土地個人売買での司法書士の業務は？

質問

すいません、現在宅地の個人売買を進めている買主の者なんですが、間に入る司法書士の業務の役割がいまいち把握できていないので、教えてください。

購入予定の土地が団地内の２００坪の雑種地でそのうちの１２０坪を分筆して購入する予定です。価格交渉は済みました。

売主の人が最近亡くなり、息子さんが相続する予定でその息子さんと話を進めています。妹さんがいますが相続の分割内容ではすでに話は済んでいる様で今回購入する予定の土地は息子さんが相続するそうです。

で間に売主側の司法書士が入るのですが、今後の司法書士の業務とその報酬の流れを教えてください。

私の現在の予測では
(1)相続登記を売主が司法書士にしてもらう。
(2)手付金額などを話し合い確定する。
(3)私がその土地の情報収集する（下水・上水などは確認済み）
(4)司法書士に契約書を作成してもらう。
(5)手付金を支払い契約書に売主・買主双方サイン捺印
ここからがいまいち分からないのですが・・・・
土地代金は住宅ローンで支払うので次は銀行で売主と司法書士も一緒に移転登記と現金決済をするのでしょうか？

どんな感じになるんでしょうか？

司法書士は契約書の作成と移転登記を行うのでしょうか？
その代金は確定されていますか？それとも司法書士によりまちまち？

またその代金は売主・買主どちらが払うのでしょうか？

詳しい方教えてください。

回答No.5

0621p · ベストアンサー

No.２です。
不動産売買における所有権移転登記の際、売主が登記義務者、買主が登記権利者となります。売主は売買代金の受領と引き換えに移転登記に必要な書類を引き渡す義務があり、買主は売買代金の支払いと引き換えに自分の所有権名義にする権利がある、という事です。取引の際、売主はお金を受け取ればいいだけですが、買主は登記に必要な書類が揃っているかの確認が必要になります。
以上の事から、取引の際の司法書士は買主が決める権利がある、というのが不動産取引の常識です。しかし売主の希望で売主の知り合いの司法書士などを使う事もあるし、新築マンションなどでは売主がプロで買主は素人で司法書士の事などわかりませんから、売主が司法書士を指定するケースがほとんどです。売主側の司法書士であっても、司法書士に悪意がない限り心配する事はありません。

ついでに言えば、抵当権設定登記については銀行が登記権利者になりますので、銀行が司法書士を指定する場合が多いのです。

余談ですが、
＞今回の土地自体は新興団地内の区画で

おそらく区画整理で造成された土地で、売主が換地処分を受けた土地という事ではないかと思いますが、それであればたしかに比較的安全ですね。

お礼

>>おそらく区画整理で造成された土地で、売主が換地処分を受けた土地という事ではないかと思いますが、それであればたしかに比較的安全ですね。

全くその通りです。

非常に分かりやすいご説明感謝いたします。ありがとうございました
＾＾

回答No.4

miyukiryo

司法書士さんは、依頼した所有権の移転登記をしてくれる人。それ以外の業務はありません。もちろん常に土地に関わっておられるので、土地の色々な事に詳しいのですが、過度な期待をするのは危ないと思います。
元々個人間売買は、自分ですべてを解決するつもりでないと、やらない方が良いと思います。

既出のご回答にあるように、売買契約行為そのものに色々な危険がありますが、他に土地の税金の問題でも、時々司法書士の方がアドバイスをされることがありますが、専門外の事なので、よく税務署と解釈が違ったりしてトラブルになることもあるようです。

一言で土地と言っても内容によりそれぞれ専門家がいます。
参考までに
宅建業者・・・・・売買契約の仲介
司法書士・・・・・所有権の登記
土地家屋調査士・・表示登記、測量
弁護士・・・・・・相続の相談
行政書士・・公正証書遺言の手続き
税理士・・・・・・税務相談
不動産鑑定士・・・土地の鑑定評価

それぞれ専門以外の事を聞いたり任せるのは危険です。

回答No.3

nonbay39

同種の質問をくりかえされてますね。
　大手不動産屋に仲介をお願いしてください。
　まともな土地ならばそれで全て解決します。

回答No.2

0621p

No.１の方の回答にあるように、個人間売買で融資してくれる銀行があるのか？というのが気になります。すでに銀行で相談されてますか？銀行で相談されてるなら司法書士の件も相談されてますか？ローンを使う場合、銀行指定の司法書士でないとダメなところもあります。

司法書士の契約書の作成は、売主の知り合いなのでサービスでやってくれるのか？費用を取るのか？わかりませんね。

相続登記は売主の責任なのであなたには関係ありません。

あなたが費用負担するのは、所有権移転登記と抵当権設定登記です。
登記の費用には登録免許税と司法書士の報酬があります。登録免許税は物件の固定資産税評価額と抵当権設定金額によって決まり、自分で登記しても必要な費用です。司法書士の報酬はまちまちですが、所有権移転登記と抵当権設定登記で、数万円から１０万円程度が一般的な金額の範囲だと思います。

事前に見積もりをくれるはずですので、早く知りたければ早く見積もりをくれるように言えば良いでしょう。

お礼

分かりやすい説明ありがとうございます。

銀行の方はぜんぜんOKです。
ここで以前聞いたときに皆さんに土地の個人取引は融資してもらえないと聞いたので慌てて各銀行（計５行）に聞いたのですが１行はNOでしたが他の４行はOKでした。今回はJAさんに融資してもらいます。仮審査は通りました。

ちょっとこのあたりの温度差が気になるんですが、ここで色々教えてくださる方は東京の方が多いのでしょうか？都銀は１００％ダメだとよく効きます。地方銀行はぜんぜんOKなんですけどね・・・・地域差ですかね？

補足

>>あなたが費用負担するのは、所有権移転登記と抵当権設定登記です。
登記の費用には登録免許税と司法書士の報酬があります。登録免許税は物件の固定資産税評価額と抵当権設定金額によって決まり、自分で登記しても必要な費用です。司法書士の報酬はまちまちですが、所有権移転登記と抵当権設定登記で、数万円から１０万円程度が一般的な金額の範囲だと思います

この説明非常に分かりやすかったです。ありがとうございました。
ということは今回の土地売買に絡む司法書士に払う代金は私が払うと言うことになるなら、どこの司法書士を選ぶかは私に権限があるんでしょうか？

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

まず、大前提として不動産の個人間売買には銀行は「非常に」消極的です。（特に大手都市銀では１００％「門前払い」）

つまり、ご質問者様の場合は「司法書士云々」の前に「貸してくれる金融機関を探す」事の方が優先です。
以前は割と個人間売買への融資に柔軟だった「ＪＡ」や「地銀・信用金庫」も現在は個人間売買への融資は原則引き受けてくれません。

なぜなら、金融機関は担保物件の「担保評価」に不動産会社が作成する「売買契約書・重要事項説明書」を非常に重視しており、また、不動産業者が介在している契約なら一般的に「公序良俗に反しない正当な契約」と判断できるからです。

個人間売買にこの様な書類は当然作成されません。
つまり、「担保評価・契約の正当性」を担保する為の書面がない契約に融資はできないという解釈です。

ただし、僅かながらそのような個人間売買に融資してくれる金融機関もあります。が、そのような金融機関は「地道に自分の足を使って探す」しかありません。

また、個人間売買は「自己責任」です。万一トラブルが発生しても全て自分で対応しなければなりません。
つまり、不動産業者が介在した場合の「法的保護」は受けられないという事です。
そのリスクを冷静にご判断ください。

をれを踏まえた上で。。。

＞(1)相続登記を売主が司法書士にしてもらう。
＞(2)手付金額などを話し合い確定する。

その通りです

＞(3)私がその土地の情報収集する（下水・上水などは確認済み）

ご質問者様は不動産の物件調査の経験がおありでしょうか？
経験があるのなら構いませんが、全く経験が無いのであれば「調査不足」という事も十分考えられます。
それが原因でトラブルになっても「自己責任」です。十分ご注意ください。

＞(4)司法書士に契約書を作成してもらう。

個人間売買ではよくある事ですが、契約内容は十分に理解する必要があります。

＞(5)手付金を支払い契約書に売主・買主双方サイン捺印

「契約内容を十分理解し、合意できれば」大丈夫です。
ただし、一旦署名・捺印した後に「そんなつもりじゃなかった」「理解が足りなかった」と言っても通用しません。
民法上は「脅迫・公序良俗に反しない内容」の契約は「有効」な契約で、署名・捺印をした場合はその内容を履行する義務が発生します。
たとえ「騙されたとしても」騙された方の過失も認めるのが民法です。

そしていったん成立した契約を反故にする事が出来るのは、裁判所が認めた「契約能力のない人」か「未成年」だけです。

＞土地代金は住宅ローンで支払うので次は銀行で売主と司法書士も一緒に移転登記と現金決済をするのでしょうか？

貸してくれた場合は金融機関が抵当権設定の書類を用意し、売主・買主は所有権移転の為の書類へ署名・捺印します。それを司法書士が確認したあとに銀行が融資を実行します。特別な場合を除いて「現金」を目にする事はありません。送金は買主口座から売主口座へ伝票で処理されます。
融資実行が確認できたら司法書士が登記所へ行き登記申請をします。

＞司法書士は契約書の作成と移転登記を行うのでしょうか？

本来司法書士の仕事は「不動産登記法」により認められた事（登記申請とそれに関わる業務）のみです。
つまり、契約書の作成は本来の業務ではありません。
また、契約書の作成は義務ではありません。民法上は「口約束」でも契約は成立します。
八百屋で大根を買う時に契約書は作成しませんよね？しかし、これも立派な契約行為です。
契約書はあくまで「言った言わない」とならない為の書面です。

故に「契約書作成」は別料金でしょう。金額については司法書士の「言い値」でしょうね。

＞その代金は確定されていますか？それとも司法書士によりまちまち？

登録免許税・抵当権設定費用は法律で決まってます。
司法書士の報酬は「まちまち」です。

＞またその代金は売主・買主どちらが払うのでしょうか？

どちらでも構いませんが、所有権移転に係る費用は特別な取り決めが無いかぎり通常買主負担です。
売主が負担するのは「抵当権抹消・住所変更・相続登記」等が発生した場合です。

最後にもう一度言います。
「安全且スムーズに取引したいのなら不動産業者を介在させるべき」です。確かに、手数料はばかになりませんが保険としてお考えになられてはいかがでしょうか。
このサイトにも定期的に「個人間売買トラブル。助けて！」という質問が上がりますが、殆どの場合「残念ですが自己責任です」という回答になります。

ご熟考を。

お礼

分かりやすいご説明ありがとうございます。

十分、注意して行います。

また、銀行の融資の件ですが、東京などの事情はわかりませんが、地方都市ではぜんぜん個人取引でもOKです。当方は東海地方です。
今回はJAで融資してもらうつもりです。すでに仮審査通りました。JA以外でも３行に土地個人取引OKか聞きましたが、全部OKでした。JAは支店によりNOだった所もありましたが、多分地方の銀行は東京の様に厳しくないんでしょうね。

今回の土地自体は新興団地内の区画で団地の販売センターでも販売している土地でして、そこを販売センターを通さないで直接地主に交渉している土地ですので、土地自体は比較的安全かな？なんて思ってます。