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土地活用でアパート経営の利回り
今、都区内に300m2の更地(時価約8000万)を持っています。 そこにアパートを建てる場合、表面利回り（満室時家賃収入÷総工費）は最低どのくらい見込めないと建てるのはやめたほうがいいですか？
- tsuruharu
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- makookweb
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固定資産税の支払いや今後の空き室リスク、家賃低下のリスクを計算して、 そのリスクが賄えるだけの利回りが無ければ、辞めた方が無難。 今後、人口はどんどん減っていく。 にもかかわらず、立て替えも含めて新築アパートは増えていく。 お年寄りも増えるから、孤独死も増える、遺族がいなかったり何もしてくれなければ、大家のリスクになる。 リスクだらけ。 そこまで自分で計算出来ないなら、辞めた方が良い。 CMなんかでやってるｘｘ年一括借り上げなんてのも、実際には、家賃はｘｘ年毎に見直しなんて事だったりする。 その更新で家賃を下げられれば、結局は赤字なんて事も多々。 更新で家賃下げるのを拒否すれば、契約解除。 空き室のリスクは大家に掛かる。
- doraemonhimitu
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通常、貸しビルの利回りは６％前後が適正です。マンションとアパートは建築費の相違から賃貸料に差が出てます。どちらにしても９％前後の利回りであればよいとされています。都内中心部で立地条件がいい場合はマンションの家賃は１畳１万円が上限です。この点を考えて検討してみてください。
お礼
ありがとうございました。
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アパート経営、一括借り上げ、サブリース 自分は県外に住んでいますが、首都圏近郊の県に元実家が空き家になっています(土地100坪。駅からカタログ距離で7-8分のところで、その駅から都心までは35-40分くらい、徐々にではありますが発展している）。 今、大手ハウスメーカーよりアパート建設、一括借り上げ(1LDK、2LDK各2室計4室)の話があります。空き家の管理が面倒なこともあり、かなり気持ちが動いています。 建設費をカバーする程度の資産はあり、返済のリスクをを考えてローンを組む気持ちはありません（組むとしてもマックス建設費の1/4くらい）。 ネットで周囲の賃貸相場を見ると駐車場込みで平均8-9万円/月/室くらいと思われます。そこから考えると、最低でも平均6-7万円くらい(一応30年程度を想定)の家賃収入は見込めるのではないか、と考えています。（もちろんそこからサブリースの手数料、固定資産税等が引かれるので実収入は家賃収入の70-80%を想定。あまり欲をかくつもりはなく将来年金と合わせて質素に生活できればよいと思っています。利回りから言えば他の投資も考えられますが、実家の土地はアパートになっても売却はしたくないと言うセンチメンタリズムも多少あります） 自分でもかなり石橋をたたいているつもりですが、駅3分くらいの場所にはおそらく元農家の耕作地跡地がかなり広い駐車場として残っており、これらにアパートが建ったら強力なライバルになることも想定できます。 自分のような状況でアパートを建てられた方の体験談があればお聞かせください。
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お礼
そんなことは分かっています。 それらを踏まえたうえで表面利回りは少なくともどのくらい必要か相場を聞きたいのです。