一般の賃貸借契約と事業用不動産賃貸借契約

質問

現在、一般の賃貸借契約で建物を借りておりまして、そこで事業をしようと考えております。
それにつきまして、大家さんと近隣の方々の理解は得ている状況です。
そこで質問なのですが、一般的な住居用の賃貸借契約では大家さんの快諾があったとしても
そこで何か商売をするといったことは法律的に無理なのでしょうか？
他の質問で見かけたのですが、事業用不動産賃貸借契約というものに切り替えなければいけませんか？

回答No.5

naocyan226

消費税の問題があります。住居用には消費税はかかりませんが、事業用の家賃には消費税を納めなければなりません。つまり、現在の家賃に５％の負担増になります。
もっとも、これは大家さんが納めるものですから大家さんの問題です。大家さんがそれを承知で、現家賃額が消費税込みとしてお互い納得した上で、快諾しているのなら、それでいいのですが。
もし、知らないでこのままですと、いつかはばれて脱税で問題になるでしょう。

回答No.4

takumaF

ＮＯ２です。
その場所が「準住居地域」なのか「商業地域」なのか等の用途地域は市役所で公表しています。市役所のホームページで公表しているところもあります。
「～地域」でどんな用途ができるかできないかは建築基準法をみればわかります。市役所の職員が、個別の規制内容を調べて教えてくれるということは期待できないと思います。
ただ、飲み屋とか特殊の用途は注意を要しますが、そうでなければ、大丈夫とは思います。

回答No.3

noname#100021

こんばんは。No1のguguku2です。
私も事業の登記などはよく分かりません。すみません。内職だったりするといらないですよね。何の事業をされるのかは分かりませんが、それを主だった収入源とするのであれば事業の申告とかいるのではないですか？って思ったのです。その場合、主たる仕事場所として今の住所を使うのだとすると登記する必要があるかと思ったのですが。来年税金の申告をする場合（例え他に勤務されていてもそれ以外の収入がある場合本来は申告するはずですよね？）、家賃を経費で落とした方が有利なのかな？と思ったのです。その場合は、登記していた方がいいのかな？もしくは登記しなくても契約者が事業主でないと経費として落とせないのかな？と考えました。不動産で事務所を探す場合の経験で考えられる事を書かせて頂きましたが、私にはこの辺の専門知識は全くありません。すみません。
ただ法人契約というのは、個人事業主でも法人契約という言い方をします。税金の問題がクリアできれば別に個人契約のままでも構わないと思うのですが。
すみません、全然参考になる答えでなくて。

回答No.2

takumaF

こんにちは。
法律上、事業用不動産賃貸借契約にする義務はありません。大家さんが従来の契約でいいというのであれば、特に問題はないと思います。
ただ、建築基準法で用途規制があると思います。場所によって、カラオケボックスはよいが、パチンコ店はだめとかいうものです。そこの場所の用途規制に適合する事業内容であれば問題ないと思います。

お礼

ご解答ありがとうございます。

＞建築基準法で用途規制があると思います。
聞いたことがありますが「ある建物でどんな事業ならやってよくて、どんな事業は駄目なのか」ということは、一体どこに訊けば良いのでしょうか？
都道府県庁や市役所なんかに訊ねるものなのでしょうか？もしくは建築事務所なんかですか？
あとそれを訊ねるときには間取り図だけではなく、立会いという感じで建物に入ってもらわなければ詳しいことまでは分かりませんよね？
それだけでもやはりお金がかかるものなのでしょうか？

回答No.1

noname#100021

こんにちは。
大家さんと契約についてどうするか聞かれてみてはいかがですか？大家さんが別に今までの契約でよいというのであればそれでよいと思います。
一般的に、事業用にする場合は、敷金が大体１ヶ月くらい増えます。それから現状回復費についても一般賃貸借契約よりは厳しくなります。大家さんの考え方次第です。あとはその事業の登記をしていいのかどうか？郵便受に事業用の名前などをつけてよいかどうかは確認されてますか？住居用の物件を事業用に使う際の決めごとというのはその辺だけです。あと税金はどうなるのですかね？事業用に使う場合経費で家賃をおとせると思うのですが、多分今は契約者は個人になっていると思うのですが、そこを法人名義にしないとだめなのですかね？そこについてはちょっと分かりません。すみません。別に税金を払う時に関係ないのであれば、大家さんが特に契約書の変更を言わないのであればそのままでよいと思うのですが。
中途半端な回答ですみません。参考になればと思います。

お礼

ご回答有難うございます。
もし宜しければいくつかお訊きしたいのですが

＞その事業の登記をしていいのかどうか？
これについてはまだ訊いていませんね。。
かなり小さな規模でやる場合でも必ず事業の登記というものをしなくてはならないのでしょうか？
いまいち事業をする際の登記というものを分かっていない状況でして^^;

＞郵便受に事業用の名前などをつけてよいかどうかは確認されてますか？
これについてはＯＫを頂きました。

＞税金はどうなるのですかね？
もし仮に総売上から総経費を差っぴいて月15-20万円ほどの利益が出れば恐らく税金を払わなければならないですよね。
そしたら当然、事業に当たるでしょうし、いわゆる青色申告なんかも考えなければいけませんかね。

＞事業用に使う場合経費で家賃をおとせると思うのですが、多分今は契約者は個人になっていると思うのですが、そこを法人名義にしないとだめなのですかね？
現在は個人名義になっております。
私自身よく分かっていないもので、話が重複したり前後したりしてしまってますが、
法人名義にするということは、個人事業主から法人化するという意味なのでしょうか？

幼稚な質問ばかり申し訳ありません。
お時間あればよろしくお願いします^^;