区画整理に反対ではないのですが、移転補償金（建物移転工法）に納得できない者です。

質問

Ａ市から、区画整理の仮換地の説明と同時に、減歩されて土地面積が小さくなるので土地を買いませんか、との申し出があり承諾しました。過小宅地とかで、将来のために少しでも土地面積が広い方がいいだろう、という程度の判断で、深く考えていませんでした。

その後移転補償金の話になり、仮換地とは別の担当の人が説明にきて、建物が仮換地におさまるので曳家工法を採用し、それに基づいて補償金を計算したとの事でした。

もともと間口一杯に建物を建てていましたので、減歩されたらおさまるはずがないと思って、図面を見せて貰ったりしつこく質問したところ、仮換地指定通知書に記載された土地に私が購入する土地を加えた地形図に建物を乗せて、仮換地におさまると説明していることがわかりました。

どうも納得がいかず、従前のＢ地番の土地にある建物は仮換地のＢ地番、つまり同じ地番の土地に移すべきで、私が購入した土地はＢ地番ではないので、その土地にまたいで建物を移転しようとするのはおかしいと抗議しました。すると、建物がおさまるようにわざわざ土地をくっつけるように配慮した、それは購入のときに説明してあり、そのうえで承諾して貰ったはずだ、との回答でした。ちなみに、購入した土地を外すと建物を大規模改造しないとおさまらないので再築工法になるということを確認しました。

私が（補償金算定の基礎になる）曳家工法を認める代わりに土地を売却するのだ、みたいな説明なのですが、普通に考えると、購入代金を支出したうえ補償金が（再築に比べて）減額されるわけですから、不当な押付け契約みたいで、やっぱり納得できません。

それに土地購入を打診された時は、そのような話があったのかもしれませんが、移転工法に影響する話だとは全く思いつかないで、単純に私個人の計画、つまり土地購入することで古くなった建物を取り壊して同程度の面積の建物を新築できる、という判断で承諾したものでした。

私にはＡ市が間違った判断でしているとしか思えないのですが、Ａ市に対抗できる知識、材料がないので、どなたか次の事を教えて頂けませんでしょうか。
１．実際のところＡ市の手法や主張は正しいのでしょうか。正しいとして全国的なものでしょうか、それとも都市によって違いがあるものでしょうか。
２．土地区画整理法とかいろいろ調べたのですが、「移転先は、仮換地という位置、地積、形状等が特定され土地」と明記されていますが、ここでいう仮換地とは、私が購入した土地（Ａ市は「付保留地」と説明しました。）も含まれた呼称なのでしょうか。
※区画整理用語に仮換地と付保留地は別々に定義されているので、同一ではないと信じたいのですが。
３．同様なケースで、私と同じような不満を持つ方も多いと思いますが、公に争われた事例はないのでしょうか。裁判例とかあれば非常に参考になるのですが。
４．他力本願で恐縮ですが、今後の対応をどうしたら良いでしょう。
よろしくお願いします。

回答No.5

marimo44

通常の用地買収では、一団の土地という表現があります。
簡単に言うと、隣接する同一所有者の土地が利用可能な場合は
移転先とする事ができると言うものです。
また、移転先として土地を購入した事実があるか、という判断もあります。
区画整理は特殊なので、これが当てはまるとは言えませんが
行政側が法的に問題のある行為をするとは思えません。
つまり問題のない手法なのでしょう。

私の住んでいる地域にも、何十年も前から区画整理事業をしている
A市がありますが、A市の損失補償基準なるものが存在しています。

独自に定められたものがあるんでしょうかね？

回答No.4

Utility_15

土地区画整理事業の補償算定は、施行者毎に補償基準を作成するのが基本となっているため、貴方の施行地区の基準が分からないため参考にしてください。

＞１．実際のところＡ市の手法や主張は正しいのでしょうか。・・・

基本的に主張は正しいと思います。補償の原則は、売買、交換等により移転を必要としなくなった場合でも移転通知の撤回を行うのが適当とされています。（建設省都市局時代の回答です）

＞２．土地区画整理法とかいろいろ調べたのですが・・・

仮換地と保留地は法的に別物です。ただ、区画整理事業の補償の原則は、従前の土地にある権利を換地先に移すものですが、上記のように行政実例により付保留地も移転先に含めることを通例とされています。
用地買収においても三者契約により隣接地を取得した場合など、移転工法の検討に含めるべきとされているはずです。

＞３．同様なケースで、私と同じような不満を持つ方も多いと・・・

判例は知りませんが、上記のように行政実例はあります。

＞４．他力本願で恐縮ですが、今後の対応をどうしたら良・・・

付保留地を契約済のようですし、仮換地指定通知を受け取られて6ヶ月以上過ぎていれば、仮換地の指定取消の提起もできませんので対応の方法が無いように思えます。
付保留地の契約時点に付保留地を含めた移転工法の認定についての説明があるべきだと思います（私の関係している地区は文書で渡します）。ただ、付保留地は、抽選ではなく随意契約なので、優先的に貴方に渡したという思いを施行者は持っていると思います。

回答No.3

dr_suguru

＞「従前地にある建物は仮換地に移転すべき」で、「従前地のない付保留地へは移転地の対象にならない」と考えて間違いないでしょうか。

仮換地先に移転する工法です。
保留地（付保）の移転先は考え方がおかしい。

＞仮換地は間口が狭くなっていて
＞その状態では建物を切って改造をしなくてはなりませんが

仮換地内に納まるかどうかですが、間口うんぬんより、隣地借地で曳き屋工法を決定したんじゃない？

＞今のところ「従前地のない付保留地は仮換地と違い、移転地の対象にならない」ことがはっきりすれば、「改造の必要がある曳家工法」か「再築工法」でＡ市と交渉をしたいと思っています。

移転の考え方は仮換地先です。
保留地を移転先とはしません。
ですから、曳き屋＋切り取り工法の複合技になるかも知れません。
最初に回答したように色々な工法を比較し一番安い工法で補償するのが原則です。

＞私と同じような不満を持つ方も多いと思いますが、

そりゃ不満があるかと思います。
補償は再築であっても新品を補償するわけではありません。
事業者と良く話し合いましょう。

お礼

お忙しいところ、大変ありがとうございました。
事業者とよく話し合ってみます。

回答No.2

dr_suguru

補足します。

＞仮換地指定通知書に記載された土地に私が購入する土地購入する土地を加えた地形図に建物を乗せて、

購入する土地って変ですね？
過渡じゃないの？
通知書に記載があります。

回答No.1

dr_suguru

法律論のみ回答します。

＞Ａ市の手法や主張は正しいのでしょうか。

事業手法は、仮換地を与えますので、「曳屋補償」が基本で、
仮換地の距離により「再築補償」の場合があります。
結局は両補償の比較で、経済的な方を採用するのが常識です。

＞ここでいう仮換地とは、私が購入した土地（Ａ市は「付保留地」と説明しました。）も含まれた呼称なのでしょうか。

仮換地には従前地があります。
付保は結局、保留地で従前地がありません。
だから、付保は隣地に購入してもらう小規模な「保留地」です。

＞同様なケースで、私と同じような不満を持つ方も多いと思いますが、

公共、組合施行かわかりませんが、
行政庁（県）に、行服を出すのはあなたの勝手ですが、
物件移転の経済比較の問題ですので、門前払いでしょう。

＞公に争われた事例はないのでしょうか。裁判例とかあれば非常に参考になるのですが。

知りません。

＞今後の対応をどうしたら良いでしょう。

築何年？
補償は、新品を補償するわけではありません。
今ある築年数を補償するだけで、
ただ、区画整理区域内は一般的に仮換地を与える性質上、「曳屋」移転が多いだけです。

お礼

ありがとうございました。
一番気になる点をもう１度確認させて頂けませんでしょうか。

＞仮換地には従前地があります。
＞付保は結局、保留地で従前地がありません。
＞だから、付保は隣地に購入してもらう小規模な「保留地」です。

という事ですので、「従前地にある建物は仮換地に移転すべき」で、「従前地のない付保留地へは移転地の対象にならない」と考えて間違いないでしょうか。

しつこいようですが、仮換地は間口が狭くなっていて、その状態では建物を切って改造をしなくてはなりませんが、付保留地の間口寸法を加えるとぎりぎりおさまり、建物をきる必要がありません。

つまりＡ市は、従前地のない付保留地へ建物を移転する方法で、「改造の必要を認めない曳家工法」を提示しています。

今のところ「従前地のない付保留地は仮換地と違い、移転地の対象にならない」ことがはっきりすれば、「改造の必要がある曳家工法」か「再築工法」でＡ市と交渉をしたいと思っています。

お手数ですが、よろしくお願いします。