離婚と住宅ローンの清算

質問

離婚の原因を夫が作り本人も自認。居住マンションのローンを夫、無理なら保証人が支払い妻に渡すことを条件に離婚する場合、妻にはどんな税金がかかるのか？税制面で安くするにはどの方法が良いか教えて下さい。

保証人
義母。
妻は保証人ではない。

所有物件
(1)居住マンション
ローンの滞納があり、交渉先が銀行→債券回収センターに移っている。
任意売却すれば残債が返せる。
(2)賃貸マンション
居住マンションの抵当に入っている。
家賃を充当すれば月々のローンが返済できるが老朽化しているため、修繕費用が必要。
これのみの売却では居住マンションのローンは返せない。
保証人である義母と夫の共有名義。

方法
(1)妻に賃貸マンションの名義を移した上で妻に居住マンションを任意売却。妻は賃貸マンションの家賃をローンに充当する。その際、慰謝料の意味合いも込め、極力安価な金額で売却するのに妥当な金額はどう計算するのか？余りに安価だと贈与になるのか？

(2)妻に慰謝料として賃貸マンションの名義を移す。居住マンションは他者に任意売却し残債を返済後、余れば慰謝料として請求する。ゆくゆく賃貸マンションの売り手がつけば手放す事も考える。

慰謝料に対する税金はかからないと思うのですが、不動産が絡むとどうなるか分かりません。そもそも、賃貸マンションの名義を妻に移した段階、ゆくゆく売却した段階、或いは持っているだけでかかる税金がどんなものでどれくらいかが分かりません。要するにどれが安いのでしょうか？
具体的な相談は弁護士になるのでしょうか？電話相談したらまずは銀行と交渉しなさいと言われ困っております。
銀行には誰が払おうが滞納せずローンを払い続けるか、一括返済すれば良いと言われました。

回答No.2

mahopie

１．ローンの管理が「債権回収センター」に移っているのであれば時間的な猶予はありません。おそらく半年以上の返済延滞、銀行から債務者本人・保証人へ返済履行の督促状が出ている状況でしょう。担保不動産（自宅と賃貸の2件が共同担保と推測）には担保処分競売の為の差押が既に入っている・今後入ってくるという段階です。

２．この状況では、自宅マンションを自分の名義に移すということだけに拘るよりは、ローン残債務をどこまで圧縮して自身のコントロール可能なレベルに収めるか、自宅へのこだわりをすてて回収可能なＭＡＸ現金を確保することに作戦変更するか、ということになりそうです。

３．具体的には、
(1) 売却前提の賃貸マンションの名義を移す意味は無いので、即刻第三者売却・売却金で夫名義のローンを返済（銀行の同意が必要だがローンの延滞分の解消にはなる筈）
(2) 自宅は離婚による財産分与で妻名義に移転（ローン担保付のまま）
(3) 妻が夫から安価な価格で購入を予定していた資金については、銀行への繰上げ返済に充当（物件の新所有者として妻の立場で返済・財産分与の差額調整・夫への貸付といった資金移転の理由付けをどう付けるかは不明）
(4) 圧縮後の残債務は妻自身の資金のコントロールで返済する。夫はあてにしない、安易な賃貸収入を期待しない、自身勤労収入がベース
(5) 上記手続の上で、全体の調整分は慰謝料名目で公正証書契約にして、夫から長期間に渡って回収する方法を検討する。但し住宅ローンを長期延滞する夫が慰謝料を素直に長期間分割返済する、とは期待できない
(6) 残債務額が大きく、自身の今後の収入では返済継続ができないのなら、自宅はスッキリと諦めて、現時点での現金確保と将来に向けた夫との慰謝料の問題だけに特化する（賃貸・自宅療法売却で残った金をもらう）

お礼

そうですね。何より滞納分の一括返済が最優先ということが分かりました。ローンを滞納する人間が慰謝料を分割できないと思いますのでご指摘いただいた方法も検討しながら進めて参ります。有難うございます。