不動産経営に行き詰った場合の対処法

質問

宜しくお願いします。
二人兄弟のうち弟が賃貸ビル（ローン残有り）を所有し賃貸経営をしていました。

昨年その弟が他界してしまい、兄が相続内容（正、負の遺産）を精査せぬまま弟の法定相続人となり、弟の所有していた賃貸ビルの賃貸経営を引き続き行う事となりました。

ところが、ここで大問題が発生いたしました。
弟が他界する以前に弟は借主から預かっている筈の保証金を使い込んでいた事実が判明しました。
兄が相続してから、一軒の入居者から退室の申し出があり約７００万円の保証金の返却をしなければならないところ、この事実を知り途方に暮れる結果となりました。

ここでご質問ですが、兄（７６歳）は年金暮らしで７００万円という大金は直ぐには到底用意する事が出来ません。勿論法定相続人となった以上、正も負も遺産は相続しなければならない事は重々承知しております。
不動産経営を精査しなかった事も問題だと思います。しかしながら、この現実問題を解決する良きアドバイスを頂ければと思いご相談させて頂きました。
私は兄の息子に当たりますが、不動産関係には全くの素人です。
私が思いつくのは、
１．交渉次第で３～５年位の分割返済は可能か？
２．個人民事再生や自己破産を選択せざるを得ないのか？
３．弁護士先生に相談した方がいいのか？
程度です。
最後になりましたが、兄が法で守られる部分と守られない部分（適切な表現ではありませんが）を含めながらご教示頂けると大変に助かります。どうか宜しくお願いいたします。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

１． 賃貸ビルの規模感・資産価値・銀行借入状況等が不明ですが、一般的に不動産賃貸業者すべてが入居保証金全額を預金でストックしておくケースは稀で、建築費への充当・銀行返済元利への補填・設備更新資金での利用、という「流用」がおきるケースが通常です。

２． となれば、オーナー側が退去時の保証金返戻問題をどうするかというと、
(1) 入れ替りの新規テナントから受取る保証金を右から左へと受け流す。（物件の価値や時代の変化がどうかは不明ですが）退去テナントとの間での解約条件・保証金返還方法と時期といった契約内容の整理と確認が必要
(2) ビル建設時の融資銀行に、追加支援・既存返済部分の一部再借入・保証金分割返済までの約定元本の返済猶予、といった資金支援を申入れする
(3) 現時点での銀行借入・保証金返還の義務（債務）までを含めて、賃貸物件を第三者に売却してしまう
(4) テナント側が追求を深めて、オーナー側が民事再生・破産となった場合の保証金返還の見込みが低下することよりも、提示する分割条件返済を受け入れた方が有利であることを、退去テナント側に納得させる
(5) テナント側の中途解約・現状回復義務を契約書内容通りに最大限捉えて、返還保証金の金額自体の引下げを図る

３． 賃貸物件の価値評価に加えて、オーナー側が賃貸物件以外に守るべき資産（自宅・その他不動産）があるか、ないかという所が判断ポイントかと考えます。賃貸物件自体が債務過多で他に守るべき資産がないなら、積極的に自己破産して自身の代で決着をつけた方が、相続予定者である質問者家族にとっては有利な筈。

「自宅だけは守りたい」といった何らかの意思が介在する場合には、個人民事再生といったそれに応じた方法がありそうです。（「再生」というのは誰かが手を貸してくれるのではなく、債務を整理することで身軽になるだけの話ですので、念の為）

４． 弁護士相談の可否については、必要な手法とコストを比較して決めることになりそうです。留意点としては、相続で手に入れた不動産事業の負債であっても、それが返済できない場合には、固有の資産（永年の給料収入で蓄積した自宅不動産・老後の為の預金）を処分してでも返済する義務は生じている、という部分でしょう。対象物件の評価と法的な権利・義務の客観化の意味でも何ら化の専門家の全体評価は必要な事案かと考えます。

お礼

詳細なご回答ありがとうございました。ご指摘内容を踏まえて今一度善後策を検討してみたいと思います。現状は中々新規テナントも決まらず、、、という感じです。ありがとうございます。