土地の購入 測量は買主負担でと言われたが・・・

質問

気に入った土地が出たので購入したいと思っています。
契約は来月で引渡しは来年の春頃です。
売主さんはお年寄りで、田舎暮らしをする為に地方に土地を買って
家を建てるのですが、仮住まいをしたくないからだそうです。
ここで、仲介業者から言われたのが
「相手はお年寄りで面倒な手続きとかをやりたがらないので、
古家の取壊し費用と測量は買主側でお願いしたい」と言われて
その費用分値引きしてもらうことになりました。
でも、いろいろ調べたところ、基本的に測量は売主側でやるものだと書いてあります。
測量って契約前にするものですよね？
そうすると、こちら負担で測量したのに契約が流れた場合にその実費はどうなってしまうのでしょうか？
引渡しがかなり先になるので契約が流れる可能性もなくはないです。
（売主さんが亡くなるとか、うちのローンが通らないとか）
契約は公簿でするような事を言ってました。
また、境界杭が１つだけどうしても見当たらないとも言ってました。
このような状態で測量を買主側でするのはどうなんでしょうか？
測量ってお年寄りの負担になるほど大変なものなのでしょうか？

回答No.1

jakyy

順に説明いたします。
【境界の確認と測量】
これは売主が自分の費用で、売買契約前にすべきことです。
隣地とのトラブルが生じると厄介なので避けているのでしょう。
四方の隣地の人に立ち会ってもらうのも嫌なのでしょう。
境界の杭が抜けている土地などは、キチンとするまでは、
取引を避ける必要がありますが、
linkin様がどうしてもその土地が入手したいなら、
測量と杭を一本入れますと大よそ40万円前後かかりますが、
土地を入手してから、測量しても差し支えないと思います。
杭が一本抜けているぐらいなら、土地の明け渡しの終了後に、
測量士に頼んで、測量して入れればいい事で大きな問題にはなりません。
隣地の立会いも測量士に任せておけばいいですね。
【契約】
金額が決まったら、相手側と契約を結びます。
この時に一割程度の手付け金を相手に渡します。
この契約書に契約条項にローン特約を入れてもらって下さい。
ローンが流れたら、手付け金が無条件で返ってきますし、
仲介業者に手数料を支払う必要はありません。
事前に銀行に購入の物件を見せて、頼んであれば、
契約後、一ヶ月までのうちにローンが可能かどうか判ります。
【受け渡し時期】
半年後でも構いませんが、家が明け渡され、
滅失登記がなされた時に、権利書、印鑑証明等の書類を受け取って、
司法書士、銀行の立会いの元で残金の支払いをします。
相手が家に住んでいる状態で残金の要求があっても、
銀行も嫌がりますし、これは問題が生じるので避けるべきです。
あくまでも家が明け渡された時まで待って支払うのがBESTです。
【測量】
契約は公簿面積での取引ですから、土地が受け渡しがなされてから、
家屋の取り壊し、測量、杭を入れるという順が一番いいでしょう。
家をすぐに建てないならば、土地の周りにフェンスを張っておけば、
隣地の方が入り込まないので、いいですね。
測量は、流れた場合のお金の負担もかかりませんし、
家を取り壊した時点でなら、境界がはっきりして、問題は少ないと思います。
事前に銀行に取引のある司法書士、土地家屋調査士を聞いておいて、
司法書士に相談しながら、慎重に進められるのが、いいでしょう。

補足

大変詳しくありがとうございます。
さらに質問なのですが、
(1)
＞杭が一本抜けているぐらいなら、土地の明け渡しの終了後に、
＞測量士に頼んで、測量して入れればいい事で大きな問題にはなりません。
公簿面積とかなりの誤差が生じた場合はどうなりますか？

(2)
＞この契約書に契約条項にローン特約を入れてもらって下さい。
ローン特約には契約解除期限があると思うのですが
仮に今の状態でローンが通っても、実際に実行されるのは来春です。
その時点で健康問題や会社の倒産などで実行されなかった場合手付は返金されますか？
通常、解約期限とはどれぐらいで設定されますか？