抵当権設定時に司法書士の立会いについて

質問

建売の住宅を購入（建築完成4月中旬　契約は5月中旬）し、住宅ローンの建物抵当権設定時に際して、
売主（中小の宅地建物取引業・戸建分譲住宅・マンション建設販売業）
は、売主指定の司法書士を指定し
銀行側（買主が選択）は銀行指定の司法書士でないといけないようです。
優先件はもちろん銀行側にあると思いますが、
この売主の思惑は何でしょうか。
現在、わかっていること、想定できることは、
1.売主は建物の表示登記をまだ、していないようです。（建築完成は4月中旬頃）
2.売主は表示登記の手間を怠り、最後に買主の登記で一度で終わらす魂胆でしょうか。
3.これまで、売主の紹介の銀行なら、表示登記せず都合よく、抵当権設定に運べたのか？（他の物件はそうしているようです）

この件について、なにかご意見あれば聞かせてください。

回答No.3

noname#38493

単にその売主（不動産業者）と売主指定の司法書士がグルになっているだけではないですか？バックマージン等で。

表示登記は基本的に土地家屋調査士がやりますし、表示登記せずに保存登記や抵当権設定登記は出来ないので、ちょっと質問者の疑いの意味がわかりません。

質問の件は「抵当権設定」となっておりますが、恐らく所有権保存登記と抵当権設定登記を同時に行うのではないですか？
銀行が指定するならば銀行指定の書士で行う以外にないし、表示登記を売主側でやるならば「早くやれ」と言うことはあっても、今の段階で制裁を与えるような話ではないでしょう。

とにかく抵当権設定登記権利者の銀行に指定されることはあっても、売主側に司法書士を指定されなければならない理由はありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり、southnwestさんのおっしゃる通り、売り主は
「所有権保存登記と抵当権設定登記を同時に行う」ようでした。
何とか、表示登記はすぐにさせるようにしました。

回答No.2

catscats22

何か不信感を抱かれておられるようですが、表示登記というのは建築会社等には登記義務はないらしく、自分でやるのが基本のようです。
もし、建築会社が自分の名で表示の登記を入れてしまうと、保存登記という費用が掛かります。更に、不動産取得税、あなたに売却後に短期の譲渡税も掛かってくるでしょう。相当な額です。それを避ける為に、現在未登記な筈です。
因みに、うちは長年未登記で、その後、私が自分で表示の登記等をやりました（少し手間掛かりました）。私もそれまでは、登記というのは、建築した会社がやってくれているものと思っておりましたので、驚くばかりでしたが・・・

「表示登記せず都合よく、抵当権設定・・・」というのはどこか話が端折られていると思います。表示登記というのは、登記費用は掛かりません。ですから、ご自身で表示登記するなら文字通り無料です。しかし、人に頼むと手間が掛かりますので、その費用を負担する必要があります。銀行はその費用は負担することはないと思います。どこかできっちり請求されている筈です。

因みに、語弊があるかと思いますが、表示の登記は司法書士の仕事ではありません。土地家屋調査士が図面を作成し、他の書面等と共に登記申請するものです。もし、建築会社が気に入らないのであれば、費用は変わらないので、抵当権設定と一緒に銀行に表示の登記・保存の登記を入れるよう依頼すれば良いのではないでしょうか？銀行が手配するでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
もう一度、売り主と銀行にアドバイスを参考にして、確認してみます。

回答No.1

oo14

銀行がＯＫしますか？融資が実行されないので、ローン条項でこの話は破談でしょうね。

補足

ご返事ありがとうございました。
買い主が選んだ、銀行が利用できないなんて、ふざけた話ですよね。
この売り主に何か法律上、制裁を与えるとすれば、どんな方法があるでしょう？