• ベストアンサー
  • すぐに回答を!

違約金について教えてください

以前にもお世話になり、皆様には感謝しています。 新築マンションのキャンセルについてですが、担当が今月まででないと違約金が発生すると言ってきました。 違約金については、契約書には買主が違反した時、としか書いてありません。 担当いわく、銀行へ住宅ローンの申し込み書を提出するなどの具体的な行動は、色々な人が動くことになり、その後にキャンセルを申し入れられるとただ働きをさせたことになるからだそうです。 確かに今月が銀行への住宅ローンの申し込み期限です。 ちなみに手付け放棄のキャンセルができる期間は履行の着手まで(契約書上)ですが、担当者が言うように今月を過ぎると違約金までとられるのでしょうか? この場合は手付け放棄+違約金ですか? 銀行への申し込み書を提出したあと(審査結果がでない前でも)の解約申し込みは「違反」にまでなるのでしょうか? そうならない前にキャンセルの申し入れはするつもりですが、すごく疑問に感じたのでどうかご回答をお願い致します。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数3
  • 閲覧数293
  • ありがとう数2

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.1
noname#17334
noname#17334

>新築マンションのキャンセルについてですが、 キャンセルといってもいろいろあります (1)申し込み後のキャンセル (2)契約後のキャンセル (3)契約書の停止条件によるキャンセル    ローンの本審査が却下されたケース    団信が却下されたケース    買い替え条項で、一定期日までに手持ち物件が    規定の価格で売れない場合 (1)は正式契約でないので、申し込みの取り消しをしても問題ないです (2)は契約の取り消しですから、民法の規定により   錯誤による契約・・・つまり勘違いして契約した場合は取り消すこと   ができます。   もちろん詐欺や過失や相手の都合の場合は契約の無効   もしくは契約の解除になります。 (3)これは、「この条件が通ったら売買契約が有効」という条件ですから   そうならない場合、契約は不成立ということで、取り消しとは少し意味が   ちがいます。 ですから  いま、どういう状況かによって考え方がわかれます 一般的な新築マンション購入手順は (1)申し込み (2)ローン審査申し込み(一次審査) 通ってもとおらなくても (3)売買契約(ローン条項入り)    買い替えの場合専任媒介による仲介契約 (4)ローン申し込み (5)買いかえの場合持家の売買契約の締結  ローン本審査 通れば (6)金銭消費貸借契約(ローン契約) (6)融資実行 引渡し です (3)以降が、契約の解除で、買主都合なら手付け放棄という条件が   一般的です。 違約金というのは 売買契約で、契約当事者の相手方に債務不履行があった場合に 請求できる損害賠償のうち 実際の損害額にかかわらず、その賠償額 をあらかじめ契約の際に決めておくことを「損害賠償の予定」といい、 予定した賠償額を「違約金」といういいます。 売主が不動産会社などの宅建業者で買主が個人の場合は、 賠償額を含む違約金の総額が代金の2割を超えてはならないと 法律で決められています。 手付け放棄による契約の解除は 一般個人同士の取引では、解除が出来る期日を設けます。 不動産業者が売主の場合には、相手方が「契約の履行に着手するまで」は 手付解除が出来ることになっています。 「残代金の支払い」と「登記」が最終的な履行となりますが、     履行の着手として認められた例として     (1)中間金の支払い     (2)買主が引き渡し期限後に売主にしばしば明渡しを求め       売主が明渡しをすればすぐに残代金を支払える状態にあった時     (3)買主が引き渡し期限後再三所有権移転登記を請求し、それと引き換えに       残代金の支払いが出来るよう準備していた時     (4)農地売買で双方が知事に許可を出していた時       などがあります。     単に住宅ローンを申し込んだこと等は契約の履行に当たりません。 http://www.interq.or.jp/japan/office-s/qatetuke.html >担当が今月まででないと違約金が発生すると言ってきました。 手付け放棄の契約解除ができるのは、契約の履行前ですが何が履行なのか というと、中間金の支払い(これは購入者が債務の一部を履行したから) >違約金については、契約書には買主が違反した時、としか書いてありません。 売主が違反したときの損害賠償の予定の額は定めてないとすれば、そのときは 訴訟をおこすしかないということですね。この条文は「買主不利の契約条項に あたる」となれば無効の可能性があります。 >担当いわく、銀行へ住宅ローンの申し込み書を提出するなどの具体的な行動は、 >色々な人が動くことになり、その後にキャンセルを申し入れられるとただ働きを >させたことになるからだそうです。 銀行のローン審査は、銀行の稼動であって売主の稼動ではないです。 ただし、ローン審査が通って、金銭消費貸借契約をしたということは ローンの申し込みとは違います。 履行の着手をめぐって、利害の対立する当事者間では紛争になる例が多 いです。 宅建業者売主の場合、手付金の終期を定める契約はできません。 申し込みとは一方の意思表示で、ローン契約の締結とは意味が違います。 買主側が、支払い債務の一部を履行したという解釈はなりたつのかも しれません。 ローン契約と同時に中間金の支払いがあればあきらかに『買主側の債務 の履行です >確かに今月が銀行への住宅ローンの申し込み期限です。 おかしいですね。住宅ローンの申し込み?なら、債務の履行には あたらないと思います。手付け放棄でキャンセル可能なはずです。 >ちなみに手付け放棄のキャンセルができる期間は履行の着手まで(契約書上) >ですが、 これは宅建業法の規定どおりですね。 >担当者が言うように今月を過ぎると違約金までとられるのでしょうか? ローンの申し込みは「履行の着手にあたらない」と主張すべきです。 >この場合は手付け放棄+違約金ですか? 違います。 解約ですから、手付け金は一旦返還したうえで、所定の違約金を払うのが 違約金の意味ですので、その旨を売主に再度ご確認ください? (というか、そういう主張を売主がしているのでしょうか?) 違約金が代金の20%、手付け金は制限があって未完成物件で 保全措置を講じた場合10%以下かつ1000万円以下です。 しかし違約金に制限はないので、20%でも違法ではないです。 ただし、買主側の違反だけを規定した違約金条項が無効であるかどうか は県か都の不動産指導課等へお問い合わせ願います。 >銀行への申し込み書を提出したあと(審査結果がでない前でも)の解約 >申し込みは「違反」にまでなるのでしょうか? ならないというのが不動産売買のこれまでの経験から得た理解です。 >そうならない前にキャンセルの申し入れはするつもりですが、 ということは手付け金放棄ということですね。 >すごく疑問に感じたのでどうかご回答をお願い致します。 ローンの申し込みが「履行の着手」にならないというのは、上記サイト のほか多くの物件に書かれていますが、根拠となる判例までわかりません。 すみませんが、行政に確認すれば判例までわかると思います。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

お礼が遅くなって申し訳ありません。 わかりやすく、詳しい回答をありがとうございました。 主張したところ、販売会社は「履行の着手まで」を認めてきました。 言いなりにならにようにキャンセルの話をすすめていく予定です。

その他の回答 (2)

  • 回答No.3
noname#19073
noname#19073

>担当いわく、銀行へ住宅ローンの申し込み書を提出するなどの具体的な行動は、色々な人が動くことになり、その後にキャンセルを申し入れられるとただ働きをさせたことになるからだそうです 仲介会社ですか?販売会社ですか?売主ですか? よくわかりませんが、住宅ローンの諸手続きは金融機関とあなたの問題であり、それを代行して動いてもらっていたとしても「契約の履行」云々の問題とは関係ないです。 >ちなみに手付け放棄のキャンセルができる期間は履行の着手まで(契約書上)ですが、担当者が言うように今月を過ぎると違約金までとられるのでしょうか? この場合は手付け放棄+違約金ですか? 通常の考え方をすれば、手付解除は手付解除、違約金は違約金です。共に取られるということは解約手付の性質上おかしな話です。 >銀行への申し込み書を提出したあと(審査結果がでない前でも)の解約申し込みは「違反」にまでなるのでしょうか? 違反という言葉の定義も難しいところですが、契約履行前までの手付放棄が認められれば、違約金の発生は通常無いです。 可能性としては、手付放棄する以外に明らかにあなたの信義則上の過失があり、それにより売主が損害を被ったことが明らかな場合には、別途損害賠償の請求が認められる場合もあるでしょうが、ローンの申込というのは、買主側の問題であり、そういうものには該当しません。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

回答ありがとうございました。 お礼が遅くなり申し訳ありません。 販売会社の言いなりにならないようにキャンセルの話をすすめる予定でおります。

  • 回答No.2
noname#17334
noname#17334

×のほか多くの物件に書かれていますが、 〇のほか多くの文献に書かれていますが、 _| ̄|○

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

関連するQ&A

  • 違約金は発生しますか?

    金曜日にNTTの子会社殻の勧誘電話でフレッツ光の申込みをしました。 ですがよくよく考えて、キャンセルしたいと思っています。 それでひとつ気がかりなのが、 『今の状態でキャンセルした場合、違約金が発生したりしないだろうか』 ということです。 まだ契約書等は一切書いておりません。 工事日の日程も、決まっていません。 月曜日にでも電話してキャンセルするつもりなのですが、違約金が発生したりするのでしょうか?

  • 違約金

    インターネット光接続工事を工事予定日の3日前にキャンセルの申し込みをしたところ工事費と同額の違約金を請求されました。 電気工事業者と電話での打ち合わせはしましたが契約書とか確認書とかいっさい見てもいません。申し込みはインターネットでしました。 支払わなければならないのでしょうか? 支払わずに放置しとけばどうなりますか?

  • 売買契約の違約金

    売り出してる土地が施設を建てるのに格好だということで買い手が現れ話が進みつつあります。 しかし、なにしろ境界未確定のため予定の建築物が建ぺい率の範囲で建つかが微妙という心配が出てきたようす。建築不可となったらキャンセルすることを契約書に明記してほしいとの申し入れが買主からありました。 不可解ですが、売買契約前であれば、違約金の支払いなども無くキャンセルできるけれど、契約後だったら手付金は戻ってこないのですから、測量の結果を待って建築できるとわかってから契約書を取り交わせばよいのではないですか。(売り手の当方が言うのもおかしいですが) それとも、建築不可の場合はキャンセルすると明記しておけば違約金は発生しないのですか。 不動産会社も測量する前に契約書を交わすと言っています。

  • 違約金

    中古車購入契約をしてしまったのですが、キャンセルしたくて質問があります。 契約書をよく読むと特記項目にこう書かれてました。   印刷部分にお客様の都合によるキャンセルは違約金として10万円を頂きます。手書きでキャンセル不可とかかれています。 これは10万円払えばキャンセルできるという意味でしょうか? 10万円払ってもキャンセルできないという意味でしょうか? すいません素人で。 回答宜しくお願いします。

  • 違約金を踏み倒されそうなのですが

     中古住宅(約2500万円)の購入契約をしたのですが、売主の相続上のトラブルから引渡しがズルズルとおくれてしまいました。覚書を取り交わしながら3ヶ月伸ばしてきましたが、こちらとしては、引越しの時期的に都合が悪くなり、解約を通知しました。まもなく手付金は戻ってきたのですが、「違約金は支払えない。契約を続行してほしい」と手紙がきました(違約金は契約書に明記してあります。金額は約500万円です)。  払うお金が無いからといって、違約金が支払えませんなんてどう考えてもおかしいと思うのですが・・・。このくらいの金額だと、訴訟など起こさないだろうと思われているのでしょうか?また、訴訟を起こした場合、金額も妥協をしなければいけなくなるのでしょうか?

  • 手付金と違約金について

    新築戸建の購入にあたって、契約書内容に関する説明を受けました。 現時点では、物件について何の問題もありませんし、業者さんにも大変良くして頂いており、『契約解除』となるとは思えないのですが、契約するにあたって、内容に少ししっくりこないものがありますので、質問させて下さい。 手付金として150万、違約金として700万とされています。 契約後の買主からの解除は原則として『手付金放棄』をもって行える一方で、『手付解除の期限』後の契約解除の際には、契約違反となるため『違約金マイナス手付金の支払』が発生するとされています。 ここまでは納得できるのですが、問題は、『手付解除の期限』が、“数日間しかない”ことです。こうなると、『手付金放棄』の条項は、現実的に意味をなしませんよね。 手付解除の期限が数日間って、あまりにも短いように思われるのですが、この業界は普通のことなんでしょうか?教えてください。

  • 今の段階でキャンセルした場合、違約金は取られますか

    今の段階でキャンセルしたら、キャンセル料がかかる? 週末物件を探していいなと思った物件があったので、アパマンショップで申し込みをして、 審査が通ったと連絡が通り、今週末保証人の書類を書いてもらったから、またアパマンショップへ持って行って契約をするのですが、 ネットで見てるとほかにもいい物件があったので、やっぱり今予約した物件は辞めようかなと思うのですが、 今の段階でキャンセルした場合、違約金は取られますか? 契約はまだ成立してないから問題ないですか? 違約金は発生しなくても、アパマンショップに人に怒られますか?

  • 違約金ではない!?

    質問させていただきます。 (1)契約書において、「違約金」と明記されなければ契約者に損害の補填(金額の明記あり)を約束させるのは正当な契約となるのでしょうか? ※故意により発生した損害など(正当な理由無く急にやめるなど)による、発生した損害は契約者が30万円を支払い補うものとする。 と、書いてあり「違約金のようなものとなりますが、常識的に考えて故意の損害は補填するのが普通ですよね。実損額が30万円を超える事もありますが超過分を請求するものではありません。」と、口頭で付け加えられました。 ・昔、契約書について労働基準監督署に質問した時には、 (1)「違約金」と書かれている契約書は違法。 (2)「金額を明記」して「請求」を約束させる文面は違法。 (3)「損害の請求」を契約書の文面にて約束させるのは違法。 と、聞きました。 理由は、「仕事上のミスにより出る損害を契約者に押し付けるのは正当な労働の場を与える者として不適切である」というものでした。 以上の点から、正当と違法の境界線が分からなくなりました・・・。 法律に詳しい方がいらっしゃれば、ご教授いただきたく思います。 どういう場合が良くて、どういう場合が違法であると両方の面でお答えいただけると助かります。 宜しくお願いします。

  • 住宅ローンの違約金は、支払わなければならないのでしょうか?

    住宅ローンの違約金は、払わなくてはいけないのでしょうか?住宅ローンを収入合算で申し込みました。 事前審査は通っていて、本契約前に会社をやめた場合です(派遣で契約を切られました) 住宅ローンを収入合算にて、申し込みました。 その際、事前審査は、通っており、本審査の間に、間取りや仕様を決めていました(建築条件付購入のため) 本契約は、事前審査の前に結んでおり、ローン特記事項(ローンが通らない場合は、契約が解除できる)の期限は、1月31日ととっくに過ぎております。 事前審査をした時期が1月中旬で、本審査が3月21日ですが、その間に派遣で働いていた私が、派遣先から契約を解除されてしまいました。同じ派遣会社からの仕事を探したのですが、見つからず、他の派遣会社にも登録したら、面接で即仕事がきまってしまい、そこで働きはじめたのですが。 事前で通った銀行から、本審査の間に派遣会社が変更されているので、ローンが通らないといわれてしまいました。その旨を不動産会社に申し出て、手付金の100万円を放棄して契約を解除を申し出たのですが、自己都合(転職)により、違約金が発生するといわれ、物件価格の20%が発生するので、とにかく、どこかのローンを通すか、違約金を払うしかないといわれました。 現段階では、工事も始まっておらず、建築確認書が認可されてだけです。ただ、重要事項説明書には、契約の履行の着手は、建築確認書の取得をもって。。と明記しております。 私は、住宅ローンが通らなかった場合は、違約金を支払わなくてはいけないのでしょうか? もし、裁判になったら、負けますか?

  • 違約金

    私は6月にある不動産屋と手付金を支払い、一戸建ての契約を結びました。 現在、間取りの打ち合わせまで終了し、内装等を打ち合わせる段階です。 しかし、家庭の事情で実家に戻ることになり、この一戸建てをキャンセルしたいと思っています。 手付金は返還されないと思うのですが、他に違約金は発生するのでしょうか?土地の代金の20%くらいの違約金を払わないといけないのでしょうか?