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アパートの建築費について
初めましてよろしくお願いします 少し長くて改行など読みにくいかも知れませんけれど わからないことがあり答えて欲しくて書き込みしています。 現在、祖父の残した土地約110坪があります 路線価で7~8万ぐらい評価額は約2000万ぐらいだったと思いますが 結構立地条件がよくて、駅徒歩3分程度、近くにコンビニもあり大阪などへの 交通の便も良いです、ちかくには何棟かアパートも建っており、 それなりに入居者(7割ぐらい?)もいるようなので、 (ちょっとだけ表札を見たり調べてみました)<入居者> それならと思い、この110坪の土地にアパートを建てようと思いました。 まず事前調査で不動産何件かにアンケートを作り聞きにいったところ ・今はファミリーより1~2人向けの方が良い ・建設するならHM(ハウスメーカー)に相談してみると良い などの意見を貰いました そこでHM何社かに見積もりと損益計算書を持ってきてもらったんですが 利回りが10%を超えるものは1つもありませんでした こんな利回りではダメだと新しく持ってきてもらったものでも8.9%でした 内訳は1kが5戸の2階建てで10戸の家賃が5.4万円で 年間収入648万の総建築費7300万程度 事前にインターネットでアパート建設については調べていて 最低でも表面利回り10%実質利回り9%ぐらいはないと事業としてはダメだ そう考えていてのこの数社に見積もりを持ってきてもらっての この結果なのでもぅこれ以上はHMに相談しても同じことだと思いまして 同じくネットでHM以外にアパートを建てる方法の1つで 建築家に設計からしてもらって建てる方法があるのを見つけてましたので そちらに切り替えて現在、建築家と契約を交わしてお願いしてる段階です こんなに長文なんですが、質問はここからなんです、 ここまで読んでもらって本当にすみません 1.建築家に設計して建ててもらうということは・・・ HMの営業費や家賃保証の上乗せ分やその他もろもろを引いた分だけ安く建築出来る で間違いないですか? ただ、建築家に支払う費用と結局は同じぐらいになるのではって不安です・・・ 2.アパートを建てるのは道楽でやるんじゃないので収益があがるように頑張りたいです 土地は約110坪なので、35平米4戸の3階建て(高さ制限があるので)合計12戸で 家賃は35平米なら家賃を6万円ぐらいとれるとの予想で年間864万 利回り10%なら8640万以内、逆算して1戸720万円以内の予算になるように建てる この考え方で正しいですか? 3.建築家の話では防音と3階建てである事からRCで建てた方がよいってコトでした 私もRCには賛成なのですが、RCだと坪単価55万ぐらいになるって言われています アパートの建てる値段だけで坪単価55万では、外溝工費や登録費用などを計算すると 利回り10%超えないと思うんですがRC坪単価55万を押さえる方法などありますか? 4.今後は何に気をつけて建築家と話をしていかなればならないですか? 今の一番の悩みは3番なんですが・・・ 中の設備を安いモノにしたりすればいいのかな? ただ、まだ設備の細かい話まで進んで以内段階で坪55万かかるって 言われるのは何か釈然としません・・・ 2番の35平米については不動産の聞き込みでそれぐらいがいいか って判断しました。 長文に付き合ってもらって本当にすみませんでした 意見を聞かせてもらえるのを待っています
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お礼
私自身、まだまだ勉強不足だと感じています >地主さんが無理な計画でアパートやマンションを建てて破産した人 このような目に合わない為にもネットや本を買って勉強はしてるんですが・・・ でも、このままでは建築士の言いなりになってしまって 結局収益物件でもないハウスメーカーに頼むのと同じような 利回りになって最悪の結果になるのではないかと考えています。 その相談で書き込みをしました >もう建築家と契約してるので他の利用方法は考えられません この為に貯めてきたお金を着手金として建築家に支払っているからです 最悪の場合はその払った金数百万になるんですが諦めるコトも 考えていかないといけないのかもしれませんね・・・ もちろん、額が大きいので後に引くつもりはないし引けません >建築費用のみでは無く、外構費用や上下水道の費用等 下の解答欄にUPしたワードのファイルではそれも入れて計算しています 出来る限り記入漏れがないように計算していかないとダメだと思っています >RCの坪単価55万円は施工会社や使用する設備で全く違う やっぱりそうですよねぇなので建築家が相談してる工務店さんが そう(坪55万)話してるんだと思うんですよね まだデザインも決まっていない段階で坪55万のままなのはおかしい それで建物のデザイン面はおまかせして、財政面や費用の面では コンサルタントを調べて探して相談してみようと思います >40m2/戸以上だと建物の取得税が控除になります これ微妙じゃないですか?下にUPしたワードのファイルでは 不動産取得税については免除される40平米で計算してるんですが 40平米と35平米では利回りも総額も免除されてない 35平米の方が良いんですよ ただ40平米と35平米で家賃が変わらない場合ですけど・・・ 1LDKが人気あるのはわかりますしペットも飼えるようにするので 広い方がよいので40平米以上のプランも考えることにします。 建築家と契約して着手金を払ってるので良いアパートを造れるように 頑張ります 返事本当にありがとうございました 坪単価や総額建築費用の件についてはコンサルタントと相談してみます それでは失礼します 質問は解決済みにしておきますね またわからないことがあれば書き込みさせてもらいます