住宅ローンの選択について 固定か変動か迷っています・・

質問

住宅ローンの契約についてとても迷っています。

契約する金融機関はすでにみずほ銀行で決まっています。
今月が実行月になりますが、
まだ手数料無しで変更可能なので納得いくまで考えたいと思っています。

契約期間は35年で全期間金利優遇1.2%で、優遇後のそれぞれの金利は以下の通りです。

変動金利 : 1.425%
二年固定 : 1.8%
三年固定 : 2.05%
五年固定 : 2.3%
七年固定 : 2.4%
十年固定 : 2.55%
十五年固定 : 3.15%
二十年固定 : 3.35%

ちなみに変動金利の毎月の支払額でしたら二年～三年で100万円の繰上げ返済が可能だと思います。

専門家の方や詳しい方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願い致します。

回答No.3

Domenica

＃２です。
２級技能士の資格までしか取得していませんが、一応ＦＰでもありますので、そちらの観点からも少しお話したいと思います。

債務者の属性についての情報が全くいただけませんでしたが、20年固定3.35％を選択しても（返済負担率の点で）問題となってこないから変更できる…という認識でいいのですよね？

「借入金額：3,000万円　返済期間：35年　元利均等返済　ボーナス返済なし」という条件は同一で、金利ごとの年間返済額を計算してみますと、
・変動金利型：1.425％…1,089,084円
・２年固定：1.800％…1,155,924円
・３年固定：2.050％…1,201,800円
・５年固定：2.300％…1,248,720円
・７年固定：2.400％…1,267,764円
・10年固定：2.550％…1,296,648円
・15年固定：3.150％…1,415,772円
・20年固定：3.350％…1,456,728円
となります。

変動金利型と20年固定の年間返済額の差は367,644円ですから、もし「年利1.425％での年間返済額ならば３年で100万円の繰上返済が可能」ということならば、20年固定にしてしまうと「繰上返済はできない。」という計算になりますね。
変動金利型と10年固定との年間返済額の差は207,564円ですから、もし「年利1.425％での年間返済額ならば３年で100万円の繰上返済が可能」ということならば、10年固定にしてしまうと、固定期間の終了と同時に繰上返済をするとしても、せいぜい100万円…となります。

この先収入が増えれば繰上返済もできるのでしょうが、住宅ローンの返済計画を立てる場合には「将来の昇給」は考えないのがセオリーです。
繰上返済ができないということは、元金がなかなか減らない…ということになります。

数か月先のことすら見づらいのに、10年後や20年後に金利がどうなっているでしょうか？
【10年固定の場合】
金利見直しは（当然）10年後に到来します。
お子さんが現在１歳５か月とのことですから、10年後といえばお子さんが中学生になる頃です。
もしかしたらお子さんも増えているかもしれませんね。
一番上のお子さんは中学から私立学校へ進学するかもしれません。
そして、高校、大学へと進学していけば、お子さんにかかる費用がどんどん増えるでしょう。
10年固定で契約をして、繰上返済をしていなければ10年後の債務残高は24,008,466円です。
固定期間終了後にこれだけの残債があるならば、まだ先は長いですよね？
その後どうしますか？
現在よりも0.50％上がった金利が適用されれば毎月の返済額は、114,204円になり、当初よりも6,150円上がります。
現在よりも1.00％上がった金利が適用されれば毎月の返済額は、120,550円になり、当初よりも12,496円上がります。
現在よりも1.50％上がった金利が適用されれば毎月の返済額は、127,087円になり、当初よりも19,033円上がります。
家族の出費も増えそうな時期に、これだけの返済額の増額に対応できるでしょうか。
…そういったことを考えてください。

【20年固定の場合】
金利見直しは（当然）20年後に到来します。
お子さんが現在１歳５か月とのことですから、20年後といえばお子さんが大学を卒業して社会人になる頃です。
お子さんがお一人ならば、一応、『お子さんにかかる費用』は考慮しなくてもいい頃ですね。
20年固定で契約をして、繰上返済をしていなければ20年後の債務残高は17,230,518円です。
まだ半分も返していませんし、まだまだ先は長いですね。その後どうしますか？

20年固定を選択しても、返済能力の点で問題にならないということは、借入額からみた年間返済額、平均的なカード保有枚数や保険加入などをあわせて考えると、税込年収は600万円以上といったところでしょう（…というか、600万円以上でなければ、多少『無謀』なローンとなりますから）。
となりますと、手取年収は480万円～500万円といったところですね（少なく見積もらせていただきます）。
変動金利型の場合、ここから年間の返済額110万円を差し引いて、さらに30万円程度繰上返済費用に回し、固定資産税分、車の保険といった年次費用を差し引くと350万円くらいでしょうか。
月割りすると30万円弱ですから、生活としては結構余裕ではないかと思います（もちろんこの中に車の維持費、生命保険や学資保険などの保険料を月払いで換算して含みます）。
10年固定ですと、月割りの生活費が25万円程度になりますから、ご夫婦＋お子さん１人の家庭では少し厳しくなりますね。
その分を充当するために繰上返済費用を減らし生活費に充当することになりそうです。

物件が新築マンションとのことですから、『修繕計画』をしっかり把握され、家庭からマンションに対する「イレギュラーな支出」がないように管理組合にはしっかり係わっていかれるとよろしいかと思います。
そうでないと、余裕がある他の住人の思うまま、10年くらい経ったところで「修繕計画どおりの積立では修繕費用に不足が生じたので、一戸あたり100万円の一時金を出してください。」ということにもなりかねませんので（経済状況が変わって、物価が変われば、当然修繕費用も変わってくるでしょう。何しろ、今は、『景気が上向き』ですから、物価が上昇する可能性は充分にありますよね）。

ところで、車はローンで買われるのですか？現金でですか？
何年ごとに買い替えの予定なのですか？（３年後に購入した車を、住宅ローンの完済まで乗り続けるわけではないでしょう？）
そういった、この先の資金の『出所』を押さえた『ライフプラン』が必要なんです。
＃２でも「さしあたって」の話をお聞きしたしたわけではないんです。
『住宅ローンの完済まで』、住宅ローンの返済開始から何年後には、家族の年齢がこうなるから、こういった支出が考えられる…という『ライフプラン表』を作ってみてください。
小学校入学、中学校入学、高校入学、大学入学、それぞれ『進学時』には結構まとまったお金が必要となってくるので、『教育ローン』を利用されるお客さまが多いんです。
車も数十万円で買えるものではないでしょう？
何年ごとに何百万円の支出が必要なのかを『ライフプラン表』に書き入れてみてください。
状況によっては、住宅ローンの繰上返済に充当するより、別の借入をしないために現金支出をした方がいいこともあり、そのためには貯蓄も必要です。

何しろ、10年固定を選択したとして、仮に金利の上昇が一切なかったとしても、繰上返済をしなければ、結果的に払う利息総額は15,382,777円になるのですから。
これに別の借入を増やせば、さらに『利息』が増えるんですからね。
もったいないことこの上ないです。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

みずほの適用金利だけ示していただいても、アドヴァイスのしようもないのですが…。
借入額やボーナス返済の有無すら書かれていませんので、変動金利型にした場合の毎月の返済額がいくらになるのかも分かりませんし…。

変動金利型ならば二年～三年で100万円程度の繰上返済が可能…とおっしゃられていますが、２年と３年では、１年あたり50万円か33万円かですから随分違います（1,000万円借りた場合の年間の返済額の差が、1.425％と3.35％で12万円程度ありますからね）。
また、その程度しか見込めない状況ということは、ちょっとしたイレギュラー支出があれば繰上返済ができないということですよね？
それならば、全期間固定にした方がいいくらいではないかと思うんですが…。（１年に１回100万円程度の繰上返済が可能ならば、変動金利型でも、おそらくこの先の金利上昇リスクに対応可能だと思いますが。）
でも、みずほ銀行は、超長期固定を扱っていないんですよね…。

この先の金利動向を考えずに、金利だけ見れば、７年固定か10年固定を選択されるのが『お得』だと思いますけれど、それ以上は、判断できません。

物件によっても違いますし、債務者の属性、ご家族の状況、車の所有などなど、完済までのライフプランによっても、判断は左右されるんです。
例えば、戸建ならば10年ごとに100万円程度のリフォームが必要になってきますから、その分を繰上返済から除いて考えなければならないでしょう？
車を所有されていれば、住宅ローンの完済まで35年、今の車を乗り続けますか？
お子さんがいれば進学などでまとまった費用がかかりますが、それを別途蓄えることはできますか？

専門家や住宅ローンについて詳しい人間であればあるだけ、『材料』を必要とすることはご理解ください。

補足

少ない情報で回答して下さいましてありがとうございます。

以下に補足させて頂きます。

・物件は新築マンション
・借り入れ金額は3000万円
・ボーナス払いは無し
・車は三年後位に購入予定
・子供は一歳五ヶ月

今の時点では十年固定をと考えています。

お手数お掛けしますが、再度回答を頂ければ助かります。

回答No.1

rokko-oroshi

まずいくら借りるのかが分かりません。
１０００万のうちの１００万を３年のうちに繰り上げ返済するのと、５０００万のうちの１００万を繰り上げ返済するのではインパクトが異なります。

繰り上げ返済の比率が高いのであれば、変動か短期の固定がいいでしょうし低ければ長期の固定がいいと思います。