、金利云々はこちらの事情だから違約になる！と言われるのではないかと心配なのです。

担当者は、「高い金利で借りることにはならないから大丈夫です！」と言うのですが、どこをもって「高い」というかは書面にないわけですから何とでも言えそうな気がするのです。
逆もそうかもしれませんが。

こういう場合、私にはちゃんと意思決定の権利があるのでしょうか。

地方銀行へは23日の月曜日に申し込みを入れると言ってましたが、この時点で仮審査だと期日までに本審査は7月5日までに通すのは難しいのではないかとも思いますが、担当者は「仮審査が通ったら売主にこちらから話をして時間をのばしてもらうから大丈夫」と言ってました。（売主は不動産業者です）　お任せしておいて大丈夫なものでしょうか？

この状態で、とても不安な毎日です。

契約書の条文から外れるので、地方銀行へはもう申し込みをしないほうがいいものでしょうか？
申し込みをお願いする際に、金利が○％以上だったら無理だ・・・とか、先に伝えておいたほうがいいでしょうか？
それとも、仮審査の結果が出てから検討しても大丈夫なものなのでしょうか？

教えてください。よろしくお願いいたします。

回答No.2

titelist1

貴方が心配しているように危ないですね。不動産屋の口車に乗せられているようです。すでに申し込みが入っているというのも嘘でしょうね。貴方を焦らせる常套手段です。ローンが下りることが決ったのに辞退すると手付け金は没収されることになります。そのローン金利が気に入らないなどは契約解除の理由にはなりません。

回答No.1

86tarou

先ずは、不動産購入の順番が間違ってますよ。
本来であれば幾ら借りられるかを試算し、それに頭金を足して諸費用を引けば購入可能物件価格が出ます。これで買える物件探すことになりますが、あなたの場合どうやら物件探しを先にされたことがそもそもの間違いのように思います。気に入ったから買うのではなく（高い物件は一般的に誰が見ても良いのですから、気に入るのが当たり前）、完済出来る範囲の物件しか買えないのです。
銀行の審査ギリギリでは無理なローンの部類に入りますし、その上減額ともなれば、相当無理な条件ということが想像出来ます。このまま進んでしまうことを非常に心配しますが、こればかりは契約書通りにしか事は進みません。減額金額がどの程度が不明ですが、これによっては通る金融機関もあるかもしれません（審査が甘いところも当然ある）。無理なローンである以上、金利云々より絶対審査に通さないことに専念すべきでしょう。

現時点では、契約書に記載の通り、「都市銀行」にすみやかに申し込みを行ってローンが通らなかったわけですから、白紙解約の特例発動に問題がないように思えるのですが、この先、仮に、地方銀行に申し込みを入れてしまっては、この解約条件にあてはまらなくなってしまうのではないでしょうか？＞
“すみやかに”というのは遅滞なくということであって、銀行や金利条件も何も決められてないのであれば、期日までに通るどこの銀行でも問題ないでしょう。最悪、金利を上げる交渉もすれば、どこかで借りられる可能性もあるかもしれません。本来であれば、ある程度条件を決めておかないとこういう困った事態に対処出来ないということです。
これからまた申込書を書くのであれば、それを遅らせるとか無理なローンだからもう申し込まないと言えば何とかなるかもしれません。そうか、多くの借金があることでも仄めかせば落ちる確率は高くなります（親族等からでないと調べれば分る）。ただ、今後その銀行で借りることになった時に困る可能性はありますが…。

上記した無理なローンについてですが、定年後の返済はありませんか？変動金利や定年も考えずに闇雲に35年ローンでは、やはり無理があります。頭金も物件価格の20～30％以上は用意しないと、何かあった時に売却して清算することが出来ません。ローン残高＞家の価値にならないようにしておき、何らかのリスクヘッジをしておきましょう（差額の貯蓄でも可）。人生を左右する借金をするのですからこの程度のリスクヘッジは必要であり、払えなくなって家を失い借金だけが残るようでは意味がないのですから。

借りられる金額は、自分でもある程度計算出来ます。収入の20～25％までを返済に充て、全期間固定金利で定年までのローンを試算すれば良いでしょうか。これに上記した頭金と諸費用（物件価格の５～10％）を差し引きすれば、購入可能物件価格が出ます。これからはこの範囲で探されることをお勧めします。