安く売られるのを阻止すること

質問

お金を貸していた知人が破産します。その自宅に抵当権を付けていましたが、第二抵当で、安く売られるとこちらまで回って来ません。いくつかの不動産に聞いた価格だと大丈夫なのですが、所有者が安く売ってしまうことを阻止する手段はあるのでしょうか。

回答No.6

kanarin-y · ベストアンサー

任意売却のみと言うことで，話をします．
任意売却であれば原則として，あなたが承諾しない限りあなたの抵当権が消えることはありませんので，特にあなたが不利になることはないように思います．
他人の物になっても競売にかけて回収できます．任意売却代金を公庫に返済するのであれば，先順位の公庫の債権額が減るだけあなたに有利になるかもしれません．

ただし実際問題としては，公庫とあなたの抵当権を消さないと任意売却はできないでしょう．それで，弁護士から抵当権を抹消してほしいとの依頼が来てるのではないでしょうか．
あなたとしては，債権全額の返済の見込みが立てば抹消に応じると言う態度で，事実上所有者が安く売ってしまうことを阻止することができると思われます．

もっとも，債務者が破産して回収できる金額(競売の配当+他の一般財産からの配当)と，任意競売に応じて返済してもらえる金額とを比べて判断することをお勧めします．

回答No.5

shoyosi

答にはなりませんが、任意売却について詳しく書かれているサイトを紹介します。読みましたら、どんどん先に進んでください。

参考URL：

http://www.takahara.gr.jp/contents_law/00sub/08babu_fudou/03.htm

回答No.4

Bokkemon

#1・#3のBokkemonです。

またまた誤解してしまったようで・・・　^^;

まだ競売開始決定は出ていないのですよね。失礼致しました。
（開始決定が出てからでも差押債権者が同意すれば、売却許可決定が出るまでは競売申立を取り下げてもらって任意売却に移行することはできると思いますので、補足ついでに・・）

回答No.3

Bokkemon

#1のBokkemonです。

競売の問題ではなく、任意売却の売却条件について口を挟めるか、というご質問だったのですね？　誤解しておりました。

結論から言うと、詐害行為となる場合を除けば、債権者がクレームをつける権利は無いものと思います。

法的には、先順位抵当権者の順位の譲渡を受け、競売を取下げさせることができれば打つ手はありそうに思いますが、先順位者が同意するかどうかは難しいでしょう。
この場合の考え方：1500万円での任意売却
●shigaさん
負担＝抵当権（貸付金と同額と仮定）1000万円＋順位代金300万円
回収＝1000万円・・・差し引き、700万円を回収
　　メリット＝実損を抑えられる
　　デメリット＝順位譲渡資金を用意しなければならない上、1500万円で売れる
　　　　　　　　保証が無く、仮に1500万円を超えて売れても700万円を超えて
　　　　　　　　回収することはできない。
●先順位者
負担＝抵当権（貸付金と同額と仮定）800万円－順位代金300万円
回収＝500万円・・・合計、800万円を回収
　　メリット＝一部を先に回収できる
　　デメリット＝1500万円に満たなかった場合は未回収部分が残る。

現実的には債務者と先順位抵当権者を説得して、考慮してもらうことになるのではないでしょうか。1500万円以上の買い手を早急に探しだし、先順位抵当権者と債務者に了承させることです。先順位者は先順位者で早めに資金回収をしたいでしょうから、交渉と時間との競争ですね。

回答No.2

shoyosi

所有者が安く売ってしまうことを阻止する手段はあるのでしょうか。＞
　競売の場合をのぞいて、あなたの意思を無視して、抵当権が抹消されることはありません。競売の場合ですと、あなたが第一抵当と第二抵当と合算した金額で競落すれば、その恐れはなくなります。しかし、それができない場合ですと、後順位の場合、担保権の実行によっても弁済を受けられない債権額を確定させなければ、「配当から除かれる」ことに注意してください（下記ＨＰ参照）。

参考URL：

http://www.tsr-net.co.jp/Law/TBS/TBS2.htm

補足

もう少し具体的に書きます。現在、所有者は弁護士と相談し、自宅を任意売却後、自己破産の予定になっています。自宅は任意売却で１５００万円以上、競売で１０００万円以下と予想されています。第一抵当は公庫で８００万円、第二抵当が私で１０００万円です。私としては１８００万円以上で売却し全額回収出来るのがベストですが、所有者は、どちらにしてもお金にはなりませんから、安く売って早く破産したいでしょう。
私が買って転売すれば良いのでしょうが、その資金はありません。何か手はあるでしょうか。

回答No.1

Bokkemon

抵当権の実行として売却するのであれば、裁判所の競売手続によるものと思いますので、抵当権者が任意に買主や価格を決められるものではありません。始めは競争入札方式で最低入札価格を上回る最高価格で入札した人に売却許可決定が出ますが、応札者がいなかった場合（ヤクザ絡みの物件では多いようです）や、最低売却価格を超える入札がなかった場合（イワク付きの物件）には、最低売却価格での特別売却（先着順）になり、更に買い入れ申込がなければ最低売却価格を引き下げて更に特別売却になります。

ただ、最初の競争入札時点でも競売物件は相当安くなってしまいますので、通常、問題のない物件であれば、債務者が任意売却をして、その代金で債務を弁済します。その方が債務者にとっても有利で、物件も「キズモノ」としてではなく相場価格に近い価格で売れるからです。売り急ぐとそれなりに買い叩かれますが、競売代金よりはマシかも知れません。