不動産所得の必要経費はどこまで？

質問

昨年(H19年)2月に公庫の賃貸用ローンを使用し新築マンションの一室を賃貸目的のみで購入しました。購入前から賃貸仲介管理業者と入居者募集・入居手続き・家賃回収等の管理業務を委託契約しています。ただ、実際には6月からしか入居契約が出来ず、2～5月までは空室状態で収入がありません。
(1)この場合、購入時の諸費用（ローン手数料、ローン保証料、登記費用、つなぎローンの手数料、つなぎローンの利息、融資申込書代、住民票交付代金等）はH19分申告時の必要経費として認められますか？
(2)また、賃貸用ローンの使用と仲介業者との契約書等から、マンションの購入が賃貸目的のみということがはっきり証明出来ると思うのですが、空室状態時の本ローン借入金利子は必要経費なのか取得費用なのかどちらでしょうか？

回答No.9

kyosuke11

開業届けは絶対的必要事項ではありませんよ。
確かに提出することは必要ですし、出すに越した事はありませんが、事業的規模でない方のなかには提出していない方も多いです。
私の所は、白色申告で店舗1軒と土地を貸しておりますが、いまだ開業届けは出していませんから。

賃借人募集開始のお知らせなどで客観的に賃貸が開始されたことが証明出来るのであれば大丈夫です。

お礼

ご意見へのお返事までありがとうございます。
賃貸業務開始時期は委託している賃貸仲介業者との契約書が証明になるかと思っています。
収支内訳書を書いてみると、
賃貸開始年とはいえ必要経費の空白欄の項目（ニの欄）が
登記費・手数料等　と記入して１,５００,０００にもなってしまいました。経費ってこんなにかかっても普通なものなのでしょうか？
雑費（ホの欄）にも何か内容を振り分けて（手数料とか証紙代とか）書くべきなのでしょうか？
減価償却や利息含め３００万以上も経費として上がっています。

後ひとつ不安なのですが、住民税の普通徴収にチェックしておけば会社には申告分の通知が送られないといいますが。
給与からの特別徴収の分は今までどおり通知が行くのですよね。
普通と特別が合算されたり、税額通知が一緒の用紙になったりしないのですか？
住民税が還付の場合（損益通算で赤字になり特別徴収での計算よりも住民税が安くなった場合）、どのような形式で還付されるのでしょう？
特別徴収で一旦会社から天引きされた後に、還付分が役所から口座に振り込まれる？
納付の場合は納付書が郵送されてくるのはわかるのですが・・。
疑問は次々出てきますね。

回答No.8

moonliver_2005

＞昨年(H19年)2月に公庫の賃貸用ローンを使用し新築マンションの一室を賃貸目的のみで購入しました。

＞また、賃貸用ローンの使用と仲介業者との契約書等から、マンションの購入が賃貸目的のみということがはっきり証明出来ると思うのですが、空室状態時の本ローン借入金利子は必要経費なのか取得費用なのかどちらでしょうか？

私は皆さんの意見とは少し違います。２月から募集していたと主張するには、本来３月中に開業届を出しておくべきでた。参考URLを見てください。

不動産屋さんも公庫も、こういうアドバイスを質問者さんにしなかったのは大変不思議ですね。私の場合、マンション販売会社の営業が私に教えてくれました。

どんなにマンションの購入が賃貸目的のみであることは明らかであっても「開業届を出さなかった以上、本件の課税上の事業開始時期は６月とみなす」と税務署員に言われると反論は困難というか不可能でしょう。

そうすると作戦としては、「2～5月までは空室状態で収入がありません」という主張のもとにマンションの建物取得価額、土地取得価格、不動産所得を計算して申告し、税務署から呼び出しがあって上の趣旨を言われたら、税務署の指示にしたがい申告をやりなおすという方法もあり得ます。この場合の難点は、過少申告加算税とか、延滞税を余分に払わなければならなくなることです。

税務署は、過少申告加算税とか、延滞税はおいしい副収入というべきでしょうから税金の時効ぎりぎりの２年後くらいに指摘し、過去３年分とか遡って追徴課税を求められることを想定範囲にしておかれると良いでしょう。

参考URL：

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/04.htm

回答No.7

kyosuke11

＞損益通算もあまり関係なくなりますか？
入居者がいる間は、赤字と言うことはないでしょうから大丈夫でしょう。それに通常時は特に分けなくとも全額必要経費ですから。

お礼

色々ありがとうございました。
参考になります。

回答No.6

kyosuke11

＞購入前から賃貸用として購入し、引渡しの2月から賃貸として使用可能でしたし、仲介業者と委託契約も結んでおりました。2月からの11か月分をすべて経費として入れるつもりです。
・2月から募集開始していたのであれば、それでいいでしょうね。

＞ローン保証料は賃貸用のローンに付帯する35年のものです。大丈夫でしょうか？
・これについては公庫に確認してください。保証料の性質によりますから。

＞火災保険料は満期返戻金はありません。保険会社からの案内も来ません。35年で5万円ほどです。
・35年で5万円でしたら、明らかに掛け捨てですので初年度の経費でよいでしょう。

＞あと、ローン利息分の土地と建物の按分割合もややこしいですね。銀行も「土地：建物」の割合まで把握しているものなのでしょうか？
購入代金から計算してしっかり割合を出さなければならないのでしょうか。
マンション販売価格のうち、実質、土地の割合分の金額は現金で支払い終わっていますが、建物だけローンを組んだ扱いにはならないですよね？（かなり都合の良い解釈）
例えば、1035万の販売価格の新築マンション（土地300万、建物735万）のうち賃貸事業用ローンを700万組んで335万を現金で支払っているような状態です。

・新築マンションの一室を賃貸目的のみで購入しましたとありましたので、一部屋のみかと思いましたら土地も含まれているのですか？
まあ、損益通算する機会が無いとも言えませんので把握はしといた方がいいでしょう。
http://www.816ap.jp/management/tax/loss_gain/
http://www.manekineko.ne.jp/hy1950/soneki%20tuusan2.html

物件の購入価額の建物相当分の計算。
先の回答者様も書いておられますように消費税は建物にしか係りませんので、消費税額÷5％で建物価額を算出します。購入価額－建物相当分＝土地相当分。
これによって求めた建物と土地の割合で利息を按分することも可能です。

お礼

丁寧にご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
土地の話を出したのは、新築マンション一室でも土地：建物の区分があるためです。

二つ目のリンク先の
（２）土地等と建物を一括取得した場合の借入金利子の区分方法
　借入金は先ず、建物の取得に充てられ、残額を土地等の取得に充てられたものとして計算できます

という項目が知りたかったのです！！
これで皆さんから教えていただいた購入金額の消費税から自分で計算して求める土地と建物の按分割合を使わずに、私の場合は建物のみの借入金利息として計算できそうです。（借入金の金額が消費税込みの建物代よりも安いため）
損益通算もあまり関係なくなりますか？

回答No.5

qwert789

>取得費は建物分の消費税も含めていいのでしょうか？

選択されている会計処理によりますが、個人の場合は税込処理が殆どですから含めても大丈夫です。

>銀行ローンの利子ですが建物・土地の按分の割合は購入費から自己計算するべきなのか、銀行が決めているのか？

銀行がきめるものでは有りません。契約書に記載が無い場合は評価証明書の価格で按分して下さい。
貴方が支払った消費税から逆算することも出来ます。
土地の売買に消費税は課税されませんから。

>契約書・諸費用の領収書といった証明書類の提出等はあるのでしょうか？

申告する時には提出不要ですが、最低５年間は保存が義務付けられています。

回答No.4

kyosuke11

ちょっと書きます。

＞ただ、実際には6月からしか入居契約が出来ず、2～5月までは空室状態で収入がありません。
＞空室状態時の本ローン借入金利子は必要経費なのか取得費用なのかどちらでしょうか？

まず、賃貸物件として賃貸を開始できる状況になった時点をご確認下さい。そこが全ての基準となります。
2月から不動産賃貸業として使用を開始しているにも拘らず、たまたま6月からしか入居が決まらなかったのであれば、2月から経費算入出来ます。
借入に係る利息も同様に考え、使用開始までの利子は建物の取得価額に算入します。

ローン保証料は内容によっては、借入期間に応じて必要経費に算入するべき性質のものもあります。

35年一括支払の火災保険料は期間按分することとなりますが、満期返戻金があるような長期総合保険のような契約の場合は、積立分と経費算入分とに分かれ、その年の必要経費算入額が記載された案内が来るものもありますので、契約に応じた処理をして下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
購入前から賃貸用として購入し、引渡しの2月から賃貸として使用可能でしたし、仲介業者と委託契約も結んでおりました。2月からの11か月分をすべて経費として入れるつもりです。
ローン保証料は賃貸用のローンに付帯する35年のものです。大丈夫でしょうか？
火災保険料は満期返戻金はありません。保険会社からの案内も来ません。35年で5万円ほどです。
年数の35で割るべきなのか35年×12ヶ月の420の月分に割って月数に応じた按分までするべきなのか難しいです。今年に一括で申告しようかな。

あと、ローン利息分の土地と建物の按分割合もややこしいですね。銀行も「土地：建物」の割合まで把握しているものなのでしょうか？
購入代金から計算してしっかり割合を出さなければならないのでしょうか。
マンション販売価格のうち、実質、土地の割合分の金額は現金で支払い終わっていますが、建物だけローンを組んだ扱いにはならないですよね？（かなり都合の良い解釈）
例えば、1035万の販売価格の新築マンション（土地300万、建物735万）のうち賃貸事業用ローンを700万組んで335万を現金で支払っているような状態です。
よろしくお願いします。

回答No.3

qwert789

＃１です。
わかりにくそぉだったので質問を貼り付けました ｍ(＿ ＿;)ｍ

>購入時の諸費用も購入金額に合算して取得費とするいうことは、
毎年、建物の減価償却に入るということですよね？

建物として減価償却してください。

>ローン支払い利息分は建物分と土地分を按分した場合、
土地分は必要経費としては認められるが損益通算できないだけではないのでしょうか？

土地分は必要経費としては認めらません!!
不動産収入が赤字と成った場合のみ損益通算ができます。

>またつなぎ融資は利息分だけしか必要経費とならないのでしょうか？

つなぎ融資は利息分が必要経費となります。
元本分は経費ではなく負債です。

>あと、ローン期間の35年での火災保険料を一括で支払っていますが支払額を35で割って1年分で申告しなければならないのでしょうか？

ローン期間の35年での火災保険料は正確には支払額を35で割って1年分でしょうが、税務署もそこまでは言わないかと思います。

お礼

本当にいろいろお答えいただきありがとうございます。
一つ、色々調べていてタックスアンサーのページで見つけました。
（以下国税庁HPより抜粋）
ハ 　業務用資産の購入のための借入金など、業務のための借入金の利息は必要経費になります。
(注) 　不動産所得を生ずべき業務の用に供する土地等を取得するために要した負債の利子の額は、不動産所得の計算上必要経費になりますが、不動産所得の金額が損失(赤字)となった場合には、その負債の利子の額に相当する部分の損失の額は生じなかったものとみなされ、他の所得との損益通算はできません。

ローン利息のうち、建物だけでなく土地の分も必要経費にはすることが出来るのではないでしょうか？私の場合、おそらく赤字にはなるため損益通算はできないでしょう。

補足

すぐのご回答ありがとうございます。
参考にさせてもらいながら収支内訳書を記入しています。
取得費は建物分の消費税も含めていいのでしょうか？
銀行ローンの利子ですが建物・土地の按分の割合は購入費から自己計算するべきなのか、銀行が決めているのか？どうでしょうか。
ちなみに収支内訳書には記入する欄が少なく、細かな内容を記入することがほとんど出来ませんが、契約書・諸費用の領収書といった証明書類の提出等はあるのでしょうか？
税務署にまともに行った事もないのでどんなものなのか不安です・・・。
何度も何度も聞いてすみません。

回答No.2

qwert789

＃１です。

建物として減価償却してください。

土地分は必要経費としては認めらません!!

不動産収入が赤字と成った場合のみ損益通算ができます。

つなぎ融資は利息分が必要経費となります。
元本分は経費ではなく負債です。

ローン期間の35年での火災保険料は正確には支払額を35で割って1年分でしょうが、税務署もそこまでは言わないかと思います。

回答No.1

qwert789

個人事業者であれば1/1～12/31が１年度です。
建物に対する支払利息も経費となりますが、土地の部分に相当する金利は経費として認められません。
その他の諸費用は経費として認められますが、合算して取得費とします。
また事業用であれば入室・空室の関係なく、その間の利息は必要経費となります。

補足

さっそくご回答ありがとうございます。助かります。
去年が初めての１部屋のみの個人事業者（会社員）です。
購入時の諸費用も購入金額に合算して取得費とするいうことは、
毎年、建物の減価償却に入るということですよね？
ローン支払い利息分は建物分と土地分を按分した場合、
土地分は必要経費としては認められるが損益通算できないだけではないのでしょうか？またつなぎ融資は利息分だけしか必要経費とならないのでしょうか？
あと、ローン期間の35年での火災保険料を一括で支払っていますが支払額を35で割って1年分で申告しなければならないのでしょうか？
質問が多くてすみません。
収支内訳書を下書きしながら疑問がたくさん出てきました。
よろしくお願いします。