建物賃貸借契約について

質問

よろしくお願いします。

私の親戚が2年前から住宅を人に貸しております。
まもなく更新の期限がやってこようとしているのですが、借主から契約内容の変更を求められました。

これまでは住宅として賃貸借契約をしていたのですが、借主が今後事業所として使いたいと言ってきたそうです。
保証金や家賃の条件は変更無しということで。
また建物の改造も行うようです。
借主が作った新しい契約書と改築図面を持ってきて、印鑑を押して欲しいと来られたみたいです。

こういう場合、貸主としてどうしたらいいのでしょうか？また、どういうことに気をつければいいのでしょうか？
世間一般ではこういうことはよくあることなのでしょうか？
世間一般の賃貸業の方はこういうときどうされるのでしょうか？

私や親戚は全くの素人なので、こういう場合どうすべか、戸惑っております。
どうかプロの方のご意見を教えてください。
よろしくお願いします。

回答No.3

noname#9757 · ベストアンサー

追記します

　住居から事務所に改造された場合、今の借り主が出ていったあとに次の借り手がつかない場合があります。現在の立地の状況がわかりませんが、事業用に向く立地と住宅に向く立地は相反する場合が多いですし、現在の借り主に合わせた改装が一般的な改装のレベルを超えてる場合、次の借り主も改装しなければならず、敬遠されることもあります。

　言うまでもなく建物の所有者は貴方のご親戚です。建物の改装がどのレベルなのかわかりませんが、改築図面を出してきたと言うことであれば相当大がかりになると思いますが、それで耐久年数が落ちたりした場合誰が責任を取るのでしょうか？
　あくまで所有者の財産である以上、改装しても現在の借り主に借りて欲しいというのであれば、所有者の方で専門業者と話し合い所有者の責任の上で改装すべきではないでしょうか？その上で対価として保証料・家賃の上乗せを要求するのが筋だと思います。

　今後も引き続きその建物を維持していく必要があるならば、借り主とよく話し合うべきでしょう。

お礼

2度も書いていただきありがとうございます。
私の親戚としては次の借り手のこともありますので、改装するのは困るそうです。
先方と交渉をするのに貴重なことをたくさん教えていただきました。
本当にありがとうございました。

回答No.5

hikokurow

借主側の方で契約書を作成し、ご丁寧に改装図面まで添付してきたということがそもそも異常な出方と判断すべきではないでしょうか。
こちらサイドで文書を作成し、例えば変更契約書等を締結することによって、あなたの親戚側に不利になるような事態を避けることは可能ではあります。
しかしながら、あくまでも法的にというに過ぎず、実際には相手方が従うことなく居直り的態度を取ってきた場合、裁判ということにならざるを得ない状況になり、金銭的にも、時間的にも、精神的にも、その他様々にも、それは大変しんどい労力となりますよ。
従いまして、この件についてのアドバイスとしましては、きっぱりとお断りの返答をその借主の方に明示することが無難であると思います。
不動産業者に相談して間に立てるという案については、その業者が信頼できる間柄であるということならば、ひとつの方法でしょうが、それほどまでに親しく付き合ってはいないという場合は、これも止めておいたほうがよいと思います。
長々と失礼いたしましたが、いずれにいたしましても相当に慎重に行動してください。

お礼

おしえていただきましてありがとうございます。
なるほどそう言われてみればそうですよね。
世の中居直り勝ちという面も（特にこの業界）はありますものね。
ほんとに参考になりました。ありがとうございました。

回答No.4

noname#44934

他の方の仰っているようにやはりプロを間に入れたほうが絶対に良いです。

以前建築不動産会社に勤めていました。
借主が建築改装費用を出すのをほとんどの大家さんが拒否していました。
（当然ですが）
契約期間が終了した時や万が一会社が倒産した時、借主が金額を出した分に面倒な事になります。

ではそのような場合は大家さんはどうしているかというと事業所としては止めてくれと言う方が多いです。

しかし、事業所を改築する費用を大家さんが全額出して、（大家側が建築の主になる）

そして建て貸しと言う形を取ります。

例えば郊外型の専門店舗やチェーン店など色々ありますね。意外とそのような店は、土地持ちの地主さんが建物を全部建て、土地付き建物貸しと言う形を取っている事が多いです。
借主は割高の家賃を払うことになりますが、大家さんに取っては安心です。

事業所の功績がうまく行かなく家賃滞納など悪い方になった場合に退去してもらう事がこちらの方が確実です。

もう図面は出来てしまったという事は建設会社は決まってしまったようですね。

出来れば不動産部門を持っている建設会社に１本化したほうが良かったかもしれないです。
上記でなくても知り合いの不動産会社でも建設会社とは付き合いはありますから・・。
また借主側が決めた建設会社に建て貸しの事を言えばよくあるパターンなのでわかると思います。

とにかく、不動産会社に相談して間に入ってもらいましょう。

印鑑はまだ押しては駄目です。

＞どうかプロの方のご意見を教えてください

一応、宅建主任です。（現役ではないですが）

お礼

プロの方の貴重なアドバイスありがとうございます。
建築費用を立て替える力は親戚にはないようです。
おっしゃるように、不動産屋さんに相談してみます。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#9757

あくまで建物所有権は借り主にあるものではないので、事務所に改造する事、家賃据え置きなど、借り主が一方的に決定して了解を求める性質のものではないでしょう。
１の方がおっしゃってるように事務所は一般的に住居より保証料は高額です。借り主に一方的に有利な条件の契約書を貸し主に対して作って持ってくるなんて聞いたことがありません。
建物の改造がどの程度かわかりませんが、場合によっては現状復帰できない可能性もあります。
様々な知識がないのであれば間にプロを入れて交渉するべきだと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
もう一つの方にまとめて書かせていただきました。

回答No.1

tonamoni

地域にもよりますが、住宅と事業所が保証金なども含めて同額というのは珍しいと思います。
一般には保証金など事業所の方が高額になるのではないでしょうか？
建物の改造は内容にもよるでしょうが、現状回復を約すか、退去時の造作の買取などは行なわないことを明記すべきだと思います。

通常はそのような用途変更はあまりしないと思いますし、そのような場合はやはり専門家に相談すべきでしょう。

手数料を払って、実際に不動産業者を間にいれて契約したほうがいいと思います。

お礼

教えていただきましてありがとうございます。
やはり住宅と事業所では保証金などがちがいますよね。
（なぜだかは知らないのですが）
一度、不動産業者に相談してみるように言います。
ありがとうございました。