店舗の継続方法

質問

こんばんは。不動産、法律等にしっかりした知識がないので
ここで質問させてもらいます。

私の住んでいる地域にライブハウスがあります。（賃店舗で20年営業）
ここで今のオーナーが店をやめたいと、オーナーを変わりたいと
言ってきました。しかし条件は名義を換えることです。
でも。名義を換えて私がまたそのライブハウスで経営を開始するには
また保証金がかかってきます。費用としては50万程度なんですが、さすがにいきなり集めれる金額ではありません。

オーナーは今月中には諸事情で私とオーナーを変えたいとの事です。
私も需要性があるライブハウスなので１ヶ月でも空白を作りたくないので
できるだけ速く名義変更をして経営したいです。

ここで質問ですが、名義だけを変えることは可能でしょうか？
例えば、いま無知識でしている事は、現在のオーナーが一度その店との契約を切って、私が内装などそのままで保証金を支払い新規で引き継ぐ感じですが、これでは何かお金が勿体ないのと、ライブハウス継続に時間もかかってしまいます。
前のオーナー名義になって借りていた
ライブハウスを私名義にして保証金も支払わずにすんでそのまま紙面上だけで変更が可能かどうか。

貸店舗は、大家がいて不動産屋が管理しています。
20年間家賃の滞納はほとんどないです。
そしてこのテナントはもうボロボロで、これ以上改装などしない限り他の利用価値がないほどです。（落書きだらけ、防音材がびっしり、完全にライブハウス使用）

どなたかスムーズにいく知恵とアドバイスをよろしくお願いします。
私の住んでいる地域は人口１０万人未満の田舎の街です。
※平均家賃新築2LDKで5万円程度

■話が乱文でわかりづらいかもしれませんが、貸店舗の名義を変更できるのかという質問と、できなければよいアドバイスをという質問です。

回答No.3

coffeecan · ベストアンサー

貸店舗の名義変更のみはできない点は前の方が解説している通りです。

貸店舗の引継ぎ方法として内装などそのままで引き継ぐ「造作譲渡」＝「居抜き」という方法があります。

同業者が、現在営業中または営業終了後内装そのままの店舗を使って開業する形態です。ラーメン店やスナックなどでよく使う方法です。

この場合、家主は今のライブハウスオーナーに原状回復費用を請求しないで、保証金を返還。質問者様がライブハウスオーナーに造作費（内装一式）を支払い、保証金などの契約費用を家主に支払って新規契約となります。

また、この場合、質問者様の契約日の前日までの家賃を現在のライブハウスオーナーが負担します（内装を置きっぱなし＝店舗を借りているとみなすため）。

質問者様のご希望に一番近いのがこの「造作譲渡」「居抜き」だと思われます。

ただし、この場合でも「新規契約」ですから、保証金・家賃共に20年前から借りている今のライブハウスオーナーの金額とは違う金額を家主から提示されるでしょう。
またライブハウスオーナーは原状回復を免れますが、質問者様が貸店舗を解約する際は原状回復が必要です。

さらに、ライブハウスオーナーが造作費を「ただで良い」と言うのかどうか、まだ確認されていませんよね？

20年前の金額の保証金50万円が工面できない今の状況でこの店舗を引き継いで営業していけるのか冷静に考える必要があります。

回答No.2

noname#65504

＃１です。
＞原状回復というのは、20年前に支払っている保証金、もしくは新規で私が契約したときに支払う保証金から使われるのではないんでしょうか？無知識で申し訳ないです。

契約を終わりにするときにより、原状回復します。
保証金はこのとき全額返金されるお金ですが、滞納家賃や原状回復費などがあれば、それらと精算され残りがあれば返金、不足があれば追加請求されます。

一般的な話でいえば、一度原状回復と保証金を精算して、改めて保証金を預かり新規契約します。この場合、あくまで契約時点での状態が現状となります。
基本は改装してから次の客に貸し出すのですが、営業物件については、大家によっては早く借り主が見つかった方がよいので、同業者が入りやすい前の状況のままで貸し出すこともあります。
新規契約にすれば、保証金はかかりますが、大家が改装して貸し出さないで、今の状態のまま貸し出すこともできます。大家次第ですが。

もし名義変更に応じたとした場合、保証金の精算はせず引き継ぐこともありますが、質問者がやめるとき最初に”オーナー”さんが借りたときの状態にして返還しなければならないので、預けた保証金と建物の使用状況（落書きなどひどいようですから）・改装具合によっては、不足金が生じて、退去時に多額の費用を求められる可能性もあります（２０年前の物価を元に保証金は決まっているでしょう）。

また本来保証金は”オーナー”さんに返される金銭ですので、それをそのままにしてもらえるのかどうか”オーナー”さんと話し合っておく必要もあります。

なお、以前ライブハウスの大家さんと話をしたことがあるのですが、近隣から苦情が出ているので、本当は、出て行ってもらいたいという話をしていました。
もし、質問者のケースでも大家さんがそう思っていると、今が立ち退いてもらえる最大のチャンスと考え、名義変更に応じないだけでなく、質問者との契約にも応じない可能性があります。
結構どちらも難しいような気もします。
これも大家さん次第ということになります。

ところで、”オーナー”さんがどのような形式で賃貸契約をしているのかわかりません。
個人で賃貸契約をしているのなら難しいですが、”オーナー”さんが経営している会社として賃貸契約しているのなら、その会社自体を質問者が譲渡してもらえば、契約相手（会社）は変更になっていないので、名義変更も必要なくそのまま営業も続けられるのですが。
近隣からの苦情などの発生状況や賃貸契約の名義、保証金の額などを調べてみてください。

回答No.1

noname#65504

オーナーというのは建物のオーナーではなく、借り手でありライブハウスの経営者をいっているのですよね。

一般に名義変更というのは賃貸契約にはありません。
契約解除と新規契約の扱いです。
だから大家がいいよといってくれない限りは名義変更などはできません。

また原状回復義務がありますので、改装した部分は元に戻さなければならないという問題があります。下手に名義変更するとその責任はすべて質問者にかかってきますよ。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
オーナーはそうです、現在のライブハウスのオーナーです。

やはり大家のさじ加減でしょうか。
原状回復というのは、20年前に支払っている保証金、もしくは新規で私が契約したときに支払う保証金から使われるのではないんでしょうか？無知識で申し訳ないです。