貸主的な質問です

質問

テナントビルを所有いておりますが、建物の老朽化が進行しており危険性があるため近年中に契約を打ち切りたいと思いました。１階スナックの契約期間が丁度切れるので今回の更新（３ヶ年契約）を以って契約を打ち切りたいとの申し出をしました。しかし拒否されてしまいました（立ち退き費用請求の影あり）。その後、建物が老朽化している旨を条項に採り入れ通常通りの更新を、不動産業者を仲介人に入れて申し出をしましたが更に拒否されました。現状何年も借主、貸主と相対で契約を締結しておりましたが、仲介人を立てたからといって更新を拒否するのは正当な理由にはならないと思います。ついては、内容証明にて文章を送ろうと思います。賃借人に対し仲介人を立てて更新契約書へ調印してもらうのに適切な文面があれば教えて下さい。

回答No.1

bouhan_kun · ベストアンサー

明らかな老朽化であれば、借主としては従う必要があります。ただし、金銭面での保障を貸主が行う必要があります。契約期間が切れるからと、無償で出て行ってもらうことは、合理的ではありません。移転費用、休業補償なども視野に入るでしょう。住居であれば敷金返還や、期日までの家賃免除などでも落とせることがありますが。
なお、金額的にもめるようなら、弁護士を間に立ててという話になるでしょう。仲介が入ったから相手が拒否してると言うのは、事実関係がわかりません。

お礼

私の質問の仕方が悪かったようで・・・。

私が最終的に求めている事は、通常通りの更新契約を仲介者を通じて行う。但し、建物が古く天災地変等で建物が崩壊し契約が履行出来なくなる危険性が他より非常に高いと云う旨を理解して更新してほしいのです。賃借人全てが自ら退去するのを待ち、その後解体等を考えたいと思っております。

今まで借主貸主が相対で契約を締結していましたが、更新をきっかけに不動産業者を入れることは不当ではないと思うのですが・・・。賃借人がそれを理由に拒む事ってアリですか？

無知で失礼します。

回答No.4

bouhan_kun

仲介って言うか、管理会社ですよね。

＞更新をきっかけに不動産業者を入れることは不当ではないと思う
不当ではありません。が、・・・

中間に管理なり収納代行をかませることに、相手のコンセンサスをとる必要はありません。たとえば、大家が変わることだって同じですから。ただし、それで家賃が上がると言うことであれば、コンセンサスは必要です。近隣相場と極端な乖離が有るという話でもない限り、話し合い、相手の了解なくして以外で家賃の増額はできません。その辺の実情や危惧などがあるから拒否ではないのでしょうか？

＞通常通りの契約更新を仲介者を通じて行う。」
理解せせる意味がありません。

通常の契約に対し、建物が古く云々という項目は無意味です。そんなことを言えば、すべての建物がその危険性はあるわけで。たとえば耐震の専門家に調査依頼してそのような重大な危険性が指摘されたとか、消防から強い指導が入ったとかであれば、建て替えが妥当と判断され、たとえば更新拒否なども可能でしょうが短期で、それとて相手の出方を制限するだけで、やはりいくばくかの金銭捕縄は必要でしょう。
契約書で謳う以前に、そこまでであれば更新しない方向を探るほうが妥当だと思いますが。また、そういう旨を理解したから、期間中途や、問題発生時に免責になることなどありません。あくまで更新拒否、でもおい銭を払って、ということです。追い銭なくしてなんとか・・・というなら、お互い話し合いでそうするしかありません。

回答No.3

noname#65504

＃２です。

まず仲介を入れると、更新事務手数料がかかりますよね。
これは仲介業者を利用しなければ、かからないお金です。
また、仲介を利用するかどうかの選択は貸し手・借り手ともあります。
だから店子が仲介を入れないという権利はあると思います。

ただ一般的な不動産の場合、仲介ではなく、管理会社を入れるのが普通ではないでしょうか？
また宅建業者との契約については、仲介と代理の２種類があり、仲介は双方から手数料をいただくのが原則ですが、代理は片方から受け取るのが原則です。
代理人がなした行為は本人がなしたのと同じ効力を発揮します。代理人として一番利用される資格は弁護士でしょう。
宅建業法では、代理を行うことは宅建業の免許を必要とすることになっていますので、代理人として、業者を入れること自体は、問題ありませんし、代理人は依頼者独自で選択できるものですから、店子に選択権はありません。
管理会社はこの代理人に相当しますので、代理権を与えれば、業者を入れること自体は全く問題ないですし、これは店子が拒否しても全く意味がありません。

つぎに、老朽化していることを書いておきたいということですが、それを書いたところで大して責任が軽減されるわけでもなく、法的には意味はないと思います。
むしろ、老朽化しているということは相当古い物件でしょうから、築年は１９８１年以前のものと思われます。

１９８１年は耐震基準が改正された年で、変更前の耐震基準で設計された建物は、現行基準を満たさないものが多く含まれていることがわかっています。質問者のビルも耐震性がない可能性は十分あります。そして耐震診断などは実施していないことと思います。

昨年宅建業法が改正されまして、契約をする際に１９８１年以前の物件については、耐震診断の実施の有無や実施している場合はその結果を説明することになっています。
これは更新については対象にしていないと思いますが、これに準じた説明として、耐震性がない危険性があることを明記しておくことは、法律の義務ではないですが、法を遵守した行為だと思われます。

むしろ老朽化よりも耐震基準上の問題、そしてそれについて宅建業法などの改正に準じたものとして、老朽化と併せて記載してみてはいかがでしょうか？

回答No.2

noname#65504

一般的なケースでは、老朽化を理由とした立ち退きは、それだけでは更新拒絶の正当な事由となりえず、いわゆる立ち退き料の提供などが必要です。

また通常は特別な申し出がなければ、同一条件で自動更新するような契約内容になっていますが、特別な申し出があった場合、合意により契約内容変更することが可能です。しかし合意に至らなかった場合は、借り手が更新を望めば、契約上の自動更新ではなく、法定更新（法律上）することになります。

内容証明で送ろうが大家が更新拒絶をするには、正当な事由が必要ですので、正当な事由を示す必要があります。
でも老朽化だけでは正当な事由にならないというのは過去の質問やネットで検索すればいくらでも出てくるようなことですので、テナントが合意してくれるか裁判などで決着をつけなければ、更新はされてしまいます。

原則としてはテナントさんの主張の方が正当です。
それに反して調印してもらうには、先の回答にあるような金銭交渉などが必要と思います。

＞建物が老朽化している旨を条項に採り入れ通常通りの更新を、不動産業者を仲介人に入れて申し出をしましたが更に拒否されました。

老朽化している旨を条項に入れるというのはどんな意味があるのかわかりません。

・老朽化していることを承知で更新してください－－これだと法的にどんな意味があるかわかりません。

・老朽化しているので今回が最後の更新にします。－－このような条項なら入れても借地借家法上無効と見なされると思いますが。

・老朽化しているので今後のメンテナンスはしません－－これも大家の義務を一方的に免除しているので、信義則から言ってあまり意味がないように思います。

上記のようなものを入れる意味がわかりませんし、後者の２つのような内容ならテナントが拒否することは当たり前のことだと思います。仲介を入れたからではなく、この条項がだめだから拒否したのではないでしょうか？

お礼

semi-zzz様ご回答ありがとうございました。

私の質問の仕方が悪かったようで・・・。

私が最終的に求めている事は、通常通りの契約更新を仲介者を通じて行う。但し、建物が古く天災地変等で建物が崩壊し契約が履行出来なくなる危険性が他より非常に高いと云う旨を理解して更新してほしいのです。
今まで借主貸主が相対で契約を締結していましたが、更新をきっかけに不動産業者を入れることは不当ではないと思うのですが・・・。如何でしょうか？賃借人がそれを理由に拒む事ってアリですか？

無知で失礼します。