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敷地と借地面積の関係ついて
beboyの回答
- beboy
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建築士としてこの仕事に携わるとすれば・・ 借地される敷地は、まず分筆登記していただくようアドバイスいたします。（今回のケースは部分使用のようですので） （以前 共有名義の土地の件で以前、司法書士に相談をしたところ そのケースでは隣家と２軒の共有敷地で、相談者の現在使用敷地が持分以上使用しているようだが建て直しをしたいが問題になるのでは？ 「司法書士の回答」共有名義の土地は土地の価値に対して持分を定めているだけで、その場所を定めているものでは無いと回答が有り、面積割合も保障しない。話し合いでそのままで合意すればそれでよしだが・・ 専門家が依頼されれば土地の価値から持分を査定するのだそうです） 将来 借地した土地が他者に売買されるケースまで考えてしまうと、共有地と同様な扱いを受けないためには、借地部分は分筆登記していただき敷地面積および範囲を確定して契約を結んでおくべきではないでしょうか。
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補足
明解な回答有難う御座いました。 確かに土地が共有の場合、共有者のひとりの持分はあっても、範囲を確定するものでないですから、面積割合も保障するものではありませんね。共有地の各共有者の面積は、土地の価値から持分の割合を算定し、 分筆して範囲を確定するしかなさそうですね。ただ地主さんは、実際に 土地の共有持分を売却するような止むに止まない事態がなければ、土地家屋調査士の先生に分筆登記を頼まないんではないんでしょうかね。同様な問題が、本事案でもあるような気がしますが、借地権者に土地の分筆登記をする権限はないでしょうから、所有者に任意に頼んでやってもらうしかないのではないでしょうか？やはりそこがネックではないでしょうか？実際一筆の土地に、複数の借地権があるような状態も少なくないようですね。ただ土地の売買があっても借地権は対抗できるようですので新所有者との問題は生じないのではと思いますが、そもそもその範囲が問題になる場合や、借地権者同士が争いがなければ良いのですが、争いがあるような場合に、大変だと思います。最悪の場合、地主に対して借地権の範囲の確認の訴訟などをしなければならないケースもあるのではと思ってしまいます。いかがでしょうか？