共有建物の改装と贈与税

質問

２軒長屋のような構造の建物に、それぞれ兄家族と弟家族が済んでいます。建物の持分は兄弟50%ずつです。築50年以上経過しています。固定資産税評価額は100万円です。両家の間取りや面積は全く同じです。ただし門・玄関はそれぞれ独立しており、両家間に貫通戸などはなく、普段は全く別家族として生活しています。
(1)このような場合、兄が1000万円かけて自分の居住部分のみをリフォームした場合、弟は贈与税を払う必要があるでしょうか。また、税額はどれくらいになるのでしょうか。
(2)もし上記のようなケースで贈与税が発生するとした場合、翌年、今度は弟が同じく1000万円かけて自分の居住部分のみをリフォームしたとすると、今度は兄が贈与税を払わなければならないということになるのでしょうか。そんなバカな！、という気がするのですが・・・。

回答No.1

saitosan00 · ベストアンサー

建物の所有形態が共有（それぞれが全体の2分の1を所有している）ということで、区分所有（お互いの持っている場所がはっきりと区分されている）ではないということですね。

　厳密に言えば、というのは法律で言う権利関係から言えば、弟さんはお兄さんの居住用部分の2分の1を所有しているので、そこの価値が増加した分だけの贈与税が発生するのではないでしょうか。
　もしリフォームで500万円価値が増加すれば、
　500万（増加額）×1/2（持分）－110万円（基礎控除）×10％（税率）＝14万円
　の税額になります。
　翌年も同じ計算をして、お兄さんに贈与税が増加分だけかかってきます。

　上のような税負担を回避するには、ひとつは共有物分割をして、建物を区分所有登記をするのが有効です。
　全体を2分の1づつということではなくて、ここからここまでがお兄さんの所有、ここまでが弟さんの所有、ということで区分して登記するということです。
　そうすれば、自分の建物部分の増築なので、贈与なんて話にはなりません。

　ただ、そこまで厳密に課税されるもんなんでしょうか？はっきりとそれぞれの居住用部分があり、その部分だけの増築であればもう一方の人が利益を得ていないのは明らかだと思いますので、そこまで横車を押して課税されるかといえば大いに疑問です。もっと言えば、十分に反論の余地がある話なのではないのでしょうか。実質課税の原則に反する話ですから。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
「実質課税の原則」、大変参考になります。

ところで、
>もしリフォームで500万円価値が増加すれば、
というくだりですが、リフォーム代1000万円の場合、贈与（となるかも知れない）額はリフォーム代の半分の500万円ではなく価値増加分の半分ということでしょうか？。また、価値の増加額というのは一般的にどのように測定するものなのでしょうか？。

回答No.4

saitosan00

すいません、補足です。

　固定資産税の建物価格の出し方のようなものを少し勉強してみたのですが、どうも投入した金額を基礎として価格を算出するようですね。なので、原則1000万円かけたリフォームは価値も基本的には1000万円程度増加する、ということでいいかと思います。500万とか、800万とか、1500万とか、そういう価値の増加の仕方はしないようですね。

　混乱するような例を挙げてしまい申しわけありません。1000万円建物の価値が増加したら、

1000万×1/2－110万×20％－25万円＝53万円

という計算になりますね。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。

>どうも投入した金額を基礎として価格を算出するようですね。
法人税法でいう「資本的支出と修繕費」とはまた別の話のようで、ややこしいもんですねぇ。

回答No.3

saitosan00

まず、贈与税の対象になるのは
「リフォームにかけたお金」
ではなく、
「リフォームによって価値が増加した増加分」
です。

　なので、1000万円かけて増改築したとしても、固定資産税などの評価でそのまま1000万円分価値が増加するわけではないと思います。それで、1000万円投じて500万円分の贈与であるとか、1000万円投じて800万円の贈与であるとか、そういう設定をさせていただいた次第です。

　固定資産税を例に取るなら、増改築したということで通知を得たり情報を得たりすると、その対象の家屋を調査して、増改築後の価格を算定することになるのです。そのとき、1000万円投じたからといって、単純に1000万円価格が増加するわけではない、と思うわけです。

　現在全体が100万円で、1000万円かけてリフォームしたら、そのあとの価格はいくらになるか。それは600万になるかもしれないし、1100万になるかもしれないし、時には1600万（＋1500万円）になるかもしれない（通常ないかと思いますが）。正直なところ、その建物の評価に関してはあまり知識がありませんので、1000万円使って、仮に500万増加した場合、800万増加した場合、という設定で贈与税を算定した、ということになります。

　また、建物の価格を算定するときに、お兄さんの部分がいくら、弟さんの部分がいくら、という算定は、「共有」という状態ではおそらくしないのではないかと思います。全体でいくら、という算定をして、それを持分按分していく。それが「共有」という考え方です。二人とも建物全体を所有している、ただし持分が2分の1づつというお話です。

　ただし、「区分所有」という事でいけば、所有者が違うわけですから、何とかして建物のうちお兄さんの持っている部分はいくら、弟さんが持っている部分はいくら、と価格を算定しなくてはならない。
　区分所有のわかりやすい例が、マンションですね。あれは、大きい建物の中に100室あれば100人所有者がいるわけですが、それは自分の部分を「区分所有」しているわけです（共有部分はひとまず無視します）。なので、隣の人が増改築した場合でも、自分の部分は価値は上がらない。「共有」ではないので、自分の所有部分以外がいくらきれいになっても、自分の部分の価値は上がらないのです。

　それで、最初にその「区分所有」ではなくて「共有」ですね、という確認が必要になるわけです。
「共有」であけば、一部分のリフォームでも、全体の価値が上がればそれぞれに利益を得ますが、「区分所有」であれば、リフォームしたのが一人だけであれば、その人だけがその利益を得る。その違いがあります。

　思いのほか長文で、かえってわかりづらくなってはいないかと心配です。申しわけありません。うまくご説明できなくて・・・。

回答No.2

saitosan00

1番のものです。

　わかりづらい数字設定でもうしわけありません。
　リフォーム代そのものではなく、リフォームによる建物の価値の増大分、という意図でした。なので、1000万投じることで800万価値が増加したとなれば、

800万×1/2－110万×15％（税率が変わります）－10万（税額控除額）＝33.5万円という計算になると思います。

　リフォームによる価値の増加分を測るには、おそらくリフォーム前の固定資産税評価額と、あとの評価額を比べるのが一番簡便なのではないでしょうか。特に取り決められた部分はないと思いましたので、リフォーム代そのものを採用したり、専門家に評価してもらったり、いろいろあるとは思いますが・・・。

お礼

リフォームによる価値の増加分の測定方法についての解説、ありがとうございました。

　ところで、仰せの設例で、贈与税の議論の対象となり得るのは800万円としたとき、残りの200万円は勿論兄が支払ったわけですが、元々「共有」ということからすれば、弟は100万円助かったような気もするのですが・・・。何故これ（200万円）が贈与税の議論の対象にならないのか・・・。頭が混乱してきました。