離婚と財産分与

質問

はじめまして。この度離婚をすることになりました。結婚８年子供なし、夫はサラリーマン、私は細々と自営業をしております。

だいたいの話し合いはついたのですが、残り３２年の住宅ローン付の　夫と私（妻）の共有名義の土地家屋をどうするか、決めかねています。

　多分、私（妻）が住みローンを一人で払って行く形になると思いますが、私一人の収入でローンを支払っていけるかも不安ですし、残りのローンを収入の低い私が新たにローンを組めるとも思えず、そうなると名義も私一人にするには無理なのかどうかもわからず、もし旧姓に戻して私だけの名義にする事が出来ないのであれば、家を売ることも少し考えております。

ここで質問ですが、夫は単身赴任で遠くへ居るため、なかなか話し合いが出来ず、ズルズルするのもイヤなので、とりあえず離婚届は出そうかと言う話になったのですが、住宅ローンの事などがはっきり決まっていない状態で離婚届けを出し　私が旧姓に戻ってしまっても　名義やローンなど　後からややこしくなったり　税金の面？などで損をしてしまう？様なことなどはないのでしょうか。その辺がわからず　離婚届けを先に出すか出さないか迷っております。

回答No.5

takeup · ベストアンサー

＞相手持ち分を譲ってもらうと　贈与税などは、かかるのでしょうか？？

財産分与は、「ものを上げる、貰う」の贈与関係ではなく、結婚後二人で作ってきた財産のうち妥当な分与を請求できる権利(財産分与請求権)によって受取るものですから、ご質問の場合でしたら、貰う側には税金はかかりません。
ご質問の場合には慰謝料は関係無さそうですが、慰謝料とした場合も掛りません。

ただし、財産分与でも慰謝料でも不動産の場合、渡す側には譲渡所得が発生したものとみなされ、課税されることがありますが、ご質問の場合には掛らないと思われます。

＊不動産の譲渡時の時価－取得価格－特別控除3000万円＝課税所得
つまり、譲渡部分の価格が買った時より3000万円以上上がっているときにしか掛りません。

＞ローンのうちの幾らかを相手に負担してもらうというのは、可能でしょうか？？そして　相場としては何割くらいのものでしょうか？？

ローンのうち幾らかを負担してもらうというのではなく、財産分与として土地建物を受けるわけですが、ローンの方が大きくて負債を貰う形になるわけだから、差額の幾らかの金額を相手に支払ってもらう、しかし一時金としては払えないので分割で払ってもらうということにすれば良いと思います。
財産分与の金額割合の相場は、普通の夫婦であれば五分五分とするのが普通です。
今回の場合でしたら、ローン残額と物件の時価との差額のうち幾ら負担してもらうか、400万円なら、200万円を例えば5万円ずつ40ヶ月払ってもらうとか、お互いで話し合えばよいと思います。

すべて話合いですね。

お礼

とっても詳しく教えて頂きしっかり理解することができました。
本当にありがとうございます。
もっと話し合ってみます。

回答No.4

takeup

物件を売却してもローンの返済が出来ないわけですから、
ローンを借り替えるか、今のローンを続けるかのどちらかとなります。

借り換えですが、同じ金融機関はまず、やりたがりません。
別の金融機関に依頼しても、物件の価格が融資額よりも低い場合は難しいです。

ですから、現在のローンを続けるしかないというのが現状大抵の離婚の場合のケースです。
ということは、離婚しても債務者、連帯保証人は元夫と本妻ということになり、変更できません。
本夫と妻の間の約束として、今後のローン返済は元妻が行うと決めることは自由です。
（もっとも金融機関はそれに拘束されませんが。）

次に、物件の名義の点ですが、奥さんが住み続けローンを負担していくということであれば、
離婚に伴う財産分与として相手持分を譲ってもらえば良いでしょう。
この場合、担保物権の名義人変更ですから、金融機関に事前に相談する必要があります。

また、離婚原因が判らないので判断しかねますが、
離婚に伴う財産分与として、ローンの方が多いいわば赤字の物件の持分だけでは、
あまり実体が無いので、ローンのうちの幾らかを相手に負担してもらうということも
考えて良いのではないでしょうか？物件の頭金負担をされていることですし。

もっともこれらは相手との合意が必要で十分な話合いが前提ですが、
相手はローンの債務者として逃れられないのだし、
赤字部分の財産(ローン)を互いに分け合って清算する意味合いを話し合われて、
解決されることを期待します。

なお、あとのローン返済を元妻が行い、相手には迷惑を掛けないという事項を
ハッキリさせるため、公正証書や家裁の調停で決めているケースもあります。
（金融機関はこれに拘束されませんが、相手の納得性が高くなります。）

補足

詳しいご説明ありがとうございます。

＞次に、物件の名義の点ですが、奥さんが住み続けローンを負担していくということであれば、
離婚に伴う財産分与として相手持分を譲ってもらえば良いでしょう。

と、ありましたが　相手持ち分を譲ってもらうと　贈与税などは、かかるのでしょうか？？

それと　離婚原因ははじめは夫の浮気でしたが、そのうち性格の不一致に・・・という形で　完全に夫だけが悪いとも言いたくない感じなのですが、
＞ローンのうちの幾らかを相手に負担してもらう
というのは、可能でしょうか？？そして　相場としては何割くらいのものでしょうか？？

本当に２人とも無知で何も分かりません。すみませんがよろしくおねがいいたします。

回答No.3

takeup

離婚届を出す前に、具体的に考えて見ましょう。

１　ローンつきの共有の土地家屋ということですが、
　ローンの債務者、連帯保証人はどなたですか？
　そして、共有の持分は幾らですか？

２　私一人の収入ではローンを支払っていけるか不安ということですが、
　現在のローンの返済額は幾らでしょうか？それをあなたが支払えないでしょうか？

３　家を売ることも考えているということですが、
　幾らぐらいで売れるか、それでローンの返済が出来るでしょうか？

とりあえず、以上の補足をしてください。

補足

１　
ローンの債務者は夫で連帯保証人は私です。
３３５０万の融資を受けました。私は５００万頭金を出しておりま　　　　す。持分は　半々??

２
ローンの返済額は１２万
私は自営業なので　今後体調を崩したりすると　収入がなくなる不安も・・・

３
ちゃんとした査定ではないのですが　２６００～７００万と言われました。ローン残債が３０００万ちょっとあります。

詳しい事が一つもわからずどうしたら良いか　全くわからない状態でおります。

どうかよろしくお願いいたします

回答No.2

komattawa

ご主人と共有名義の土地家屋ということですね。離婚された場合は他人になりますから、旧ご主人はあなたに家賃の請求ができます。家の持分が半々であれば発生する家賃の半分を旧ご主人に払う義務が発生します。家賃相場で月１０万円の家であれば、旧ご主人は月５万円の請求権があります。もちろん住宅ローンはお互い折半して払い続けなければなりません。
売却されるにしても、納得いく値段でとなれば時間もかかるかもしれません。離婚前にお互いの責任分担（費用分担）等債権債務に関することや予想される出費の負担等を文書にして双方同じ文書を持っておくのもひとつの案ですが、離婚されてもできうる範囲でお互いの幸せを願われるのであればきつい文書にはしたくないですね。

お礼

回答ありがとうございます。
＞旧ご主人はあなたに家賃の請求ができます
とありましたが、私が一人でローンを払っていくのだとしたら、請求はされないですよね？？
ちなみに　夫はローンや土地家屋の名義など全部自分からなくして
まっさらになってしまいたいらしいのですが、
共有名義の土地家屋を　私一人の名義にするには　手間や費用など
相当大変なものでしょうか？？

回答No.1

walkingdic

>残り３２年の住宅ローン付の
これからすると、多分ローン残高＞現在の家屋価値の状態なのではないかと推測します。
>私が旧姓に戻ってしまっても　名義やローンなど　後からややこしくなったり税金の面？などで損をしてしまう？

まず、旧姓に戻ることでという点では特に問題はありません。ご質問者本人であることには代わりがないので、氏の変更をしても本人に違いはありませんので。ただ違いという意味では、婚姻しているか離婚しているかは多少関係することがあります。
で、税金面についていうと、「離婚後に」所有権移転の登記がなされたほうが、「住宅ローン減税」の面では良くなります。
というのも、婚姻期間中に所有権移転登記をしてしまうと、住宅ローン減税の要件である、第三者からの譲渡という部分が成立しなくなるためです。（配偶者からの譲渡では住宅ローン減税の対象外となる）

なので、離婚を先行して所有権移転登記は問題ないというよりそうすべきとなります。

ただ離婚時に財産分与や財産の帰属・ローンの扱いについての話を確定させていない場合、その後の話し合いがなあなあで伸びしてしまうことも懸念されます。
そちらのほうが心配になります。

で、ご質問の場合には、まず、売却する場合にどの程度で売却できるのか、その売却価格とローン残高の関係がどうであるかというのをよく調べてみる必要があります。
ご質問のようにローン残高がまだ大きい場合には、ローン残高が多すぎて、追加で資金を出さなければ売却も出来ないということも考えられます。
そうなると売却するにしても双方追加負担をしなければなりませんので、話がこじれてしまうことも考えられます。

そのあたりをはっきりさせてから離婚されるほうがよいですね。

お礼

早速の回答ありがとうございます。離婚届けを出すことに関しては少し安心することが出来ました。
ただ、ローンの扱いなどに関してはwalkingdicさんのおっしゃる通り
もう少し話し合いした方が良さそうですね。
がんばってみます。　ありがとうございます。