貸地について

質問

貸地について地主側の立場でお聞きします。
契約の詳細はよく分からないのですが、祖父が何年か前に自分の土地を、ある地元の会社に社員寮を建てる目的で貸しました。ところが実際にはその会社は何も建てず、駐車場として使用しています。（自分で使っているか、貸駐車場かは不明）
寮が建っていれば借地借家法上の問題で理解するのですが、このような場合は単なる賃貸借にしかならないように思います。
問題は、地主である祖父が先日亡くなり、相続の関係でその土地を売却するのかそのまま貸し続けるのかの
判断をする必要が出てきたことです。
建物が建っていない以上、借り主の会社は借地権を主張できないと思われますので、立ち退き（契約解除）してもらってから売却出来るように思えるのですが、いかがでしょうか。このような場合でも借り主はなんらかの権利を持つのでしょうか？
また祖父が亡くなり最近になってその会社は土地にプレハブの小屋を建てたようです。これは何か意味があるのでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.5

sigino

使用貸借契約と借地契約では、地主側の受け取るお金に大きな違いが出てきます。（権利金の有無・地代の額など）借地権を主張できるのは当然借地契約になります。建物の有無は使用目的に違反するか否かの問題であり、借地か否かの問題とは直接の関係はありません。

また、相続税計算の際の土地の評価も借地と使用貸借では大きく異なります。自分の手元に契約書がなければ、「相続税の計算に必要」だとして相手の会社に契約書の写しをもらえるよう交渉してください。税理士を通していってもらってもよいと思います。契約の詳細がわからないと、前の回答にあるとおりなんともいえません。

お礼

回答、ありがとうございます。
やはり契約内容次第ということですね。
確認してみます。

回答No.4

noname#21649

出世払の契約という最高裁の判決があります。
「出世したらば金を返す」契約だったかと思います。
この場合「出世しないことが明らかになった場合には返還する義務がある」との判決だったかと思います。

この判決に立つならば「プレハブの小屋（仮説建築物）を建てた」ことから．永久建築物である「社員寮を」立てないことが明らかと言えるのであれば．返還義務が生じるかと思います。

なお．賃借関係は良く調べていません。他の回答を優先してください。

回答No.3

ururai

他の回答者のとおりです。先方はプレハブ建設により、契約違反の主張に対抗しようとしています。また、ご質問のとおりプレハブといっても住宅だということで借地借家法の適用もしくは準じて土地を返還しない口実にしようと考えていると思われます。しっかりとした対応をしないと返還させるのは難しいかもしれませんので、十分対策を講じたほうがいいと思います。

回答No.2

Bokkemon

地上権は契約によって定めたものでない場合は、法定地上権の成立が認められる場合でなければ成立しません。法定地上権が認められる場合とは、一人の人が土地建物を持っていて、土地と建物を別々の人に譲渡した場合などです。

「社員寮を建てる目的」というのは、契約書の「賃貸借の目的」というように明記されているのでしょうか？ 明記されていれば目的に反して使用していたこと自体が契約違反です。ただ、契約違反の事実を知りながら、これを永年にわたって黙認してきたのであれば、事実上追認していたことになりますから、今更契約違反だということは「信義則違反」ということになるでしょう。

契約期間がいつまでなのかという問題と別に、賃借人が地主に無断で許可していない建造物を立てることは、当然のことながら契約違反ですし、そのことは駐車場としての使用を黙認していたこととは別の問題です。

ただ、「社員寮」としてプレハブを建てたということになると、判断は難しいかもしれません。その場合、「社員寮を建てずに駐車場として使用目的を変更することに双方が黙示の合意をしていたので、今更社員寮を建てることは賃貸借契約の信頼を損なうものだ」と言えるかもしれません。

回答No.1

Singollo

詳細が分からないと何とも言えないのではないかと思います
建物の所有を目的とする賃貸借契約で、貸駐車場を経営しているということなら、契約違反ですが、最初から建物の所有を目的としない賃貸借契約なら、問題無いわけです
後者の場合、借地権はありませんが、契約満了まで借りる権利は勿論あるわけですから、いきなり立ち退かせるのは無理でしょう
また、プレハブについては良く分かりませんが、もしかすると地上権を主張しようとしているのかもしれません