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借家 法定更新後の解約申入れ

貸主Aと借主Bは、2年の期間を定めて居住用建物の賃貸借契約(普通建物賃貸借契約。定期借家でないもの)を結んでいました。(原賃貸借契約) この2年の期間満了の際に、新賃料の額をめぐり合意に至らず、法定更新されました。 原賃貸借契約で、借主側からの解約申入れについては次のように定められています。 「本契約期間内であっても、Bは1箇月以上前に、Aに文書で解約の申入れを行うことにより、本契約を解約することができる。」 この場合、上記の法定更新後は、この契約条文は意味をなさなくなるのでしょうか。つまり、借主から解約を申し入れる場合は3箇月前に申し入れを行わなくてはならなくなるのでしょうか。 それとも、法定更新後でも上記の条文は生きていて、1箇月前に申し入れを行えばよいのでしょうか。

noname#62839
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  • 回答No.5
noname#65504
noname#65504

#3です。 >ANo.2の補足に書いた判決(最高裁ではないですが。)は參考にはなりませんでしょうか。 以下の点が気になります 1.質問者ご自身が書かれているように、予告期間が6ヶ月である。これは期間の定めのない契約の3ヶ月と比べると長い期間である。一方質問者のケースは短い。 2.契約期間が10年 契約目的がよくわかりませんが、居住用なら2年あたりが多いのに、10年という期間、解約予告期間も居住用なら1~3ヶ月なのに6ヶ月としているのを見ると、この事例は、居住目的でないような気がします。居住用目的とそうでない場合、取り扱いが変わることがあります。 特に居住用目的の場合は契約時期によっては、消費者契約法が適用になることもありますので。

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質問者からの補足

ありがとうございます。參考にさせていただきます。

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質問者からの補足

ありがとうございます。

  • 回答No.3
noname#65504
noname#65504

探した範囲では法定更新と途中解約条項の関係についての判例などは見つかりませんでした。 多分法定更新後は、大家側は出て行ってもらいたいと考えていることが多く、借家人が出たいといえばそれほどもめないで終わるからでしょう。 法定更新と契約内容の関係については、更新料についてはよく問題になっているようで、文面によって、法定更新後についても合意がなされていたかどうかが問題になるようです。 それから類推すると途中解約条項についても、法定更新後もその条項が有効であると見なされる文面なら、有効であり、そうでないなら期間の定めのない契約となり3ヶ月という期間になるのではないかと個人的に考えています。 そういう風に考えるとこじつけになってしまうかもしれませんが、「本契約期間内であっても」とありますことから、「も」というものが「(本契約期間外はもちろん、たとえ)本契約期間内であっても」という風に読んで、法定更新後も有効と主張できるようにも思えます。 つまり契約条文がどう書かれ、それをどう解釈するのが妥当かという判断が必要であり、それ次第で変わるものと思います。。 その判断は判例などがない様子ですから、実際は争ってみなければ結論は出ないでしょうが。

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質問者からの補足

ご回答ありがとうございます。 ANo.2の補足に書いた判決(最高裁ではないですが。)は參考にはなりませんでしょうか。 >つまり契約条文がどう書かれ、それをどう解釈するのが妥当かという判断が必要であり、それ次第で変わるものと思います。。 確かにそうですね。

  • 回答No.2

 ご指摘ありがとうございます。  自分も,再度法律と解説書をひもといてみますと,借地借家法26条1項ただし書において,「ただし,その期間は,定めがないものとする。」とされています。そして,法定更新後の解約申入れ期間について,『民法2』(我妻栄・有泉亨著:一粒社)によると,「その後は,期間の定めがない場合と同一の猶予期間で,解約の申入れをすることができる。」とされています。  その他の書籍も3冊ほどひもといてみましたが,この点については,特に解説がなされていませんでした。特段の判例も見当たりません。  以上のことから,この点については,ご指摘のとおり,契約更新後の解約申し出については民法の原則に帰り,借主からの申し出についても,民法617条1項2号により,3ヶ月経過後に解約の効果が生じる(すなわち,原契約の条文は原則として効力を失う)ものと解されます。  思うに,期限の定めのない賃貸借契約においては,貸主側にも,必要な補修を行ったうえで次の借主を探すための期間が必要であり,その利益を保護する必要がある(一般取引上,新しい借主が居住するまでには,3ヶ月近い期間が必要でしょう。)と解されるからです。  なお,617条1項はあくまで解約を申し入れられた側を保護する任意規定ですので,大家さんが3ヶ月未満の猶予期間を承諾した場合には,それによることができます。  誤った回答をして,混乱させたことをお詫びいたします。

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質問者からの補足

いえ、別にANo.1が誤った回答だと言っているわけではありません。 私も探してみましたが、以下の裁判例が本件に関係すると思います。 裁判所 ホームページ 判例検索システム ・敷金返還請求控訴事件 広島高等裁判所 平成16年04月28日 http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/33095151EDBEB0F249256ECF0027451A.pdf 当初の賃貸借契約には、解約予告期間を6か月とする告知期間特約があり、これが法定更新後も効力を有するかが争われたようです。 原審は、「告知期間特約は法定更新後も有効に存続する」との判断。 本判決によると、告知期間特約は法定更新後に効力が存続していない。 原審と本審で判断がわかれていますね。 少なくとも、原審はご回答ANo.1と同じ見解ですよね。 裁判所の判例検索システムでも見つかるのだから、別の判例検索システムを調べれば、もっとたくさん見つかるんじゃないかな、と思うのです。 それとも、上記の裁判例は、質問の場合とは違いますか? 確かに、6箇月というのが、質問とはかなり違います。

  • 回答No.1

 借地借家法26条1項で,法定更新について,「従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみな」されることになっています。  よって,当該契約条文は,更新後の契約においても生きています。

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質問者からの補足

ご回答ありがとうございます。 理由もわかりました。 ただ、いろいろ調べますと、下記のURLのように 法定更新後は借主からの解約申入れは、1ヶ月ではなくて3ヶ月になる という考えがあります。 また、法定更新後は「本契約期間内」ではなくなるというふうな考えもありうると思います。 恐れ入りますが、ご回答と同様の見解を持つサイトのURL、書籍、裁判例があればそれをご回答いただきたいです。 1ヶ月ではなくて3ヶ月になる http://raku-chin.jp/nyuutaikyoshiori.htm  法定更新状態になっている場合、「契約期間を定めない契約」に変わっていますので、元の契約書では、「解約する場合は1ヶ月前までの通知が必要」というような規定であったとしても、契約期間を定めない契約として「3ヶ月前までの通告が必要」となるという点です。 http://www.chintaikeiei.com/qa_result/qa_ta/answer/197.html と申しますのは、更新をしなければ、 「期間の定めのない契約」となります。 この場合、通常の契約ですと借主からの退去通知は 1ヶ月前ですが、期間の定めのない契約では3ヶ月前に なりますので、賃借人にとってふりになるのです。 http://www14.atwiki.jp/mobping/pages/34.html 自分の契約なら合意更新した場合、退去する1ヶ月前に通告すればいいんですが、法定更新しているので3ヶ月前までに通告しなければなりません。

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