更新時、貸主変更での契約内容

質問

１３年以上住んでいるアパートですが、
契約更新の際、貸主が変更になったとのことで、
新しい契約書が送られてきました。
今までの貸主は個人でしたが、新しい貸主は、法人です。

更新料と家賃は、すでに新しい貸主に振込み済みです。

新しい契約書には、今までにはない条項がたくさん盛り込まれており、
その中で特に以下の内容が特に気になりました。

・（家賃は口座振替になりますが）期日に口座振替が不能だった場合、
　遅延金請求手数料3,000円（１回当たり）を併せた合計額を即日支払わなくてはならない。

・また、期日を１ヶ月以上経過したら、遅延損害金（年14.6%）が課される。

・緊急事態の発生および建物の維持管理上必要な場合、および借主が賃料を滞納している場合、承諾なくして貸室内に立ち入ることができる。

・本貸室、本建物に生ずる内外装工事全般は、貸主の指定する業者が行い、指定業者以外の工事は一切禁じる。

・タバコによる変色、結露による壁の汚れ等の修理および取替え費用は、借主負担。

・借主は、本契約締結時に鍵交換費（退室時交換）を支払うこととする。

そのほかにも気になる項目はいくつかあるのですが、
なにぶん、今までの契約書よりはるかに項目が増えているので、
どうしたらいいのか困っている状況です。

弁護士に簡易相談をしたところ、新しい契約書に捺印するまでは、
以前の契約がそのまま有効になっている、とのことでした。

ですが、このまま新しい契約書を拒否し続けることもできないと思うので、
数日後に、担当営業マンと話をする予定です。
そのときに、上の項目を変更、もしくは削除してもらうことを申し入れたいのですが
これは妥当なことでしょうか？

どうかよろしくお願いします。

回答No.4

kaz1916 · ベストアンサー

２．の回答者です。再度回答します。
あなたの文面を見ますと、新オーナーは不動産業者のように思いますがいかがでしょうか？（宅建登録業者）　この場合、県の住宅局指導課とご相談ください。（不動産業者への許認可、指導を行う強い権限を持っております）
他の回答内容は２．で説明したとおりです。
特に、延滞金・物件内立ち入りなど最初のものとは全く違う内容ですので、これは全く新規契約と同じです。　なお、契約に応じない、と言う理由で明け渡しを求められたら、再度、上記指導課に相談してください。　何らかの処分を受けるでしょう。

お礼

ありがとうございます。
おっしゃるとおり、新しい貸主（オーナー）は不動産業者のようです。
今後の交渉の状況によって、お知らせいただいた県の指導課にも連絡してみます。

回答No.5

sasa-j

こんにちは。

上げられている約定は特に「これは絶対おかしい」と
思うことはありません、善良な内容です。

一つ一つに意味があります。細かく説明すると大変なので、
例えば鍵交換ですが・・・
恐らく、今cmaさんの玄関についている鍵の本鍵やコピーが
流出している（可能性がある）のでしょう。（前の住人が
持っているとか、前のオーナーが持っているとか）
流出を放置していては、非常に危険です。管理する家主と
しても、鍵の所在を明らかにしておきたいのは、当然ですし、
管理責任上からも当然です。

で、その意味のある約定を、認めるか認めないかは、
cmaさんの判断です。

＞上の項目を変更、もしくは削除してもらうことを
申し入れたい
→捺印前に大いに交渉しておくべきです。じっくり説明を
聞き、熟考し、納得の上で締結して下さい。

お礼

ありがとうございます。

鍵交換に関しては、入居中の交換費用ではないようで、
（退去時交換）と記載があったため、納得できませんでした。

じっくり説明を聞いて検討・交渉しようと思います。

回答No.3

torumaringo

契約書の内容を変更するには必ず相手方の同意が必要ですので、あなたがハンコを押さない限り、旧契約書が有効です。

新オーナー側の要求は、将来発生しうるトラブルを回避するため、管理する側としてはぜひとも盛り込みたい事項です。だいたいトラブルというものは、契約書が曖昧だから発生するのです。

例えば家賃滞納に対する罰則（遅延損害金）などは、賃貸に限らず、いろんなビジネスの様々な契約書に必ず含まれている、一般的な内容です。書かれている文面だけから判断して、特に不当な内容であるとは思いません。これからは、米国式に分厚い契約書を交わすようになると思いますよ。

ただ、これまで曖昧にされていた事柄が一挙に明確化しますから、入居者にとっては「これまでより条件が悪化した」と思えるでしょう。

入居者側から契約書の文言変更を提案することは十分可能です。交渉してください。交渉して合意に達しなかったら？旧契約が継続しているとみなされます。

契約書をどのような内容にするかは当事者同士が決めることですので、回答に対する自信は「なし」にしました。

お礼

ありがとうございます。
そうですね。確かに今までの契約は、曖昧な表現が多いようでした。
やはり条項が細かくなると、不利なことが多くなるように思います。
まずは交渉してみようと思います。
合意に達しなくても、住み続けることができるようですので、とりあえず安心しました。

回答No.2

kaz1916

オーナーチェンジの場合、原則として、旧契約書に準じた契約書にしないと無効です。　つまり、あなたが同意しない新契約書は無効です。

賃借人に不利になる契約条項の一方的な改定は、当然には認められません。　仲介業者を通して、あなたの考える内容に書き直してもらうようにして下さい。

話がつかなければ、県の住宅局へご相談ください。

お礼

ありがとうございます。

＞旧契約書に準じた契約書

今の貸主会社の営業マンに
「前の契約書をコピーして、それを契約書にしたい」と言ったところ、
「それはできない」と言われました。
会社の契約書があるから、というようです。

直接の話はこれからなので、一応旧契約書と違う部分、記載のなかった部分について申し入れる予定です。

話がつかなければ、やはり公的機関に相談したほうがいいのですね。。。

補足

すみません。
下記の「お礼」に記入した内容は、「補足」になるかもしれません。

回答No.1

yukichi_21th

ずいぶん厳しい要求をする貸主ですね。私なら出て行きますね。
確かにすべて貸主の有利な条項ばかりですので、それらを受け入れる代わりに家賃の減額を請求するのも手かとは思いますけど・・・。多分無理でしょうね。

お礼

ありがとうございます。

家賃は今のままでもいいのですが、条件が・・・
やはり、厳しい要求と思われますか。

ですが、急なことなので、いまさら出て行くこともできず。。。

一応、営業マンと話をして見ます。