住宅ローン審査について

質問

初めまして。
今回住宅ローンの本審査について質問させていただきたい次第です。

現在、二世帯住宅を購入するにあたって住宅ローンの審査中にあります。
先日私の主人一人の名義で『給料明細数ヶ月分提出』と『保証人を親にする』という条件付きで事前審査をパスしました。

その後、保証人審査もパスし、本審査にのぞむのですが、その本審査の前に、一緒に同居する所得者の面談（銀行員との）をしてからということなのです。
同居する中で所得者は私からみて私の主人、父、あと年金ももらっている祖母で、面談をするのは主人と父です。
主人は事前審査もパスしているので特に問題はないかと思うのですが、問題は私の父です。
私の父は平成１２年に金融事故にあっています。
住宅ローンも家そのものも私の主人一人の名義で、父は関与していません。
保証人も主人方の父親なので保証人でもありません。

父の個人信用情報を取り寄せると、金融事故の事実はもう消えていました。
しかし、銀行にもし情報が残っているとすると・・・
現在父は自営業で、家の家賃も月１４万を延滞もなく７年間支払っています。

住宅ローンも保証人にも関係なく、同居し、一緒に返済していくだけなのですが、この面談でどこまで父の事を調べられるのでしょうか？

このような場合本審査はちゃんと通るのでしょうか？

長文・乱文お許しください。

よろしくお願いします。

回答No.6

Domenica

＃４・５です。

う～ん…。
『保証機関保証なし』ですか…。
それってご質問者さまやご主人の『希望』ですか？
『保証機関保証なし』のプロパー住宅ローンって、今ドキ結構珍しいんですよ。
もし、ご質問者さまやご主人の『希望』ではないとすると、住宅ローン申込人であるご主人が「保証機関保証がＮＧだった」という可能性が考えられるので…。
そして、銀行が「保証機関には保証してもらえないけれど、顧客としては手放したくないので、親に連帯保証人になってもらって万が一に備える」ということを考えたのではないかと思いまして。

銀行としては、保証機関に保証してもらえれば、万が一の際にも保証機関に保証依頼をするだけで済みますが、保証機関保証がなければ、銀行が自ら債権回収に乗り出さなければならず、結構面倒なんですよ。

そして、住宅ローンの対象物件に『債務者にとっては他人』が居住しているとなると、万が一の際に、強制執行による競売をしようとしても『居住権』を主張され、『第三者占有』のある物件として、売れない可能性があるんですよね。
ですから、『居住者』と面談をしたいのだと思います。

そして、最初の「保証機関には保証してもらえないけれど、顧客としては手放したくない」についてですが…。
その理由はまさに「年齢に対して収入が多いから、返済も心配ないのではないか。」と銀行が考えたからだと思います。
ですが、保証会社は保証会社が考える「普通の食品メーカーの営業」の収入と比較して「普通じゃないくらい年齢の割りに収入が多い」ことを不審に思った結果、『保証ＮＧ』としたのではないかと。
ご質問者さまがおっしゃるとおり、ベンチャーやＩＴや外資系ならば収入が多いこともあり得るでしょう。
ですから不思議とは思いません（住宅ローンの審査に通る通らないは別として）。
特段収入が多くなる業種・職種でもないのに「年齢の割りに収入が多い」ことが保証会社では不審につながり、けれど銀行は「おいしい顧客」と考えたため、「親を保証人に立ててくれれば…。」となったのでは…ということが想像できました。

また、私なぞ「『営業』は、基本給は低めで能力給の割合が高い。業績によって収入が変わるもの。最低賃金として保障されている額は低いのではないか。」と思っていました。
そして「業績が落ちれば収入も減り、収入が減れば住宅ローンの難しくなる。」と考えました。
銀行の渉外担当なぞも「契約を取ってきた数」で給料が変わってきたりしますから、一般企業の『営業』も似たようなモノ…という認識でいると思います。
『給料明細数ヶ月分提出』してもらって、とりあえず、このところの業績を見て、上下動がなければ、コンスタントに「この程度」の収入が、ある程度の期間は維持できるだろう…と判断し、「保証機関には保証してもらえないけれど、顧客としては手放したくない」と思ったのではないかと推察します。

それに、26歳ですと、大学をストレートに卒業されて…ですと、勤続年数は３年もしくは４年ということになります。
高校を卒業してずっと同じ会社で働いていれば、勤続年数は６年もしくは７年といったところですね。
世間一般的には、最終学歴が高校卒業の方と大学卒業の方では、収入の面では大学卒業の方の方が高めでしょう。
そう考えますと、住宅ローンの借入申込書に記入された内容で「（親から）資金援助も受けずに『二世帯住宅を購入する』」ということになっていれば、本当に、26歳の人が、就職した数年間で『二世帯住宅を購入』するための自己資金を、本当に自身の収入だけで蓄えることができたのか？という疑念も芽生えます。
ご質問者さまのお宅の場合『二世帯住宅を購入』ですので、土地＋建物の価格が必要になりますから、物件価格も低いものではないと拝察しますし。

個人信用情報については、事前に必要…ということはありませんよ。
ご本人自身が知っておきたい…と考えられたものならばともかく、銀行や保証会社は、自身が個人信用情報機関に加盟していますから、住宅ローンに限らず融資の申し込みがあれば、「本人の承諾を得た上で」照会をかけますから。
銀行や保障会社では、個人情報保護を云々される以前から、必ず本人の承諾を『書面』で取ってからしか照会はかけません。

> 数年前、別の不動産屋に違う物件を検討している際、事前審査の前に『個人信用情報を調べたら事故事実が出てきた』と言われて白紙になったのですが、これらは本人でなくても取り寄せられるものなんですか？
> 今回取り寄せたときには『本人限定郵便』で取り寄せだったのに不思議に思いました。
今回お知りになったとおり、郵送開示の場合は『本人限定郵便』です。
ですから、『本人』しか知りようがありません。
『本人』でなければ取り寄せることはできません（『なりすまし』も不可能）。
おそらく、数年前の事例は、その不動産屋と提携している銀行があり、そこが『住宅ローンの事前審査』の名目で、勝手に照会をしたのでしょう。
その銀行がしたことは、個人信用情報機関に露見すれば、ペナルティを食らいますし、状況によっては、除名されます。

> 住宅ローンの債務者になったり、保証人になったりすると、自営業をしていると『もしも』のとき、家を抵当にいれたりして家をとられたりして迷惑をかけたくないからという旨を銀行側にも伝えています。
自営業でなくてもそれは変わりませんよ。
会社務めの人間でも、『もしも』の時には、債務者と協力して全てを出してもらわなければなりません。
例え連帯保証人の所有する不動産が担保提供されていなくても、結果的には連帯保証人が所有する動産・不動産を処分しなければ、債務を弁済しきれない…ということもあります。
それは、『連帯保証人』となる『夫の父』は、当初から債務者たる夫と『同程度の責任を負う』からです。
連帯保証人には、『検索の抗弁権』というものがありませんので、「まず債務者が本当に返済できないのか調べて、先に債務者に返済を迫ってくれ。」ということができません。
銀行は、債務者である『夫』よりも、連帯保証人である『夫の父』からの方が『債権回収の見込みがある』と思ったら、『夫の父』に返済してもらうことができるのです。
迷惑をかけたくない…といっても、「当初から債務者と同程度の責任を負う」のが連帯保証人ですから、連帯保証人になってもらうこと自体『迷惑をかけること』でもあるんです。
なかなかローンの連帯保証人になりたがらないのは、これを知っているからです。
親だから迷惑を承知でなってくれるんです。
今回の住宅ローンの図式は「ご質問者さまのお父さまはその物件に住むけれど『住宅ローン』に関しては一切責任がない。でも、夫の父はその物件に住まないけれど『住宅ローン』に関して大なる責任を負う。」ということになります。
ご主人は、もしかしたら「自分の親には名前を借りるだけで迷惑をかけるつもりはない。」とのご認識かもしれませんが、そうであれば、大きな認識違いです。

> ただ銀行はあらゆる情報をもっているから・・・という付け足しをされたのでそこが妙に不安になります。
大して持っていませんよ。
本審査になって、さらに銀行側から『何か』を徴求されたり、条件を付けられたりした時の予防線だと思います。

お礼

ありがとうございます。

住宅ローンの内容に関しましては、私たちの希望とかではなく不動産屋に用意されたものに従いました。

確かに不動産屋が２つぐらいの銀行に事前審査を申し込みに行った時に『年齢と年収が見合わない』という理由で断られたと言っていました。

そして今回ようやく条件付で事前審査をパスしました。

やはり二世帯住宅で高額物件なので、私たちの今回の申し込み方からして銀行からしてみればハイリスクに考えるのも無理はないと思いました。

連帯保証人に関しましても、確かにおっしゃるとおりですよね。主人の両親には本当感謝しなければなりません。

今回とてもわかりやすくご丁寧に教えていただき感謝しております。

Domenica様にご回答いただけて本当によかったです。

面談、本審査のときの参考にさせていただきます。

ありがとうございました。

回答No.5

Domenica

＃４です。
補足をありがとうございます。

私がお尋ねした質問の１は、ご質問者さまのお父さまではなく、保証人として徴求されている『夫の父』の話です。
> 保証人になったのは主人の父で、今回面談するのは同居する私の父の方です。
なのでしょう？
ですから、私は『同居するご質問者さまのお父さま』ではなく、『夫の父』のことをお尋ねしていますが？
別に間違えて『夫の父』と書いた訳ではありません。
『夫の父』のことをお尋ねしたいのです。
このお問い合わせも意味があってのことですから。
質問の２についても同じく『夫の父』のことです。

> ３．理由はいわれていませんが、年齢と年収が見合わないからと思うと不動産は言っていました。
「年齢と年収が見合わない」ということは、「年齢に比して収入が『多すぎる』」という意味になります（年収が少ない場合は、このような言い方をしません）。
まだお若いのでしょうか？（お祖母さまもご健在のようですし、そのように拝察しました。）
夫は給与所得者（＝被雇用者）ですか？（『給料明細数ヶ月分提出』というところを見ると給与所得者かと思うのですが…。）
大変失礼ながら、高収入で当然の職種でいらっしゃるのでしょうか？
また、仮に、給与所得者で『残業代』の割合が多い場合ですと、審査も『微妙』になってくるんです（「管理職になると『残業』という認識がなくなり、残業代もなくなる」という観点もありまして）。

> ４．違います。
他行での事故履歴は、個人信用情報機関の情報でしか把握のしようがありません。
金融事故を起こした相手先でなければまず大丈夫でしょう（ちなみに、金融事故は『遭う』ものではなく、『引き起こした』から個人信用情報に記載されるのです。厳しい言い方をしますが、被害者ではなく加害者なのです）。

> ５．CICとCCBと全国銀行～（資料を不動産に提出したためフルネームがわかりません・・・）の３つです。
全国銀行個人信用情報センターとＣＩＣとＣＣＢのようですね。
その３機関を調べていれば問題ありません。
全国銀行個人信用情報センターは文字どおり『銀行（をはじめとする金融機関）』が加盟している個人信用情報機関です。
銀行は少なくともここには加盟しています。
それに加えて、最近はＣＣＢにも加盟している銀行が増えています。
ＣＩＣは、クレジット・信販系の企業が加盟しているのですが、銀行が利用する保証会社も加盟していることが多いんです（私が認証を受けていたのも、保証会社に出向していた時のことなんです）。

> この個人信用情報の官報情報は７年で消えると書いていましたが、丸７年ですか？それとも７年目に達した時点ですか？
？
「７年で消える」という書き方はしていなかったと思いますが…。
ＣＩＣは保有期間を『７年以内』としていて、ＣＣＢでは「『宣告日より７年間』保有している」という書き方ですから。
ただ、ＣＩＣとＣＣＢの基準は『７年』ですが、全国個人信用情報センターでは「官報情報（官報に公告された破産・民事再生手続開始決定等）は『当該決定日から10年を超えない期間』」を保有期間としています。
http://www.zenginkyo.or.jp/personal_credit/about/index.html#contents3
ですから、「この個人信用情報の官報情報は７年で消える」というのは、明らかに間違いですね（少し前までは全国個人信用情報センターも７年だったんですけれど、ここ数年の間に10年に延びました）。
でも、事故等の情報は一切ないのでしょう？
ならば何も心配することはありませんよ。
だって「探しても何も出てこない」のですから。

> 返済に関しては一緒にしていきます。
ご質問者さまのお父さまが、『住宅ローンの対象物件』に持分も持っていないのに、その物件に関する『返済』をしてしまうと、ご質問者さまのお父さま→夫への『贈与』になりますから、それを避けるために『住宅ローンの対象物件』に持分を持たせるのが普通なんです。
要するに、状況から判断して、ご質問者さまのお父さまが『住宅ローンの対象物件』に係わっていないのが『不自然』なんです。

ただ、調べられても、個人信用情報機関の情報に何の記載もないのですから、どーんと構えていらっしゃればよろしいでしょう。
ご質問者さまのお父さまは『自営業』とのことですから、個人信用情報が『真っ白』ということはありませんでしょう？
『真っ白』だと怪しむ材料なんですが（自己破産をして免責を受け、個人信用情報機関での『官報記載情報』の登録期間を過ぎた後は、どうしても『真っ白』になっているものなので、一定年齢以上の方で個人信用情報が『真っ白』な方は、これを疑うんですよ）、例え『真っ白』であっても『自営業』であることを上手く活用してください。
「自営業だし、個人的には現金主義で通してきた。クレジットカードは嫌いだから持たなかった。」とでも言えば何とかなると思いますよ。

補足

ご回答ありがとうございます。

質問１に関して内容を取り違えていたようで申し訳ありません。
その件につきましては、後者の「保証会社保証なし」のプロパー住宅ローンに対する『人的保証』かと思います。
保証人に関しても色々あるのですね。
ということは、親を保証人にするという条件を提示する銀行側にも何か意図があってのことなのですね？
はじめは同居する方の父親を保証人にという条件だったのですが、去年九死に一生の交通事故に遭い、体も思わしくなく、何せ自営業なので『もしも』のときのことを考えて娘夫婦に迷惑をかけられないのでという理由を説明し、主人の父親でもOKとの返事を銀行に了承してもらい、保証人審査を通過できた次第であります。

質問３に関しまして、主人の年齢は２６歳です。年齢に対して多いからとのことです。食品メーカーの営業です。IT系などのベンチャーならありえる話ですが、その場合歩合が多額なのでローンも通りにくいと聞きました。主人はベンチャーでもなく、普通の会社です。

質問４ですが、そうであればとてもうれしいです。
そうですね、おっしゃるとおり、『引き起こした』ですね。社会的な信用を失っているのですもんね。

質問５は、不動産屋に取り寄せてほしいと言われたものなので必要なものなのですね。
数年前、別の不動産屋に違う物件を検討している際、事前審査の前に『個人信用情報を調べたら事故事実が出てきた』と言われて白紙になったのですが、これらは本人でなくても取り寄せられるものなんですか？
今回取り寄せたときには『本人限定郵便』で取り寄せだったのに不思議に思いました。
個人情報にも関わらず他人にも調べられるものなのか少し不安になりました・・・。

話がそれてしまい申し訳ありません。

最後の設問に関してなのですが、質問１のところにもチラッと書きましたが、住宅ローンの債務者になったり、保証人になったりすると、自営業をしていると『もしも』のとき、家を抵当にいれたりして家をとられたりして迷惑をかけたくないからという旨を銀行側にも伝えています。

個人信用情報に記載されているものは確かに真っ白ではありませんが、不動産屋が確認したところこの紙面上は特に問題ないですね～との事でした。ただ銀行はあらゆる情報をもっているから・・・という付け足しをされたのでそこが妙に不安になります。

真剣に答えていただけて本当にうれしいです。
ありがとうございます。

経験者様の意見を聞けて本当に参考になります。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
＆かつて『個人信用情報機関』の１つである『ＣＩＣ』（正確には「クレジット産業協会」ですが）の『個人情報取扱主任者』の認証を受けていました。

何点か確認させていただきたいのですけれど…。

１．夫の父が『保証人』とのことですが、銀行の指定する保証会社の保証を受け、さらに追加徴求された『保証人』ですか？それとも「保証会社保証なし」のプロパー住宅ローンに対する『人的保証』ですか？
２．『保証人』の種類は『連帯保証人』ですよね？
３．夫の『給料明細数ヶ月分提出』を求められたとのことですが、その理由は何か聞いていらっしゃいますか？聞いていなければ何かお心当たりはありますか？
４．住宅ローンを利用される銀行は、ご質問者さまのお父さまが金融事故を起こされた先ではありませんよね？
５．ご質問者さまのお父さまの個人信用情報を取り寄せられたとのことですが、どちらの個人信用情報機関のものを取り寄せられましたか？５機関全てでしょうか？

ご質問者さまのご懸念のとおり、個人信用情報機関のデータは消えていたとしても、自行の事故データは個人信用情報機関のデータとは関係なく永年保管しますし、官報記載情報（おっしゃっている金融事故が『自己破産』等の場合）であれば、そのデータをどのように収集し、保管するかは、それぞれの金融機関によって異なりますから、何ともいえないところですね。

また、『住宅ローン』は、確かに『債務者』が存在する『契約』なのですが、実際には「同居する家族全員で協力し合って返済する」という感覚でいていただきたいものなのです。
『生計を一にする場合』は特にですが、ご質問者さまのお宅の場合には『二世帯住宅』なのですよね？
となると、『同居』という言葉が適切かどうか微妙ですね。

また、『二世帯住宅』ですと構造によっては分割登記も可能なものかもしれません。
そこに物件に対しては何の権利も持たない人間で、しかも『債務者』（＝所有者）とは血縁上の『他人』である人間を、『無償』で住まわせることになる訳で、万が一の際に『第三者占有』となると『抵当権者』たる銀行は困ります。
実の親ならば法定相続人になる可能性もありますが、妻の親は法定相続人にはなりませんし…。
そのあたりも銀行にとっては『懸念材料』になるんですよ。
ですから、万が一の際に、そこに住まう人間で、所得がある者が、その物件を『購入』するなりして債務を弁済することができそうかを量るために面談をするのだと思います。

補足

ご回答ありがとうございます。

確認事項についてなのですが、
１．追加徴求された保証人ではなく、一緒に住む所得者として銀行との面談とのことです。実際、本審査通過後に一緒に返済する意思があるのかを確認したいということでした。

２．連帯保証人です

３．理由はいわれていませんが、年齢と年収が見合わないからと思うと不動産は言っていました。

４．違います。

５．CICとCCBと全国銀行～（資料を不動産に提出したためフルネームがわかりません・・・）の３つです。

この個人信用情報の官報情報は７年で消えると書いていましたが、丸７年ですか？それとも７年目に達した時点ですか？

返済に関しては一緒にしていきます。

ただ面談するだけ、とは聞いていますが、結構深いところまで調べられるんですかね？

よろしくお願いします。

回答No.3

vibeco

銀行はそこまで詳しく調べることは無いと思います。
面談の中でその件を申告すると、また別かもしれませんが・・・
普通にしていれば問題ないです。
素敵なお家がたつといいですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうだといいのですが・・・
そうである事を願っています。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#136967

銀行側が保証人にもなっていない、御主人の父親の面談を行なう事は、金融事故が過去にあったと書いてあることについて、銀行側の同居人を含めた人の調査の中で判明したために行なうのだと思います。仮審査の場合は、そこまでの調査を実施していなかったことが考えられます（調査実施しないことの方が多いでしょう）。その事故のこときは、消えていたとしても、金融機関での調査などでは、生涯、判明し続けることだと思います。本審査は、通常以上の期間が掛ると思っておいて下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
そうなんですか？？その銀行は７年で事故事実は消えると聞いたのですが・・・
面談の日がこわいです。
ありがとうございました。

回答No.1

ht218

確認ですが、面談する、お父様が保証人になっているのでしょうか？
もし、そうなら、借入人や、保証人の意思確認を銀行はしなくてはいけないことになっています。
本当に借入をするかどうか、と本人確認も兼ねています。
銀行側は実際に会って、その日の天候や、会話した内容、服装まで、報告書に記入しないといけないことになっています。
事故をおこしたと、おっしゃっているのは、そのお父様のことですか？

補足

ご回答ありがとうございます。
保証人になったのは主人の父で、今回面談するのは同居する私の父の方です。
確かに借り入れをするかの本人確認を兼ねてと言っていました。
しかし、事前に不動産屋に個人信用情報を取り寄せてもらって確認させてくださいと言われ、今日確認してもらったところ、『この情報上は大丈夫です。でも銀行はあらゆる情報をもってますから・・・』と言われました。
事故の事実はもちろん不動産屋にも銀行にも言っていません。