新築物件の瑕疵担保責任と解約

質問

• 新築住宅を購入予定ですが、瑕疵担保責任に関して不安があります。
• この物件は瑕疵担保責任が適用されないため、解約の可能性を考えています。
• 契約時の不安要素や営業の対応によって、この物件を購入して大丈夫か不安です。

回答No.4

noname#65504

＃２です。

＞最終一邸のため、

この情報を見落としていました。
最後の１戸ということは分譲ですね。
分譲をするには宅地建物取引業の免許が必要ですので、必ず宅建業者ですね（実際そのようですね）。

＞「宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置・・・講じません」

瑕疵担保は通常売り主の責任のことをいい保険ではないですよ。なお、売買契約の場合は原則として損害賠償請求であり、補修請求権はありませんので（品確法では例外で補修請求権もあるけど）。

これは住宅性能保証などの制度を利用しているかどうかに関する説明のようですね。主に新築を対象としたものです。

＞瑕疵担保責任はいろいろ調べてみると契約の際、重要な事項の１つみたいで

瑕疵担保については重要事項説明ではないようです。ただし「宅地または建物の瑕疵を担保すべき責任に関する保証保険契約等の措置」については重要事項説明になっています。
確認していないですが、例の耐震偽造事件を受けてこのような保険の利用の有無を重要事項説明として最近義務になったようです（多分）。

まあ、新築の時にこの制度の適用を受けておくと、中古場合でも施工会社が承認すれば保証が引き継がれるので中古でも関係することがありますが（質問者の場合品確法上は新築ではないですが、流通上は新築とされる物件のようです）。

この一文は保険の利用はないということにすぎず（保険の適用は義務ではないようです）、瑕疵担保とは売り主としては、最低２年以上の瑕疵担保をつけなければなりませんね（宅建業法）。
建て売りで保証制度利用しているケースはまれなので、あまり詳しく説明しなかったのかもしれませんね（保証制度を利用するには建設会社が限定される）。

別途瑕疵担保についての特約があるはずです（通常２年）。これは確認してみてください。
もし記載がなければ、ラッキーです。一般特約で民法の原則より不利な条件を付けますので。記載がない場合は、民法の原則に従い、売買の場合無期限の期間が設定されます（ただし１０年で時効になると考えられています）

なお、品確法は１年以内かつ未使用が条件ですので、質問者の物件では品確法の適用はないです。

ところで、仮に保証が入っていても、瑕疵担保は原則として売り主が責任を持つことになっていて、現時点の保証内容として主な効果は、万が一売り主が倒産した場合、保証先が肩代わりしてくれるという程度のものですので、売り主がしっかりしていれば、なくてもほとんど影響がないです（姉歯事件のヒューザーのようなことになった場合は効果を発揮しますが）。

＞ローン解除の件ですが、低金利で優遇幅が大きく、借りたかった銀行は業者任せで落とされました。多少高金利でも借りれるところが決まってしまうローン解除は難しいんでしょうか？

ローン特約で決めた内容次第です。金利が高いところも対象になっているのならそこでローンが承認されれば、ローン特約は使えません。
これを逃れる方法はないかという質問もこのサイトでよく見ますが、ないということです。

なお、アフターサービスは通常施工会社が行うものです。これは施工会社ごとに内容が異なり、アフターサービス契約に基づくだけのものですので、契約内容をよく確認ください。

ちょっと気になるのは、
＞契約時から手付の一週間後

通常不動産取引では仮契約というのはしません。また、手付け金は契約時に支払いますので、このときが契約時だと思われます。
あるいは手付けと思っていたのが、申込金であり、その後の契約時に手付け金に充当されたのかもしれませんが。
この場合重要事項説明の際にその金銭の取り扱いについて説明をしなければなりません。それをしていなければ重要事項説明違反となります。

お礼

私の勉強不足だったみたいですね。「契約時から手付の一週間後」・・・これは私の記載ミスです。申し込み金を入れてから一週間後で契約時に一時金(一般的な手付けですね）でした。契約時、勉強不足で素人だったため、後々、不安になるんですよね。特約記載やアフターサービスの内容など、もう一度よく聞いてみます。ご丁寧な回答ありがとうございました。