銀行の専属司法書士をやめて個別に司法書士に依頼するとき

質問

知り合いの司法書士に、今度新たに取得する不動産の所有権の保存登記、抵当権設定登記を見積もってもらったところ、
銀行お抱えの司法書士や不動産会社の司法書士の見積もりよりはるかに少なくできたので、
そちらに依頼したいのですが、それを銀行の担当者に伝えたところ、
ムリではないが、引渡し当日までに法務局でもらった「受理証」をＦＡＸで構わないがこちら（銀行）に届くのが絶対条件、と回答されました。

上記の条件は難しいものなのでしょうか？
ちなみに購入不動産は中古一戸建てで売主は不動産会社やハウスメーカーなどではなく、いち個人の方です。

もちろんケースバイケースだとは思いますが、
「一般的に考えて」のアドバイスをいただけたらと思います。

よろしくお願いいたします。

。

回答No.4

nattin719 · ベストアンサー

他の回答者の方々は専門知識があり、的確な回答をされていると思います。
補足しますと、自分が連れてきた司法書士を使っていいかどうかは銀行の内規によります。
銀行によっては登録制を敷いており、銀行に登録された司法書士以外へは抵当権設定登記をさせない銀行があります。
銀行が融資にとって重要である抵当権設定登記を信用できない（はじめて付き合う）司法書士に依頼したくないのは事実です。
所有権移転（保存）登記と抵当権設定登記を別々の司法書士に依頼しなければならなくなることがあり、
返って高くつくこともあります。

お礼

ありがとうございました。

結局、プロパーで司法書士に依頼すると、売主にしわ寄せがいくとのことなので
（融資が実行されていないのに、予め移転登記をしておかないといけないらしい）
値段はかなり高くて残念でしたが、銀行お抱えの司法書士にお願いすることになりました。

ありがとうございました。

回答No.3

6jizou

『受理証』は法務局が確かに受け取り受理しているという証明で、個別番号（受理番号）が付与されます。登記完了には数日かかるので、その間は当該登記簿は閉鎖され、登記簿謄本も取れないので手続中の証明のような感じのものです。

普通、ローン実行、物件引渡し、代金決済、所有権移転登記、抵当権設定登記は、同日付けで行われます。銀行は数時間の誤差ですが、担保（抵当権）を取らずに融資することになります。ですので、担保設定したという証拠（本来は登記簿謄本）に代えて、登記簿謄本で確認できるまでは受理証明（受理番号）で確認の代わりにして安心するのです。

あなたが、決済資金を立て替える余裕があるなら、所有権移転登記と抵当権設定登記を先に済ませてしまうこともできます。でも通常は資金がないのでローン資金を以って、不動産の売買決済資金に充てます。
なぜなら、売主はお金（小切手とか現金とか振込み）と引き換えでないと、権利証、実印や委任状を渡しません。
逆の売主の立場で、お金が確認できないのに、権利証を渡してしまうなんてしないでしょう！？

ですので、ふつう取引は、ウィークデー（銀行営業日）の午前中に行います。所有権移転、抵当権設定、までを同日にやってしまわなければならないからです。
順番は、(1)ローン実行、(2)代金引換に権利書（印鑑証明書・委任状付き）、(3)所有権移転登記（同時抵当権設定登記）、(4)法務局の受理証交付、(5)登記簿謄本交付（所有権移転・抵当権設定確認）(6)抵当権設定契約書（法務局朱印記符号付き）を銀行へ返戻。となります。
(1)～(4)までを同日内にやってしまいます。

回答No.2

6jizou

結論から申上げますと、問題ないです。

銀行への『受理書』のファックスは司法書士から直接させて下さい。あと、銀行へは‘遣う司法書士’の名刺のコピーでも渡しておけば、親切かと思います。

銀行は‘お客の権利書’‘抵当権設定契約書’‘銀行の資格証明書’を一方的に渡してしまうので、遣い慣れた取引のある司法書士を遣いたがります。何も銀行が鞘を抜いているわけではありません。逆に、‘融資担当者が鞘を抜いたり’‘バックマージン’を不正に収賄するのを防止するために、支店で指定司法書士を登録しているぐらいです。登録して、司法書士ごと銀行検査の対象にしてまうのです。

おそらく、登録免許税は変りませんから、報酬（特に出張名目）が高いのでしょう。よく、見積もりを比べて下さい。「所有権移転分」や「所有者住所変更分」、「抵当権設定後の謄本２通（銀行と自分）」を忘れたりしていませんか？
出張費・報酬だけが違うなら心配いりませんが、登録免許税が違う場合は、何かが違うので注意して下さい。

安い司法書士で、仕事が確かなら。銀行も紹介して欲しいというかもしれませんね。私は、よく客から良い司法書士を紹介して貰い、支店の専属登録司法書士に加えていました。支店が変っても、相談したり、管内法務局の仕事を頼んだりしていましたね。

お礼

ご回答ありがとうございました。

銀行の方はネットでの大まかな試算で、あとから電話で確認したところ、「そこまで多くはかからないという風に見て欲しい」と言われたのですが、
司法書士の報酬だけでエラく違っていたので。。。
登録免許税などはいくらか（概算のため）差があるものの、ほぼ同じでした。

以前どこかで「銀行を通すとボラれる」みたいな事を（多分ここのＱ＆Ａだとおもうのですが）
それが引っかかっていたのと、
実際に「知り合い（といっても別に友達でも何でもないのですが）」の司法書士に勉強（値引き）してもらった経緯があるので、多分こっちが安くなるかな、と思ったまでで。
実際不動産会社の司法書士の計算では8万くらい変わってきました。

補足も書き足しましたので、よろしければそちらもお願いいたします。

回答No.1

zorro

事務的なものです。なんら難しいことはありません。

補足

ご回答ありがとうございました。

ところでこの「受理証」と言うのは必要書類を受け取ったから出されるものだと思うのですが、
ちょっと言い方がうまくなくて申し訳ないのですが、
確か銀行の方は「当行の司法書士の場合は後から登記しても（信用があるから）大丈夫」みたいな事を言っていたのです。
「受理証をファックスで」というのは、
あらかじめ登記→引渡し＆融資、という流れで行え、ということなのでしょうか。
おそらく売主が実際にお金を手に入れる前に所有権移転＆抵当権設定の登記をしておけ、という意味なんじゃないかな、と思うのですが
このあたりのそれぞれのアクションは、最終的には「売主に承諾しておく」ということに終始する、ということなのでしょうか。

それともこの「受理証の発行」は本登記の前段階みたいなものと考えてよいのでしょうか。

言葉が足らない部分は補足いたします。すみません。