受託ローン更新にあたってアドバイスを

質問

来月、住宅ローンの更新を迎えます。
昨今、日銀が利上げを見送りだとか、まだ景気状況に不透明感が
あると感じますが、３年前と比べ確実に金利は上昇しています。
これまでの契約は
　３年固定　１．５％（全期間優遇　０．８％含み）です。
現在、残金３，０００万円あり、以下の選択となります。
　３年固定　２．３％
　５年固定　２．８％
　１０年固定　３．２％
　ちなみに変動　２．２％　　※ともに優遇含み
個人的感覚としては、全期間優遇が０．８％あるので
３年固定が優遇含みで、３．０％を超過するまでは
３年固定で様子見たほうが良いのかと考えているのですが。
何か、ご意見ご指摘ありましたら、お願いします。

回答No.2

kuro0035

はじめまして。

参考まで
銀行が儲かるのは、変動金利です。リスクはお客様が取って下さいというスタンスです。
低金利時代の固定金利は、セオリーとも言えます。

万が一、金利が上昇し始めると、どのタイミングで借り換えすればよいのかまた迷うことになります。
低金利時代が永かったため、金利上昇リスクが薄れ、歪んだ市場になっていることを理解してください。

今の時期に、借り換えるのがベストです。収入が落ちたり、仕事が変わったりと将来何が起こるかわかりません。その時は借り換えを断られる可能性もあります。

金利上昇リスクのストレスを抱えながら生活するのは、如何なものかと思います。

回答No.1

hermitage

金融機関において、住宅ローンや資金運用を担当したことがある者です。

３年前はゼロ金利時代で、それが昨年７月１４日に解除された訳ですから、「３年前と比べ確実に金利は上昇」しているのは当然のことです。
もとが『ゼロ』で、異常なほどの低金利状態だったわけですから、そこから動くとなると、方向は「上昇」しかありませんからね。

住宅ローンのうち、変動金利型と固定金利選択型のうち固定期間の短いものは、現在の政策金利である「無担保コールレート翌日物」の金利の影響を受け、今回見送られた「利上げ」も、この金利の誘導目標金利についてです。
ですが、同じ住宅ローンでも、固定金利選択型のうち固定期間が10年を超えるものや固定金利型は、10年国債の金利情勢の影響を受けます。
こちらの金利はあまり上がっていないことから、住宅ローンの金利においては、固定期間が短期のものと長期のものの金利差が小さくなっています。

日銀ウォッチャーの意見は、９月も「利上げ」見送りで、上げるとしたら10月ではないか…という意見が多いです。
住宅ローンの金利は各金融機関で決めるものですが、おそらくこの日銀ウォッチャーの意見を参考にした決め方になると思います（某メガバンクの日銀ウォッチャーなぞ、利上げどころか利下げと言っていますけれど、それが反映されるかは…）。

ご質問者さまの場合、この金利設定ならば、３年固定を選ばれるのもよろしいかと思います。

ただ、
> ３年固定が優遇含みで、３．０％を超過するまでは３年固定で様子見たほうが良いのか
とのお考えは分かりますが、では、「３年固定が優遇含みで、３．０％を超過」したらどうされるのでしょうか？

３年の固定期間の間に大きな金利の上昇があっても、固定期間の間に対応をとろうとすると、「借り換え」しか選択肢がありません。
それだけは常に念頭において、「借り換えに必要な資金」として100万円程度は用意しておかれるべきかと思います。

また、短期金利と長期金利が同じような「動き」をすれば、「３年固定が優遇含みで、３．０％を超過」した時には、固定金利型や固定金利選択型のうち固定期間の長いものの金利も上昇しているということになります。
同じように動けば、「３年固定が優遇含みで、３．０％を超過」した時には、10年固定の金利は4.00％を超えることになりますよね。
そうしたら、結果的にやはりより金利の低い３年固定を選び続けられることになるのではありませんか？
短期金利が上昇し、長期金利があまり上昇せず、いまよりもさらに長短金利差が小さくなればいいんでしょうけれど…。

残りの返済期間は10年より長いですよね？（32年でしょうか）
ならば、金利の低い３年固定を選ばれるのでしたら、金利が低いうちにどんどん繰上返済をされないと、その「利点」が十分に生かされないことになりかねません。
（金利パターンの選択、借り換えなどの手段により）、今、残りの全期間固定金利にした方が、結果的にお得になるかもしれません。
今ならば、ご質問文の10年固定の金利程度で、全期間固定で借りられる金融機関もあるはずですので。

定時の金利パターンでの金利見直しならば、「３年固定を選択し、期間短縮型の繰上返済を可能な限り行う」のがベストだと思います。
そうでなく、先の金利を読むことは難しく、金利の上昇に対する不安がぬぐえない…というのでしたら、いっそのこと、全期間固定金利で借り換えをされた方がよろしいかもしれません。
誰も、「この先」のことは保障してくれませんから、完済まで返済を確定させてしまった方が「安心」「確実」ではあると思います。

お礼

hermitage様　早速のご回答ありがとうございました。