借家＿法定更新と條項による更新

質問

建物賃貸借契約（定期賃貸借契約でない、普通賃貸借契約）の更新で、
法定更新による更新と、自動更新条項による更新の違いを教えてください。
お訊きしたいのは、効果の違いです。

更新料の支払い義務の有無は条項の書き方にもよるので、脇においておきましょう。

賃借人が住みつづけようとしている場合に、
賃貸人から契約解除を申し入れるには、もちろん、正当事由の有無が問題になりますが、これはどちらでも同じことです。
この場合、法定更新では、期間の定めのない契約になるので、いつでも契約解除の申し出ができる。それに対して自動更新条項による更新では、期間満了の６箇月前までに申し出ておいて、期間満了のときに明け渡してもらうしかありません。

他には、どのような違いがありますか。

自動更新条項とは、
「当事者から契約解除の申し出がない場合、同一の条件で～年間、契約が更新される」
という意味の条項です。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。

保証契約は保証人と大家の間の契約です
だから以下のような状況が考えられます。
１．（家賃の値上げなど保証人契約以外について）合意がなく法定更新したが保証人契約については保証人が合意している。
２．借家人と大家の間で自動更新が行われ、保証人契約も合意更新した
３．保証人に関する意思確認などの手続きなくして借家人と大家の間で自動更新が行われた。後で保証人が保証人契約の更新を拒否

上記のような状態がありますので、保証人契約については、自動更新・法定更新という区別では分けられないものと考えます。保証人契約が更新されるかどうかについては保証人契約に関しての状況が重要であって、自動更新・法定更新による差異はあまりないと考えます。
基本的には期間の定め以外は同じ条件で更新するのが法定更新ですから。

では、保証人契約について合意がなく、法定更新した場合はどうなるかということについては、過去にその点が詳しく考えられる質問がありますので、紹介しておきます。
法理論からすると民法により終了すると考えることもできるようですが、実務上では、判例などより原則として賃貸契約が更新されると、それに付随した契約である保証人契約も更新すると扱うのが通例のようです。よって、法定更新・自動更新による保証人契約の更新については大きな差はないと考えられます。
http://okwave.jp/qa3242343.html

そのほか参考になるサイト
http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/199908.html
http://www.townhome-sapporo.com/05.html
http://www.yuiyuidori.net/to-syakuren/3-u/news2007-12.html

但し契約の内容や時間の経過など諸条件によっては保証人契約が終了しているとされる場合もありますので、法定更新の場合は、それが影響することもあるでしょう。

補足

ご回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

あまりないように思いますが、先に書かれているものの他には、次のようなものがあります。

現在は法律が変わっていて賃貸契約より前に行われた抵当権に基づく競売に対して、短期賃貸借の保護はありませんが、改正前では判例により、期間のない定めの契約の場合も短期賃貸借の保護の対象として扱われたようです。
また、基本的に契約当時の法律が適用になりますので、改正前に契約したものについてはまだ短期の保護があります。

よって、法改正前の賃貸契約において法定更新した場合は、短期賃貸借の保護を受けても期間のない定めの契約として６ヶ月の申し出により契約が解除されるようです（このときは大家側の正当な事由はいらないのか、競売自体が大家の正当な事由として認められるようです）。つまり現行法の６ヶ月間とほとんど同じ扱いとなります。

これが自動更新の場合は、更新はできないですが、期間満了までは保護されましたので、居住できる期間に違いが出ます。

あくまで法改正前の契約で３年以下の契約の場合ですが。

補足

ご回答ありがとうございます。

ANo.1の補足の点についてはどうですか。

回答No.1

xyzyx

更新があるということは期間の定めのある契約ですので、更新前と同じ期間の契約となります。

一方法定更新は何らかの事情により合意が得られない場合に、借り手を保護するために法律が強制的に更新させるものです。このとき前回と同じ条件で更新するのですが、期間については「期間の定めのない」契約となります。

だから基本的には、解約を申し出る期間についてが異なることしか違いはないと思います。そのほかは個別の契約内容次第です。

契約内容によって影響が出ることとしては以下のようなものがあります。

まず更新料がある場合です。
更新料の設定がある契約の場合、法定更新した場合については、その更新に対して更新料が必要とされたケースと必要ないとされたケースの異なる判例があります。
つまり自動更新の場合は、更新料自体も事前の合意が有効であり支払う必要がありますが、法定更新の場合は必ずしも必要でないこともあります。

また、法定更新の場合は期間の定めのない契約に切り替わりますので、法定更新後は更新そのものがなくなりますので、法定更新後は更新料はかからないことになります。自動更新の場合は契約期間ごとに更新料は必要です。

後は先に述べ、質問者も知っているよう、解約に対する申し出条件が変わりますね。

大家側からは法定更新の場合はいつでも申し出ることができ、自動更新の場合は契約期間にタイミングを合わせる必要があります。
逆の立場については、通常途中解約条項があるのであまりないケースとは思いますが、途中解約条項がない場合では、民法の原則では期間途中解約はできませんので、自動更新の場合は途中解約が難しくなります。判例によると３～６ヶ月でできるとはなっていますが、裁判などの手順を踏む必要が出てくるでしょう。
一方法定更新なら３ヶ月前に申し出ればよいことになっています。

あと自動更新条項が設定されているのに、法定更新がされるは基本的に何らかの合意が得られない場合に行われるものですので、合意が得られなかった点については契約が更新されていないことになりますので、その点が自動更新とは異なります。

お礼

補足について：
「民法６１９条２項本文により、連帯保証人の保証契約は終了する」などと書きました。
どうもこの規定が保証責任の終了を意味することは確からしいですが、借地借家関係においては、この規定の適用はないようです（複数の本で確認）。
借地借家関係は特別法（借地借家法）により更新を原則とするため、担保提供もそれを前提とされているためだそうです。

補足

ご回答ありがとうございます。

「法定更新の場合、民法６１９条２項本文により、連帯保証人の保証契約は終了する。
　自動更新条項による更新とは、あくまでも合意更新の一種であり、６１９条２項本文の適用は排除されるので、保証契約は終了しない。」
という見解があった気がします。
（気がするという程度なので、質問者が思い付いたというくらいの認識でもけっこうです。）

この見解についてはどうですか。