調べてみたら、契約者（大家）は所有者では有りませんでした。

質問

昭和57年3月より店舗付き6階建てマンションの1階店舗を借り、飲食業を営んでいます。
8年前、入居者（一階店舗6件）で賃料値下げをお願いしましたが、受け入れて頂けませんでした。
一年前より、不景気のため賃料滞納せざる得ないことも重なってきましたので、賃料値下げのお願いをしていましたが、受け入れてもらえず、大家の息子、担当と名乗る管理会社より脅し、営業妨害（駐車場の占領等）を受け、弁護士とも相談していました。
弁護士より、こちらの要求等内容証明にて伝えていただきましたが、返事は無く、昨年10月大家より支払い退去の訴訟を起こされてしまいました。

訴訟に伴い、登記簿を調べたところ最初の契約者（賃貸者）は土地のみの所有者であり、その建物の所有者は契約者の妻でした。
平成2年に再度契約（最初の契約書には自動更新と有るのに、管理会社が変わったから、という理由で更新ではなく）したときは、契約者は妻でした。

日ごろは息子が「金払え、出て行け」等、まるで自身が大家のような口ぶりです。

まったく大家が誰なのかわからないので、弁護士も困り果て昨年8月「大家は誰ですか」「誰とお話させていただけばいいのですか」という内容で内容証明を送りましたが、返事はいまだありません。

建物の所有者以外の者が、賃貸借契約の契約者になりえるものなのでしょうか？
もし、ありえないとすれば今までの契約は無効となるのでしょうか。
はじめの契約がなしとすれば、平成2年の契約も無効になるのでしょうか？
ちなみに、平成2年の契約書には坪数約18坪とあいまいな表現しかなく、図面にて計算したところ、16坪ほどでした。
これについて、賃貸者の不当利得として請求することは可能でしょうか。

ご回答宜しくお願い致します。

回答No.2

shion0851

不動産会社の営業マンです。

専門でもない事柄の訴訟絡みでさぞお疲れのことでしょう。
心中お察しします。

>建物の所有者以外の者が、賃貸借契約の契約者になりえるものなのでしょうか？

可能性としてはありますし、合法でもあります。
典型的な例では転貸借（また貸し）で、本件では夫が妻から借りた妻名義の建物を質問者さんへ貸した……という事かと思います。
なお、無権利者との契約締結及び賃料の支払いについて、借主側に過失がなければ、真実の貸主への支払いと同様に扱われるケースもあります。
本件では建物所有者ではないという事では争点にならないと思います。

>平成2年の契約書には坪数約18坪とあいまいな表現しかなく、図面にて計算したところ、16坪ほどでした。

「ひと坪いくら」という坪単位の契約であれば過払いした賃料については返還を請求できるケースもあります。
本件は店舗なので、こういった坪単位の契約ではないと推測します。
店舗や住居に限らずですが、契約書と実際の広さとの差については、実際の広さ優先（現況有姿）とされています。
契約書は18坪で図面だと16坪との事ですが、双方とも書面上の数字なので、どちらが優先されるかといえば契約書です。
これらの数字が異なるからといって不当利益とはいえません。

余談ですが、18坪という広さが必要で契約した場合に、実際には16坪しかなくて機材（家具）がおけずに営業（入居）が出来なかった…というような場合では契約の解除が認められています。
本件ではすでに長期間営業をなさっておいでなので、この要件は満たされないと思います。

長々と書きましたが、すでに弁護士さんへご相談との事なので、弁護士さんへご相談した方がよろしいと思います。
書事情で相談しにくいという場合は、地元の自治体等で行っている無料法律相談や消費者センターへの相談も、併用してみてはいかがでしょうか。

ご参考になれば幸いです。

回答No.1

noname#203300

大家しています。

>　建物の所有者以外の者が、賃貸借契約の契約者になりえるものなのでしょうか？

　はい、なりえます。
　所有者が委任していれば契約者が管理会社のこともありますし、息子さんのこともあります。

>　まったく大家が誰なのかわからないので、弁護士も困り果て昨年8月「大家は誰ですか」「誰とお話させていただけばいいのですか」という内容で内容証明を送りましたが、返事はいまだありません。

　対応する相手に権限があるなら「大家は誰ですか」はないでしょう。『昨年10月大家より支払い退去の訴訟を起こされてしまいました。』とありますので、その訴状にははっきりと原告なり訴訟代理人なりが記載されているはずです。質問者様が『弁護士より、こちらの要求等内容証明にて伝えていただきました』の時点で、大家さん側は法的対応を決めているようですので、今更話し合いに応じる積りもないのでしょう。

>　ありえないとすれば今までの契約は無効となるのでしょうか。
はじめの契約がなしとすれば、平成2年の契約も無効になるのでしょうか？
ちなみに、平成2年の契約書には坪数約18坪とあいまいな表現しかなく、図面にて計算したところ、16坪ほどでした。
これについて、賃貸者の不当利得として請求することは可能でしょうか。

　これは折角弁護士さんをお願いして、高いお金を払っているのでしょうから弁護士さんにお聞きになる方が良いでしょう。

　いずれにしても、訴訟になっているのですから、後は弁護士さんと相談すべきことです。

　私のところでも、度重なる督促に対して借主がこちらには連絡もせずに弁護士に相談したようで、弁護士から話し合いの連絡がありました。私の方はその時点で『弁護士には弁護士で』と知合いの弁護士に全て対応をお任せし、訴訟となりました。

　ここでも直ぐに『内容証明』ってアドバイスがありますが、『内容証明』なんて訴訟の前段階ですから相手の対応を堅くするだけなのです。しかも弁護士名の『内容証明』では相手は訴訟で対応せざるを得ないでしょう。高い弁護士報酬（私の相手はそれが負担できずに弁護士が降りました）を求められるかも知れませんが、訴訟を受けていくしかないようですので弁護士さんに任せるしかないでしょう。