契約

質問

わたしは、一戸建ての建物を借りて商売（ラーメン、焼き鳥）しているものですが、その建物は特殊で外にある排水官が並びの奥にある大家のいえの排水官とつながっており、ある日外にある排水管からにおいがするといわれ見たところ油らしきものが浮いており半分詰まったような感じでした、そこで業者を呼んで治したところ、この油自体どこのものかわからないとのことで、その建物は２年ほど前から借りていてその前にもほかのひとが商売（飲食店）をやっていました。大家の言い分では「全部あんたのところの油だから、詰まってうちに著しく迷惑がかかったから出て行けと」確かに自分たちにも非はありますが、必ずそれが全部の原因ともいえないわけで、また家賃も前月払いで一度も遅れたことはありません。この場合の著しいとはどこまでが著しいなのでしょうか、大家の気分しだいなのでしょうか、契約書には著しく迷惑をかけた場合には立ち退いてもらうと明記されています、また出て行くときに９月で３年の契約が切れるのですがその際大家が更新せず出て行くことになったら立退き料などは請求できるのでしょうか。　どうか教えてください

回答No.2

jurisprudence

建物賃貸借契約においては貸主が契約解除できるには信頼関係破壊の法理といって、お互いの信頼関係が破壊されるような背信行為がない限り解除できません。つまり、借主の些細な債務不履行（契約違反）ではいまだ信頼関係が破壊されたとはみなされません。今回のケースでは排水管の問題ですが、修理すればなにも問題はなく、またあなたの不注意で問題が発生したよりもむしろ建物の構造上の問題なので家主が対処すべき問題です。賃料不払いもないので、文脈から判断する限り、契約解除はできないでしょう。
また契約の不更新は正当事由がない限りできません。もし出て行くことになれば立ち退き料をとれるでしょう。ただ、たとえ家主が更新を拒絶しても契約自体を更新できる事案だと思われます。借地借家法という法律で借主は保護されていて、正当事由がないと解除できないのです。その正当事由があるか考慮されることとしては、両者が建物の使用をどれだけ必要としているか、賃貸借に関する従前の経過（家賃の不払いがあるか等）、立ち退き料の提示及びその額といったところです。

お礼

大変勉強になりました、ありがとうございます。

回答No.1

mu128

普通の住宅でしたら２年で詰まりもないでしょうが、やはり飲食店ということですから、質問者さんの可能性もあります。もちろん、前の借主が原因ということも考えられます。前の借主の職種が油をよく使用する店でしたら、その原因もあるでしょう。大家さんの責任もあるかもしれません。原因がはっきりしない以上、しばらくは様子を見るしかないかと思います。

まさか油をそのまま捨てるということはしていないかと思いますが、ラーメン屋さんですと、スープの処理が問題かと思います。時々ラーメン屋の周辺は臭うことがあります。とんこつ系のラーメンが売りの所ですと余計にそのように感じます。面倒かもしれませんが、スープの残りなどは何かにしみこませてから燃えるゴミとして処分されてはいかがでしょうか？

迷惑をかけた場合は確かに貸主は契約解除を要求することができますが、今回の場合は、質問者さんとしても対処しているわけですし、故意でやっているとも思いませんので、今後の処分方法の改善をしていけば問題ないように思います。大家さんに、今まではこのように処分していたものを、今後は他の方法で処分していくつもりだ、という説明をして納得してもらうように交渉してはいかがでしょうか？

立退き料については、その要求が近隣へ迷惑をかけていることが理由だとしたら、請求はできません。大家さんの気まぐれによる要求でしたら、請求はできます。が、その判断は、非常に難しいものと思います。周辺の住民のほとんどが迷惑と感じているのなら、請求することは困難だと思います。

補足

このお店の近隣には住宅は大家の家しかなく畑と道路に囲まれています、また大家の家の奥には豚の処理場（昔大家が経営していた）がありそことも排水管がつながり、業者に掃除をしてもらったところ、大家側の方からも水が逆流してくるとの事でした、なお、この二年間で店としても１、２ヵ月に一度の割合でパイプ用洗浄錠剤を使って掃除をしてました。