アパートの建築費について

質問

初めましてよろしくお願いします
少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど
わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。

現在、祖父の残した土地約１１０坪があります
路線価で７～８万ぐらい評価額は約２０００万ぐらいだったと思いますが
結構立地条件がよくて、駅徒歩３分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの
交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、
それなりに入居者（７割ぐらい？）もいるようなので、
（ちょっとだけ表札を見たり調べてみました）＜入居者＞
それならと思い、この１１０坪の土地にアパートを建てようと思いました。

まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ
・今はファミリーより１～２人向けの方が良い
・建設するならＨＭ（ハウスメーカー）に相談してみると良い
などの意見を貰いました

そこでＨＭ何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが
利回りが１０％を超えるものは１つもありませんでした
こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも８．９％でした
内訳は１ｋが５戸の２階建てで１０戸の家賃が５．４万円で
年間収入６４８万の総建築費７３００万程度

事前にインターネットでアパート建設については調べていて
最低でも表面利回り１０％実質利回り９％ぐらいはないと事業としてはダメだ
そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての
この結果なのでもぅこれ以上はＨＭに相談しても同じことだと思いまして
同じくネットでＨＭ以外にアパートを建てる方法の１つで
建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので
そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です

こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、
ここまで読んでもらって本当にすみません

１．建築家に設計して建ててもらうということは・・・
ＨＭの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る
で間違いないですか？
ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・

２．アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです
土地は約１１０坪なので、３５平米４戸の３階建て（高さ制限があるので）合計１２戸で
家賃は３５平米なら家賃を６万円ぐらいとれるとの予想で年間８６４万
利回り１０％なら８６４０万以内、逆算して１戸７２０万円以内の予算になるように建てる
この考え方で正しいですか？

３．建築家の話では防音と３階建てである事からＲＣで建てた方がよいってコトでした
私もＲＣには賛成なのですが、ＲＣだと坪単価５５万ぐらいになるって言われています
アパートの建てる値段だけで坪単価５５万では、外溝工費や登録費用などを計算すると
利回り１０％超えないと思うんですがＲＣ坪単価５５万を押さえる方法などありますか？

４．今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか？

今の一番の悩みは３番なんですが・・・
中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな？
ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪５５万かかるって
言われるのは何か釈然としません・・・

２番の３５平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。

長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした
意見を聞かせてもらえるのを待っています

回答No.2

e-hide · ベストアンサー

マンション建築は金額が大きくなりますので十分勉強して納得した上ですすめて下さい。
先の回答者さんが書かれているように地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人達が沢山います。

本当に自分の土地がマンションに適しているのかを周辺不動産屋さんで確認をして下さい。入居率は85～90％以上見込めなければ避けた方が無難でしょう。周辺のマンションの入居率が7割だと非常に厳しい地域ですよ。

それと、『もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません』とはどの様な契約でしょうか？
最悪違約金を払ってでも契約解除をする選択肢をもって検討をする必要があると思います。

前置きはこの辺で、わかる範囲の回答になりますが。

１．建築家に設計して建ててもらうということは・・・
ＨＭの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来るで間違いないですか？
←一概にはいえません。
　ＨＭによっては建築コストもまちまちですし、設計費用もＨＭと建築家とでは違いますので。

２．アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです土地は約１１０坪なので、３５平米４戸の３階建て（高さ制限があるので）合計１２戸で家賃は３５平米なら家賃を６万円ぐらいとれるとの予想で年間８６４万利回り１０％なら８６４０万以内、逆算して１戸７２０万円以内の予算になるように建てるこの考え方で正しいですか？
←表面利回りの考え方の基本は間違っていませんが厳密に言えば、建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等も含めて考える必要があります。

３．建築家の話では防音と３階建てである事からＲＣで建てた方がよいってコトでした私もＲＣには賛成なのですが、ＲＣだと坪単価５５万ぐらいになるって言われていますアパートの建てる値段だけで坪単価５５万では、外溝工費や登録費用などを計算すると利回り１０％超えないと思うんですがＲＣ坪単価５５万を押さえる方法などありますか？
←ＲＣの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違います。
　大手ゼネコン等だと70～80万円程度かかりますし、地元の工務店で安価な設備だと40万円程度でも建ててくれる工務店もあります。質問者さんの地域では解りませんが。

４．今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか？
←まずは自分の希望（総事業費用で利回り10％を確保が絶対条件！）等を伝え、妥協出来る所と出来ない所をきちんと持って、妥協出来ないプランしか作れないようなら、解約も考える必要があります。

２番の３５平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか
って判断しました。
←ご存知だとは思いますが、40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になりますしので、最近は広めの1ＬＤＫが人気がありますのでその辺も考慮に入れていけばどうでしょうか。

それと、出来ればコンサルタントに費用を払ってコンサルティングをしてもらう事も検討されてはどうでしょか？
これだけインターネットの普及した時代なので自分で勉強するのも一つの方法ですが、専門家に相談するともっと的確にアドバイスやプランニングしてくれますし、建築家との打ち合わせにも相席してもらえるかもわかりません。1億円前後の事業費用だとコンサルタントの費用なんて微々たるもんです。
一度相談されてはどうでしょうか？

お礼

私自身、まだまだ勉強不足だと感じています
＞地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人
このような目に合わない為にもネットや本を買って勉強はしてるんですが・・・
でも、このままでは建築士の言いなりになってしまって
結局収益物件でもないハウスメーカーに頼むのと同じような
利回りになって最悪の結果になるのではないかと考えています。
その相談で書き込みをしました

＞もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません
この為に貯めてきたお金を着手金として建築家に支払っているからです
最悪の場合はその払った金数百万になるんですが諦めるコトも
考えていかないといけないのかもしれませんね・・・
もちろん、額が大きいので後に引くつもりはないし引けません

＞建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等
下の解答欄にＵＰしたワードのファイルではそれも入れて計算しています
出来る限り記入漏れがないように計算していかないとダメだと思っています

＞ＲＣの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違う
やっぱりそうですよねぇなので建築家が相談してる工務店さんが
そう（坪５５万）話してるんだと思うんですよね
まだデザインも決まっていない段階で坪５５万のままなのはおかしい
それで建物のデザイン面はおまかせして、財政面や費用の面では
コンサルタントを調べて探して相談してみようと思います

＞40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になります
これ微妙じゃないですか？下にＵＰしたワードのファイルでは
不動産取得税については免除される４０平米で計算してるんですが
４０平米と３５平米では利回りも総額も免除されてない
３５平米の方が良いんですよ
ただ４０平米と３５平米で家賃が変わらない場合ですけど・・・

１ＬＤＫが人気あるのはわかりますしペットも飼えるようにするので
広い方がよいので４０平米以上のプランも考えることにします。

建築家と契約して着手金を払ってるので良いアパートを造れるように
頑張ります
返事本当にありがとうございました
坪単価や総額建築費用の件についてはコンサルタントと相談してみます
それでは失礼します
質問は解決済みにしておきますね
またわからないことがあれば書き込みさせてもらいます

回答No.1

nattin719

はじめまして。

収益不動産についていろいろ考えておられるようですね。
遊休地は持っていても収益を生まないので投資して収益を得ようというのは誰でも考えることだと思います。
ただし、月々の収入（収益）が支出（建築費）を下回り（赤字になり）、土地をも手放してしまわければならなくなった人も多くいます。

路線価7万円～8万円の地域でのアパート経営はぎりぎりのところではないでしょうか。土地の実勢価格30万円～40万円/坪くらいですかね？

アパート経営は収支以外で、相続税評価額を下げる（相続税を安くする）うえでは有効な手段ではあります。

承知されていることとは思いますが、表面利回りは満室想定であり、空室率を控除した収入から公租公課・管理費・修繕費を引いた後の利益を重視してください。
（厳密には、原価償却費を引いて税金を算出し税引後利益を算出する）

入居率は地域、床面積等によって違うと思いますが、90％前後が妥当です。10％程度の空室を見込み、経費は収入の20％前後を見込みます。
収支も当初10年くらいではなく、20年後30年後まで見込み、経年劣化とともに賃料が低下しても持ちこたえられるか、様々なリスクを想定して割引率（キャップレート）を見込んで、割引率を見込まない場合は、利回りに余裕を持っておいてください。
期待通りの収益が達成できる見込みがあるのか慎重に検討してみてください。

質問者様の方向性で心配なのは、建築家と言うのはマネー、収益不動産のの専門家ではなく、自分の作品を建てたいだけで、長期収支を見込んだ提案ではない、ということです。
建築家に依頼するのであれば、ご自身でしっかり収支を押さえておかないと絵に描いた餅になりかねません。
ハウスメーカーがサブリースするのであれば、収支を慎重に検討するはずですが、建築家と言うのは建てたら終わりですからね。

あまり無理な計画は避けて、収支に心配があれば他の利用方法を考えるのもひとつの手段です。

お礼

返事ありがとうございます。
ネットとグロスの利回りのことですよね、表面と実質利回り
現在の所、総建築費から出してる表面利回りの段階なので
すでにその時点で１０％を超えていないのは問題ですよね・・・
収益不動産って言葉は始めて聞きました
調べてみたら続々検索でＨＩＴしましたけど
実際にどうすれば「うまく安く仕上げるコトが出来るか」までは
見つけることができませんでした・・・

建築家は確かに建てたらそれっきりで後は知らぬ存ぜぬですよねぇ
その後は建物については工務店に、管理は地場不動産などに頼む予定です
ハウスメーカーさんとはもぅ話はする予定はないですが
収支計画書はきちんと持ってきてました、７．９％の利回りとか
出してきてましたけど・・・
建築家はそこらあたりまでは考えてくれてないですよね

収支に心配はもちろんあります、現段階では利回りが悪いですから
なんとかしようと思って書き込みをさせてもらいました
でも、もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません

http://ddo-jp.ddo.jp/upload100_download.php?no=12693
[ DL KEY ] が設定されています。
DL KEY: １２３４

現在の概算なんですがこれのどの部分なら
削れそうなのか教えてもらえませんか？
他の方からも何か方法や手段などあれば教えて欲しいです