住宅ローンについて相談です

質問

初めまして

住宅ローンについて悩んでいます。
4年前、勉強不足にも関わらず、5年固定1.6％で　2740万住宅ローンを35年で組みました。
その内ボーナス払いは740万です。
来年固定金利から変動金利になるのですが、
今現在利用している銀行の5年固定の基準金利は3.1％位です（新規）

つまり、このままの金利として、来年1.6％から3.1％に金利が上がってしまうということなのでしょうか？

契約書には（固定金利特約期間が終了した場合は固定金利特約期間終了日に変動金利に変更するものとし、同時に特約期間終了日の銀行が定めた『住宅ローン専用の貸出最優遇金利（新変動基準金利）』に年0％をプラスした利率とします）とありますが、
後半の部分の意味がわかりません。

元の支払いから1.25倍以上は支払いにはならないものの、5年毎には間違いなく支払いは大きくなり、払えなかった未払い利息を結局30年後に一括返済することを考えると怖いです

もちろん金利が下がる可能性もありますが、長期借入では早めに決断した方が良い気がします

それなら、来年から最低1％はいまより金利が上がるのなら、30年固定2.6％で
1円からでも繰り上げ返済が出来るというネット銀行で借り換えをした方が良いのでしょうか？

もちろん手数料など、出費はでますが、今後の事を考えるとそうした方が良いのか、
また来年の固定金利が終わる前に借り替えた方がいいのか、
変動に変わってから借り替えた方がいいのか、固定の間は出来ないのか、その辺もわかりません。

本当はこの4～5年の間に繰り上げ返済の予定でしたが、そうはいかない状況となり、いますぐ繰り上げ返済も出来ない状態です

計画性の無さを悔やみなさい、と言われそうですが、不安でたまらないし、契約書を見ても、ネットを見ても、自分がわかるようには書いていないし、十人十色な為、アドバイスを頂きたく、ここに投稿しました。

何卒よろしくお願いします

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 来年固定金利から変動金利になるのですが、今現在利用している銀行の5年固定の基準金利は3.1％位です（新規）
> つまり、このままの金利として、来年1.6％から3.1％に金利が上がってしまうということなのでしょうか？
いいえ、違います。

ご質問者さまが契約された住宅ローンは、もともと『変動金利型』なのです。
ですから、適用されるのは『変動金利型』の基準金利になります。

「５年固定1.6％」というのは、『変動金利型』の契約とプラスして『金利に関する特約』という契約を締結した結果です。
ご質問者さまの場合は、『金利に関する特約』の内容が「５年間の間の適用金利を1.60％とします。」というものだったんです。
当初から５年間は『変動金利型』＋『金利に関する特約』だったものが、『金利に関する特約』の期間が５年間だったため来年終了し、『変動金利型』だけが残る…という形になります。

> 契約書には（固定金利特約期間が終了した場合は固定金利特約期間終了日に変動金利に変更するものとし、同時に特約期間終了日の銀行が定めた『住宅ローン専用の貸出最優遇金利（新変動基準金利）』に年0％をプラスした利率とします）とあります
金融機関における住宅ローンの基準金利は、ほとんどの金融機関で「毎月１回」見直しをします。
ですから、来年、ご質問者さまが迎えられる特約期間終了日の金利は、まだ決まっていません。
４年前の何月から返済が始まったのか分かりませんが、その月の前月末くらいに決まります。

> 年0％をプラスした利率
とのことですから、そこで示された『変動金利型』の金利が、ご質問者さまの「見直し後」の適用金利となります。
現在でしたら、2.475％、2.625％といったような金利のところが多いと思います。
来年の当該月までには、少なくともまだ半年はある訳ですから、それまでに景気が回復してくれば、この金利はもう少し高くなる可能性はありますね。

ですが、多くの金融機関では、特約期間終了後に再度特約を締結することができるようになっています（別途手数料が必要な場合もあります）。
そこで再度「５年固定」を選び、現在と基準金利が変わっていなければ、適用される金利は3.10％になります。

ただ、「金利の優遇ができないか」について交渉する余地はあると思います。
４年前ですと、当初の特約期間終了後の優遇金利については、その時点では約束していない金融機関も多かったんですよ。
他金融機関への借り換えをチラつかせて、「金利の優遇」についての交渉をしてみてください。

ご質問者さまが「優良顧客」で、現在の５年固定の基準金利が3.10％だというのでしたら、0.50％～1.00％の優遇は可能性があるのではないかと思います。

> 来年の固定金利が終わる前に借り替えた方がいいのか、変動に変わってから借り替えた方がいいのか、固定の間は出来ないのか、その辺もわかりません。
固定金利の特約期間中の借り換えについては、厳しい規制を設けている金融機関もあります。
借り換えをするためには、現在の住宅ローンについて「繰上返済」することになるのですが、その手数料を非常に高額に設定していたり…とか。
ご質問者さまがご利用中の金融機関がそうでなければ、借り換えも有効かと思います。

お礼

本当に丁寧に教えてくださって、ありがとうございます。

ようやく、少しずつわかってきました。

まずは今お世話になっている金融機関に相談しないことには始まらないようですね。

借り換えについて厳しい規制があっては、借り換え自体ができませんし・・

今は30年固定でも3％を切る金利の所もあるようですし、
今から調べて、来年まで金利の動向をチェックして、
安くなった時を見計らって借り換えしたいと思います。

今お世話になっている金融機関にもよくよく相談するつもりですが、今の不安な気持ちを考えると、5年固定は結局不安を先送りするだけなので、出来れば固定に出来ないか相談します（出来ないと思いますけど・・）

よくよく勉強が必要ですね。

本当にありがとうございました。

回答No.1

manno1966

> このままの金利として、来年1.6％から3.1％に金利が上がってしまうということなのでしょうか？
契約の条文からすると違うのでは。

> 変動金利に変更するものとし
契約の条文にこうあるから、強制的に変動金利に移行する事になるようです。
その際の金利は、「終了日の銀行が定めた金利」と言う事だから、その日の前後の変動金利(大抵の銀行は日ごとではなく月ごとぐらいで金利が変わる)が適用されるという事ですね。

> 元の支払いから1.25倍以上は支払いにはならないものの
変動金利になるのだから、違うと思います。

> 5年毎には間違いなく支払いは大きくなり、
当時は史上最低金利でしたから、全期間固定以外の人は上がったと思います。
また、今後も一本調子で上がるかは不透明。
ただ、20年の平均を取ると4～5%になるから、今までが異常でもう少し上がった金利が正常とも言えるが。

> 借り換えをした方が良いのでしょうか？
残額にもよりますが、文面を読んだ限りでは借り換えは有効と思います。

> 変動に変わってから借り替えた方がいいのか、
情勢にもよるし、考え方次第で正解はない。

> 固定の間は出来ないのか、その辺もわかりません。
出来る。

> そうはいかない状況となり、いますぐ繰り上げ返済も出来ない状態です
借り換えの審査に影響が出るほど収入変動があったなら、机上の空論となる。
また、必要な諸経費が確保できなければ…。

お礼

早速のお返事、ありがとうございます。

とにかく金利の動向に目を光らせていないと答えは出ないようですね。

借り換えの手数料はなんとか出来ますが、
今後何年も今の金利状態でないことはわかりきっているので、
低金利の今こそ、固定に切り替えるべきでは・・と感じています

とにかく金融機関に相談し、借り換え自体が可能なのかを相談してきます。

ありがとうございました。