住宅ローン 固定OR変動？

質問

これから住宅ローンを申し込もうと思うのですが、固定にするか変動にするか迷っています。どなたかのご意見を参考にさせていただけないでしょうか？
3000万円を35年で借りようと思っていますが現在地方の○銀行から次のような２タイプの金利（7月設定）を提示されています。

(1)特約期間中は1.6%が優遇され、特約期間終了後は年0.6％優遇
(2)全期間1.0％優遇。
のいずれかを選択するもの。

(1)を選択すれば、
2年固定（2.7％）から年1.6％優遇されて1.1％ 2年後は年0.6％優遇
3年固定（3.0％）から年1.6％優遇されて1.4％ 3年後は年0.6％優遇
5年固定（3.4％）から年1.6％優遇されて1.8％ 5年後は年0.6％優遇
10年固定（3.8％）から年1.6％優遇されて2.2％ 10年後は年0.6％優遇

(2)を選択すれば、
2年固定（2.7％）から年1.0％優遇されて1.7％ 2年後も年1.0％優遇
3年固定（3.0％）から年1.0％優遇されて2.0％ 3年後も年1.0％優遇
5年固定（3.4％）から年1.0％優遇されて2.4％ 5年後も年1.0％優遇
10年固定（3.8％）から年1.0％優遇されて2.8％ 10年後も年1.0％優遇
変動金利（7月現在2.875%）であれば、全期間1.0％
です。

私の考えでは、今後の金利上昇を踏まえてなるべく長い固定期間、今回であれば10年固定を考えていますが、(1)と(2)で迷っています。銀行さんのアイデアでは、全期間1.0％優遇での2年固定にして繰り上げ返済する分を貯めてはどうかとおっしゃれました。
最初の2年では繰り上げ返済分を貯められるかもしれませんが、長期的に考えるとなかなか繰り上げ返済はできる余裕はないと考えています。
長々と書きましたが、どなたかのご意見をお聞かせください。

回答No.3

esezou

ec032980sさん、こんにちは。
ざっとシミュレーションしました。
総金利支払額で見ると、
最初の１０年間で、
（１）５９３万
（２）７６３万
と差が出ます。
１０年後金利を、３．８％から４．４％まで仮定すると、
（１）１６６５万～１８９３万
（２）１７１３万～１９３７万
とやはり（１）が有利、初めの１０年分の支払い金額差を１０年目に繰上げ返済すれば、さらに金利１００万ほどお得になります。

なお（１）案は１０年後に金利上昇相当の支払い金額上昇がありますので
備えてください、例えば￥１５０００以上上がるでしょう。

この結果には誤差や誤謬が含まれているのでご自分でご確認ください。

お礼

シュミレーションありがとうございます。やはり10年後の金利がひとつの境となりそうですね。15000円以上上がることは正直厳しいですが、やはり長期的（35年）に考えて10年固定でなんとかしてみようと思います。

回答No.2

mifu33

一切繰上返済をしないという考え方であれば、(2)の方が少し得になるかも知れません。そうで無ければ(1)が断然有利です。
(1)の方が年間支払いが115,764安い。にも拘わらず、初年で元金6万4千円余り多く減る。元金3000万円なら0.6％で年18万も支払い利息に差が出ます。元金1000万円に減った時点の利差は年4万円です。

お礼

年間で10万円も変わってくるんですね！！その分を貯めて繰り上げ返済にまわせば（1）の方がよさそうですね。ありがとうございます。とても参考になりました。

回答No.1

mako1048

昨年住宅を購入して現在ローン返済中の者です。
住宅ローン選定は、大変ですよね。私もこのサイトでだいぶ勉強しました。
金利は上がる上がるといわれ続けてましたが、ついに今月の金利から上がり幅が大きくなりましたね。

私は、安心の長期ローンで高金利を選択したく無いということと、不動産会社より紹介があったローン年数で最大限金利優遇されていたのが
10年固定(1.5%優遇、以後1%優遇)でしたので、10年固定にしました。10年後金利が上がっていると思いますが。

ニュースを見ても、景気が踊り場という表現はありますが、景気が下がっているということは、最近聞きませんよね。
大企業を中心にボーナスアップしている昨今ですので、金利が下がっていくことは無い＝確実に上がっていく（スピードは？）ことを前提に判断されたほうが、良いのでは？と思っております。

大変だと思いますが、がんばってみてくださいね。

お礼

６月に比べて固定金利が0.2％程あがったのでこれから先が確かに不安ですね。なるべく長期の固定にして、できるのであれば繰上げ返済して少しでも10年後に備えたいと思います。