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一方的な立ち退き要求
こんにちは。皆様、教えて下さい。 現在７年間住んでいるアパートですが、これまで３回の契約更新をしています。来年契約更新なのですが、先日突然不動産会社から通知書が届きました。内容は、「家主から契約更新できない旨を言われたので次回の更新はできない」というものだけで、その理由などは記入されていない単なる「通知書」でした。更に、「この件で直接家主に電話されて聞いてもいいです」という一文も。更新できない理由を聞くべく、大家に何度電話をしても連絡が来ず、不動産屋に電話して理由を尋ねると、「家賃を上げたく、今住んでいる人に出て行ってもらい、家賃を上げて新しい入居者を入れたいと家主が言っている。もう手に負えない。」ということでした。これまで３回の契約更新で、２回目に家賃を千円アップ、３回目に二千円アップの要求に応えてきました。（その時も口頭での説明や交渉はなく通知書のみでしたが）契約書には６ヶ月前に借主に通知すること、という一文が入ってはいるものの、この大家・不動産屋の対応に納得がいきません。１年後ではありますが、まだ契約更新をするつもりでしたので、金銭的余裕もありません。この場合、立ち退き料というものは請求できるのでしょうか。交渉した所で大家も不動産屋も対応してくれそうにはないのですが。 とても困っております。皆様、よろしくお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
契約の更新をしない場合には、従前の契約、つまり最後に交わされた契約が有効となり、その有効期限は無期になります。 これは借地借家法による強制規定ですから、更新しないのはかまわないけど、その場合には従前の契約が有効であり、大家は賃借人を立ち退かせることはできません。 詳しく解説しますと、借地借家法では、 第26条第１項 建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。 これにより、更新をしないという通知がなかった場合には自動的に更新となります。 で、更新の通知があった場合にどうなるかというと、 第26条第２項 前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。 とあり、大家が異議を述べなかった場合も同様となります。 更に、 第28条 建物の賃貸人による第26条第１項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。 という条文があり、要するに「正当事由」がなければ更新拒否はできず、その場合には第２６条が適用されてそれまでの契約が継続する形になるということになります。 もうひとつ言うと、たとえ賃貸契約で上記の規定に反する特約があっても、 第30条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。 となっていて、どうあがいても大家からの契約解除は「正当事由」がなければできない仕組みです。 ちなみにこの「正当事由」は非常に狭く解釈されていて、ご質問のような理由では当然にして認められません。 不動産業者のほうはこの法律はよくご存知ですから、多分大家にそれは無理だといったのだと思いますけど、大家のほうがわがままで言うとおりにしろと強引なので、不動産業者もさじを投げているのでしょう。 ただ、ご質問者もそんな大家とは手を切りたいというのであれば、大家の申し出を承諾することはできますが、その場合には、先の条文の中に、 「建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して」 とあるように要するにそれなりの立ち退き料を求めることは法律が認めている話です。 立ち退き料としてよくあるのは、半年から１年分の家賃相当額＋引越し費用＋敷金・礼金全額返金あたりですね。
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大家しています。 > 家賃を上げたく、今住んでいる人に出て行ってもらい、家賃を上げて新しい入居者を入れたい こんな理由で立退き要求なんかできませんん。そんなことも知らない無知蒙昧な大家に不動産会社も“お手上げ”なんでしょう。 質問者様の対応はNo.２の回答者様の言われる通り、退去を拒否なされば良いです。 更新は大家が拒否しても[法定更新]で自動的に現在の家賃のまま更新されます。 もし大家が家賃や更新料の受け取りを拒否したら、法務局に供託して下さい。これをしないと家賃の滞納になってしまい、大家に退去要求の口実を与えてしまいます。 馬鹿な大家ですと裁判にまで行きかねませんが、余程近隣の同じような物件と差がない限り家賃の値上げなんて裁判しても合う金額にはなりません。たとえ月２万上げられても年間で２４万です。弁護士の着手金に消えます（もしかしたら足りませんね)。着手金目当ての悪徳弁護士以外にこんな裁判は引き受けません。受けて立っても質問者様が負けることはないでしょう。別に弁護士など頼む必要も無いと思います。個人でも十分抗弁できる事案です。 立退くこともお考えなら、当然立退き料は請求可能です。No.２の回答者様の言われる家賃６ヶ月分が良識的な相場？らしいですが、それだけ質問者様に払って立退いて頂いて大家が合うと思いますか？小学校低学年程度の計算が出来ればすぐわかるでしょうにね。だから馬鹿な大家なんです。 家賃の値上げなんて、余程近隣と差がない限り、現に居住してもらっている方にお願いしてもあんまり意味がありません。たとえ3,000円上げても年間で36,000円です。一斉に上げれば意味ある金額にもなりますが、トラブルになったら時間とストレスに見合う金額でなくなります。賃貸に住んでおられる方は一生そこに住まわれるわけではないのですから、いずれは出て行かれるんですよ。その辺がわからない大家もいるんですね。よく勉強させてやってください。 馬鹿な大家に当たって本当にお気の毒に思います。
お礼
ご親切に回答下さり、ありがとうございました。 やはり大家は立ち退き料なんて払うつもりは微塵もないのでしょう。だからそんな無知なことを言っているのだと思います。 恐らくもう２０年以上大家をやっていると思うのですが、なぜ今？という感じです。こちらも長く住んでいたのだから空きもなく家賃収入があったはずなのに、終わりがこれでは、虚しいです。 これまで家賃の値上げに大人しく協力してきたから、今回も問題なくいける、と思ったのでしょうか・・・。 家賃値上げに関しても、立ち退きに関しても一切の交渉もなく、立ち退きに関しては理由を通知書にも記載せず、本当に残念な大家です。
元業者営業です 結論からいいますと。そのまま住み続けられます。 そんな一方的な通知は「おととい来やがれ！！」とつっぱねて結構です。（笑） まず、通常の賃貸借契約（定借を除く）なら、「正当な事由」がない貸主の一方的な退去勧告は拒否できます。これは「借地借家法」で借主が厚く保護されているからです。今回のケースでは大家に「正当な事由」がないですから、ご質問者はそれを拒否できるのです。 また、契約書に「６ヶ月前に借主に通知すること」と記載してあってもこれは「６か月前に通知すれば退去しなければならない」ではなく、「最低６か月前に通知しなければ退去勧告すらできない」という解釈ですから、前述のように拒否できます。 この様にご質問者は何ら心配することなく居座って？下さい（笑） 家賃もこれまで通り支払って下さい。万が一大家が家賃の受け取りを拒否したら、最寄りの法務局で家賃の供託手続きを取れば、「家賃滞納」にはなりません。決して「頭来るから家賃を払わん！！」とはならないように。「家賃滞納」は「退去勧告の正当事由」になります。 もしも先方の希望通り退去される場合は「立ち退き料」を請求しましょう。決まった金額はありませんが大体「家賃６か月分」くらいが多いですね。 以上、頑張ってください！
お礼
ご親切にご回答下さりありがとうございました。 契約書の文面は複雑なので、解釈に困っていましたが、よく分かりました。とても参考になります。 今後ですが、この大家と不動産会社とはこの先あまり関わりたくないので、大家の言う通り退去を考えております。 立ち退き料の交渉は不動産会社は間に入ってはくれないものでしょうか？あまり関わりたくはなさそうで、今現在もほとんど取り持ってはくれていませんが。 最終的に納得が行った上での退去となるよう、頑張りたいと思います。
どうも管理会社もさじを投げているように思います。 大家さんが無知で非常識なことを強情に主張しているのに手を焼いているように思います。だけど業務なので形式的に対応しているように思います。 借り手に立ち退き料の請求権は法律上ありません。借り手にあるのは住み続ける権利だけです。 法律的には正しい表現ではありませんが、その権利を譲ってもらうのに大家は立ち退き料を支払うと考えればよいでしょう。 値上げを理由に大家が強制的に立ち退かせるのは無理です。裁判しても認められないでしょう。多分大家には更新を拒絶するために必要な理由が全くありませんので、立ち退き料は裁判をするよりも話し合いで決めた方が安くてすむと思います。 でもそんな借地に関する常識もない大家さんのように思いますので、最初の内は話し合いにも応じてもらえないと思いますよ。 でも法律上住み続ける権利はありますので、話し合いに応じないのならそのまま住み続けてよいでしょう。 多分立ち退き料を払う気など全くないので、立ち退きは途中で断念して今度は家賃の値上げをしてくると思います。 値上げも一方的にはできませんので、そうなったときはどうすればよいかまた質問すればよいと思います。
お礼
親切にご回答、ありがとうございました。 今日大家から電話があったのですが、何だかんだ理由を付けて、なぜか携帯では話せない、と言い、今度会おうと一方的に言われ電話が切れました。こちらも仕事をしているので、大家が希望する時間に家の固定電話で話しが出来る時間を上手く作れません。 本当にこの先が思いやられますが、直接交渉しかないのかとも思います。 恐らくこの様子では全く話し合いにならないでしょうし、立ち退き料なんて全く支払う気はないと思います。大家が交渉に応じる前にこちらが疲れてしまいそうですが、頑張ります！
お礼
ご親切にご回答下さりありがとうございました。 かなり勉強になりました。 立ち退き料に関しては、法律としてない、という解釈がほとんどだったので、難しいのかと感じておりました。 ただし、強制ということは難しそうで、交渉ということになるとは思いますが、この大家に関してはかなり難航しそうです。 しかしながら、こちらもこの大家とは早く手を切りたいですので、まずはこちらの要望を伝えてみようかと思います。