【住宅ローン】こういう作戦はどうでしょうか?

質問

2500万を35年ローンで返済していく予定なのですが
こういう作戦はどうでしょうか?または実行されてる方はおられるでしょうか?
(1)A銀行で当初特約により金利2%くらいのなるべく長い固定金利で返済していく
(2)A銀行の特約期間が終了すると同時にB銀行の当初特約により金利2%くらいのなるべく長い固定金利に借り換え
(3)B銀行の特約期間が終了すると同時にC銀行の・・・
という具合いに当初特約を利用して返済していく。
繰上げ返済をしない代わりに(我が家では繰り上げ返済は経済上無理そうなので)
借り換えの手数料などだけ確保しておく。
なるべく長い=10年固定がベスト

どうでしょうか?

回答No.4

ryuken_dec · ベストアンサー

「有」な方法ですが、借り換え時に優遇を受けられるか以外に、この方法は「金利上昇に弱い」という大きな問題点を抱えています。

【例】
まず、以下の10年ローンを借りたとします
・当初3年は優遇金利で2%
・残り7年間が3.5%

金利が変わらければ、3年後にまた同様の10年ローンに借り替えて…と上手くいくのですが、金利が上昇していた場合を想定してください。ここでは3年後に金利が3%上昇したとします。そうすると新たに借りられる10年ローンは以下のようになります。
・当初3年の優遇金利で5%
・その後の7年間は6.5%

ここまで金利があがった場合、より短期のローンにしても当初に借りたローンの3.5%より安い金利で借り替えることは困難になります。

つまり、年利3.5%で7年間でローンを返済する必要があります。35年ローンで返そうとしていたローンを10年で完済することはできるでしょうか?

借り換え可能性と金利上昇リスクを考えてどうされるかを選ばれるとよいと思います。

※個人的には3年程度の期間では金利上昇を想定していますので、私ならば・・・と考えると借り換えより長期ローンの繰上げを選びますが、何ともいえません。まず優遇金利で借りて3年後に長期ローンに切り替える方が有利かもしれませんが、全ては金利の同行しだいですね・・・

回答No.3

mi-eri

非常に興味深い話ですね。

確かに特約期間を続けていけば、将来的に利息の支払分は少なくなりますよね。

先ず保証料については問題ないでしょう。一度払ったものが「行ってこい」になりますので、新たな保証料に支払いは負担が少ないと思います。

それと、前の方が回答していた事に重複しますが、銀行などによって、担保評価額の150％まで、200％までとかいう基準があります。
（もし貴方が支払えなくなった時は担保から払ってもらうのですから）
担保価値は年々下がるものです、一戸建ての場合、建物の評価は長くても10年で0になるといわれています。だから、土地だけの価値になります。

それと借入時に情報センターの照会もしますから、車のローン、消費者金融のローンが残っていたりすると、銀行によって保証人が必要になる可能性もあります。

借り換えは手間などもありますよね。住宅ローン控除の年数も増えた事ですし、シュミレーションとか、借り換えの条件などを考慮してみた方が良いのではないかと思います。

回答No.2

Lescault

こんにちは。

一つだけ問題点があります。それはchaomanさんの作戦は担保の評価額を考慮に入れてませんよね。
物件の評価額はかなりのスピードで下がっていきますので、どこかの時点で担保割れを起こすと思うのですがいかがでしょうか？
まぁ最近は担保価値を越えた額の融資を引き受けてくれる金融機関もあるにはありますが、返済利率の条件は確実に悪くなると思います。優遇はまず受けられないんじゃないかなぁと・・・＾＾；

回答No.1

ryu1995

未来のことは誰にも分かりませんので、将来借り換えすることを前提に今ローンを組むのは薦めません。
金額にもよりますが、借り換えには１回に５０万円以上の費用がかかります。
「保証料の必要がない」とか
「当初特約が済んでも金利を優遇してくれる」とか
「繰上返済手数料が無料」など金利以外の条件も考慮してローンを組む銀行を決めて、
ずっとその銀行で返済していく前提の方が良いです。

しかし、将来の借り換えを完全に否定するものではありません。
他の銀行に借り換えの試算してもらうのはタダです。
試算の結果が良ければ、その時の判断で借り換えすれば良いのです。