住宅ローンの更新について質問です。

質問

今は三井住友銀行で２年固定をしていて、不動産会社の金利優遇が１％で１．１％です。
残金1300万程あって、毎年100万ずつ繰り上げ返済できます。
今の月額の支払が約4.5万円ボーナス払いは0です。

今年の12月に住宅ローンの更新があります。
そこで、しばらく変動金利で様子を見るか、
2～3年の固定金利にするか、10年以上の長期固定金利にするか
迷っています、どの選択が良いのでしょうか？

回答No.2

hkttm · ベストアンサー

＃１です。補足ありがとうございます。

申し訳ないですが＃１で書いたことを訂正させてもらいます。理由は補足の後ざーとですが計算してみました（返済期間28年としました）ら金利差が少ないので10年固定でもトータルで考えると損にならないかなと思えたからです。

計算結果
10年固定でも5年固定でも毎年100万の繰上げ返済をしていくなら9年で返済（期間短縮型繰上げ返済の場合)が可能でした。5年固定(53500円)と10年固定(54500円)の毎月の返済額の差は約1000円となり9年間で約11万円ありました。今5年固定を選択して更新後の金利が3.15%（優遇後の金利)を超えると10年固定より損になるという結果になりました。どちらが得なのかと言えば今後の金利のことは分からないので何ともいえないのですが金利が上がるかなと思うのなら10年固定にしてもいいかと思いました。

2年固定ならどうかと考えました。
2年固定(51200円)と10年固定(54500円)の毎月の差は3300円より9年間で約36万円になり、更新後の金利が3%を越えると10年固定より損になりました。

なので金利上昇不安を先行投資したと思えば10年固定でもいいのかなと思いました。変動（1.875%なら毎月49800円）にして10年固定にされるならのでしたら毎月下旬には金利情報を確認していつでも出来るようにした方がいいと思いました。金利情報は下旬になればソニー銀行http://www.moneykit.net/visitor/rate/index.htmlで来月の金利も発表されますし仲良くなれば三井住友の担当者に聞けば教えてくれるかもしれませんしね。

それではまた。。。

お礼

hkttmさま回答ありがとうございました。非常に参考になりました。
いずれにしても更新によって金利が1.5％ぐらいUPしてしまうのが辛いですが、致し方ないですもんね。
アドバイスを参考に、しばらくは変動にして、動向を見つつ途中で10年固定に変更でいこうかと考えを固めております。

丁寧なアドバイスありがとうございました。

回答No.1

hkttm

これからの金利情報がないので何とも言えませんが自分やったら効するというのを書かさせてもらいます

残高1300万で毎年100万繰上げが出来るのならローンは10年位で完済できると思う（詳しくは計算していませんが）ので固定金利は長くても5年にします。ただサブプライムローンの影響で金利が上がりにくい状況なので金利優遇条件が変わらずに固定にすぐに出来るのなら12月の更新は変動に変えてもいいように思う。金利優遇条件はきちんと確認した方がいいと思います。固定→変動→固定にすると条件が変わる場合もあるので。

参考になれば。。。

補足

hkttmさま、回答ありがとうございました。
12月の更新はとりあえず変動にしておいて、来年度の日銀の追加利上げに注意しつつ、上がりそうになったら５年固定に変更ということですね。

11月適用金利で 5年 2.45% 10年 2.60% と微妙な差ですが、順調に返却していくと仮定して、５年後には借金が６００万円ぐらいになっていると試算しますが、その時金利が結構上がっていたとしても１０年固定よりも得になるのかなぁ・・・とかその辺の計算方法が良く分からなくて困っています。何かアドバイスがありましたらお聞かせ頂けたら助かります。

あと、固定→変動→固定 が問題なくいけるのかは確認したいと思います。