アパート経営のことですが。本当ですか？

質問

初めて質問投稿をします。
実家の父からの相談ですが、自分自身があまり知識がないのでこちらへ相談させていただきました。
実家の近くにそんな広くないですが畑をしている土地があります。今、その土地に○○建託から土地活用ってことでアパート経営の営業にこられていて営業マンの人柄や提案内容で父親も前向きに考えているところのようです。ただその内容があまりにも当方にとってはリスクがない話なので本当なのか？私は少し警戒をしています。
話の内容は土地を担保にアパートの建築費用等を融資してもらい、その返済は３０年です。返済方法は毎月家賃収入の５５％です。（全戸満室）にたいしてです。ただ借り手がまったくいなくても全戸に対して８０％を保障するとのことです。（ここが疑問）
まったく借りてがいなくてもこの条件であれば家賃保障８０％で返済は８０％の設定でしても家賃収入の６７％で当方にとってはアパートを建てるだけで必ず儲かるとなります。もちろん管理や修繕等のケアもやってもらえるとの内容なのですが、こんな話は本当なのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#46828

●お笑いです。業者が隠しているのは「家賃はずっと同じ額ではない」ということです。また「ケアをやってもらえる」というのは「タダで」では決してありません。

この手のアパート経営は、○○建託にはリスクが無いのであって、リスクの全てはお父様が一手に引き受ける形になっています。

担当者に下記の点を聞いてください。ボロを出します。
・家賃保証は何年間ですか？その後に入居者がなかったらどうなりますか？
・入居者が減ったりいなかったりした時の家賃設定はどうなりますか？値下げはしない家賃での80％保証ですね。

この２点でまずよい答えは返ってきません。

つまり、入居者が減ってくると、○○建託は家賃を下げるように言ってきます。これを拒むと「それなら保証はできません」ということになります。家賃を下げれば当然80％の保証でも返済に影響が出てきます。

全体の家賃を100万円で貸していたとします。55万円が返済に回ります。けれども、入居者が減ってきて家賃を70万円に下げたとします。保証されるのは80％ですから56万円です。これでぎりぎりですが、管理費用や修繕費用は含まれていませんから、実質持ち出しになります。
更に年数が経ってくると「大規模なリフォームをしないと入居者は集まりません。嫌なら保証もいたしません。」ということになってきます。またまた出費です。

家賃が70万円を下回れば、とたんに返済にも持ち出しが出てきます。

●さて30年経ちました。返済はなんとか終えましたが、それまでの出費で家賃のほとんどは消えました。残ったのはボロアパートと土地です。アパートはこのままでは借り手もいませんし、修繕費もかかります。取り壊しにもお金がかかります。誰が儲けて、誰が得をしたのでしょう。
そして、何か相続対策になったでしょうか？
欲に目がくらんだジイサンが、○○建託にしてやられたお話でした。めでたし、めでたし。

という具合です。
アパート経営が、最後の時点で差し引きプラスになるのは都心部で常に入居率が100％近くで家賃の下落も無い物件だけです。周りに畑のあるような立地では、とてもとても・・・。