不動産会社が、私所有の貸地購入を持ちかけてきます。

質問

数年前に親から相続し、貸地を都内に所有しています。地上には借地人さんの
住宅が有り、地代収入を得ています。
じつは、このところ、この土地を売ってほしいという依頼が数件立て続けにきています。
大手の不動産会社であったり、建設会社のこともありました。
借地人さんとの土地賃貸借契約は、まだ数年残っていますし、借地人さんに迷惑を
掛けてはいけませんので、売却は断り続けています。

ただ売却を持ちかける不動産会社の意図を計りかねています。貸地は借地権が強く、
不良資産と聞いたこともあります。この土地を買って、どうしようというのでしょうか。
あるいは、不動産会社と借地人さんで内々で立ち退きの話をつけた上で、私の方に
連絡してきているのでしょうか。つまり土地を安く買おうとして。

今後、また売却の誘いがあるかも知れません。私は、どのような点に注意して行動したら
よいでしょうか。

どうかよろしくご指導のほどお願いいたします。

回答No.5

superski

借地人が借地権を売却して登記変更をする際、底地人には手数料が入りますから
売りに出る話があるんじゃないでしょうかね。
借地権より所有権の方が売りやすいし、借地権のままだとしても
手数料と地代収入があるので悪い話しではないと思います。
地代が年間数万円だと状況は変わりますが。

回答No.4

noname#218414

貸地の土地のことを底地といいます。

　不動産屋が地主を調べて土地が欲しいと言ってくる場合は、(1)周辺隣接地を一体として開発（広い面積を確保したり、地形が良くなる、広い道路に面することになる場合）、(2)借地人から借地権付建物を売りたいと言う話があって、借地権付建物は売りにくいので、底地といっしょに売りたい、とか(3)地代収入目的くらいですが、(2)の場合は地主に借地権付建物を買わないか、と先にもちかけてくるはずですし、(3)はわざわざ調べてまでやらないので、(1)なんじゃないかと思います。周辺に更地や古いビルがあったら、たぶんそんなところです。この場合、借地人にも借地権を売らないかと話しをしにきているはずです。

　開発の場合、容積率の関係からその土地を単独で買うよりも高い価格で購入しても良くなる場合があります。不動産屋は商売でやっているので相場で買うと言ってくるはずですが、必要ならば高くても買ってくれます。これは調査しなくてはわかりません。

　どうしても先祖伝来の土地は売りたくないなら売らないだけですが、売却の話しがきたら、地代収入－固定資産税＝１年の収入　を出して、その何年分で買ってもらえるかを計算、自分が納得できるなら売る、納得できないなら売らない、といったところです。

ちなみに、借地人に迷惑がかかるから売却を断るというのはおかしな話しです。
土地は貸しているだけなのに、契約が終わっても返さなくてもいい、永久に借り続けることができるような法律になっています。底地を売ろうとしても、場所によっては相場の20％程度にしかならないこともあります。この場合、残りの80％は借地人の取り分です。地代が安くなればなるほど、借地権、すなわち借地人の取り分が高くなります。

どういう地形で周りがどんか感じかわかりませんが、開発が始まって(1)の可能性が無くなると、将来売却しようとしてもなかなか処分できないことになります。

将来高く売りたい、自分の子孫になるべく多くの財産を残したいと思うのであれば、地代は妥当な水準まで値上げ、それが無理なら不動産屋から開発の話しがある間に売却してしまうことがベターだと思います。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございました。
まずは、現状のままであれば、売るつもりはありません。
とくに安く買いたたかれないように注意しようと思います。

あとはアドバイスいただいたように、借地人さんの出方や開発状況などで、
土地を売るメリットが大なら、売却も選択肢に入ってくるでしょうか。

回答No.3

kei1966

相手はどんな理由にしろ欲しいからやってきます。
何かやって一儲けしたい事業者が何か所にも話を持ちかけてるとそういうこともありますよ。
安く買って高く売る。商売の基本ですから。そこは間違いありません。
そこでなければ有益でない事情、
または膨大な死に地をその土地と合わせることで膨大な利益を生む土地にしたいなど。
理由はいろんなことが考えられます。

あなたは将来的に売る気がなければ断ればいいのみです。
買いたい理由が知りたければきた方に伺うのがいいでしょう。
しかし、相手がひと儲けするとわかれば安い値段じゃ嫌だと思うでしょう？
そうすると相手もなかなか計画を漏らすことはないと思います。

お礼

ありがとうございました。
地図を見る限り（現地にも一度行ったことがありますが）、
昔ながらの住宅街・密集地で、開発計画があるようには
思えませんが、素人には所詮わからないですね。

回答No.2

gamigami

借地権のある土地は売買する時に評価が低いので買い叩きができます。
それを借地人に路線価の何割程度で売却しても利益を生むとか…。

あるいは、その土地の周辺で開発行為が始まるのかもしれません。
状況がわからなければ、借地人に訪ねてみるのもいいかもしれませんね。

お礼

ありがとうございました。
やや遠方で、借地人さんとも面識がないので、
地元の不動産屋さんにお任せすることにしました。

回答No.1

atelier21

買収持ちかける手合いの内情は不明ですが、色々なケースが考えられます
誘惑や嫌がらせは未だ無い様ですから、今後近隣情報を得られる様努める事です
又　交渉は必ず信頼置ける第三者立会いで向われ且つ記録を残される様

お礼

ありがとうございました。
契約の更新は、まだ少し先なのですが、地元の古い不動産屋さんに
様子を聞きに行ってもらうことにしました。
先行き、更新の意志があるかなど、確認してくれるそうです。
専門家を通して、行動した方がよいですね。